Building Height Exceeding / Οταν ένα κτήριο υπερβαίνει το ύψος που ορίζει ο ΓΟΚ, οι παρακείμενοι ιδιοκτήτες αποκτούν δικαίωμα αποζημίωσης, έκριναν οι αρεοπαγίτες

Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι σε περίπτωση αυθαίρετης υπέρβασης του ανωτάτου επιτρεπόμενου από τον ΓΟΚ ύψους οικοδομής οι ιδιοκτήτες των παρακείμενων πληττόμενων ακινήτων δικαιούνται αποζημίωση από τον αυθαιρετούντα.

Νομικοί κύκλοι χαρακτηρίζουν την απόφαση «σταθμό», καθώς οι αρεοπαγίτες αποφάνθηκαν πως οι ιδιοκτήτες των πληττόμενων από την αυθαιρεσία ακινήτων δικαιούνται:

α) αποζημίωση για μείωση της αξίας του ακινήτου τους (κατά 20% περίπου) επειδή μειώνεται ο αερισμός, ο φωτισμός, ο ηλιασμός και η θέα των ακινήτων τους, με περαιτέρω συνέπεια την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής τους και την αισθητική υποβάθμιση της ιδιοκτησίας τους και,

β) εύλογη χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη λόγω της προσβολής της προσωπικότητάς τους από τις ενέργειες του παρανομούντα.

Το Ανώτατο Δικαστήριο, ειδικότερα, απασχόλησε περίπτωση παράνομης ανέγερσης β' ορόφου σε οικοδομή στην Αττική, ο οποίος είχε κριθεί κατεδαφιστέος από την Πολεοδομία και η οικοδομή είχε μείνει αδρανής επί 11 χρόνια.

Οι θιγόμενοι γείτονες υποστήριξαν ενώπιον των δικαστηρίων ότι προσβάλλεται παράνομα το δικαίωμα στην προσωπικότητά τους, με:

«α) την ανέγερση δευτέρου ορόφου οικοδομής, που παραμένει ημιτελής, σε ακίνητο που συνορεύει με οικία ιδιοκτησίας τους στην Αττική, ο οποίος όροφος υπερβαίνει το νόμιμο ύψος των ακινήτων της περιοχής και μειώνει έτσι τον φωτισμό, τον ηλιασμό, τον αερισμό και τη θέα του δικού τους ακινήτου,

β) τη διατήρηση στην ημιτελή οικία μαδεριών και ικριωμάτων, τα οποία δεν είναι στερεά τοποθετημένα και υπάρχει κίνδυνος να πέσουν στο παρακείμενο δικό τους μπαλκόνι και να τραυματιστούν, ενώ τους στερούν και τη δυνατότητα να απολαύσουν το μπαλκόνι τους, και

γ) τη μη τήρηση των αναγκαίων όρων υγιεινής και καθαριότητας στην ημιτελή οικία τους, με αποτέλεσμα να έχουν σωρευθεί ακαθαρσίες και απορρίμματα, να υπάρχουν αρουραίοι και ζωύφια και να αναδύεται έντονη δυσοσμία με κίνδυνο και για την υγεία τους εάν εισέλθουν λύματα στο φρεάτιο ομβρίων υδάτων».

Οι γείτονες, λοιπόν, ζήτησαν να τους καταβληθεί νομιμοτόκως ως αποζημίωση για τη μείωση της αξίας του ακινήτου τους από την υπέρβαση του νομίμου ύψους της παρακείμενης οικοδομής κ.λπ., το ποσό των 125.820 ευρώ και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης για όλα τα επίμαχα περιστατικά προσβολής της προσωπικότητάς τους, το ποσό των 80.000 ευρώ.

Όπως προκύπτει από τον φάκελλο της υπόθεσης η ανοικοδόμηση του αυθαίρετου ακινήτου ξεκίνησε το 2003, αλλά λόγω πολεοδομικών παραβάσεων οι εργασίες διακόπηκαν για να συνεχιστούν το 2005, αφού αναθεωρήθηκε η άδεια. Ενα έτος μετά, από την Πολεοδομία διαπιστώθηκαν διάφορες πολεοδομικές παραβάσεις και η οικοδομή κρίθηκε κατεδαφιστέα.

Εκτοτε παρέμενε ημιτελής, αλλά περί τα τέλη του 2010 συνεχίστηκαν οι αυθαίρετες εργασίες και έγινε νέα καταγγελία στη Νομαρχία, με αποτέλεσμα η επίμαχη οικοδομή να κριθεί και πάλι κατεδαφιστέα.

Πράγματι, το Εφετείο Αθηνών επιδίκασε αποζημίωση στους θιγόμενους ιδιοκτήτες της παρακείμενης διώροφης κατοικίας (μεζονέτα), αλλά σε μικρότερο ύψος από αυτό που ζητούσαν με την αγωγή τους. Για την ακρίβεια, επιδίκασε νομιμοτόκως ως αποζημίωση το ποσό των 33.552 ευρώ για ηθική βλάβη και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση για προσβολή της προσωπικότητάς τους το ποσό των 2.000 ευρώ.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης που είχε υπερβεί το νόμιμο ύψος στην οικοδομή του προσέφυγε στον Αρειο Πάγο ζητώντας να αναιρεθεί η εφετειακή απόφαση που τον υποχρέωνε στην καταβολή αποζημίωσης και χρηματικής ικανοποίησης.

Στη δικαστική απόφαση αναφέρεται πως από την υπέρβαση του ύψους, αφενός «παρεμποδίζεται η θέα στην παρακείμενη κατοικία», αφετέρου «δεν υπάρχει επαρκής φωτισμός και αερισμός αυτού, με περαιτέρω συνέπεια την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής και την αισθητική υποβάθμιση της ιδιοκτησίας».

Περαιτέρω, οι πολεοδομικές παραβάσεις στην οικοδομή «έχουν επιφέρει απομείωση της αντικειμενικής αξίας του παρακείμενου ακινήτου, το οποίο, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, σε συνδυασμό και προς τα λοιπά αποδεικτικά στοιχεία, ανέρχεται σε ποσοστό 20%».

Η απόφαση

Αναλυτικκότερα, το Α2 Πολιτικό Τμήμα του Αρείου Πάγου αναφέρει στην απόφασή του ότι το Εφετείο:

«1) υπολόγισε τη μείωση της αξίας του ακινήτου εξαιτίας της ανέγερσης του δευτέρου ορόφου στην επίδικη οικοδομή με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου του, χωρίς να προσδιορίζει την εμπορική αξία αυτού, προκειμένου να μπορεί να κριθεί αν η εμπορική αξία ήταν μεγαλύτερη, μικρότερη ή και ίση με την αντικειμενική, και χωρίς να αιτιολογεί επαρκώς ούτε την επιλογή της αντικειμενικής αξίας, ούτε και πώς αυτή επηρεάζεται ώστε να υφίσταται μείωση λόγω της ανέγερσης του επίδικου δευτέρου ορόφου στην οικοδομή, εν όψει μάλιστα του ότι η αντικειμενική αξία αποτελεί αμάχητο φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και

2) δέχεται ότι υπήρξε μείωση της αξίας του ακινήτου κατά ποσοστό 20% κατά τρόπο γενικό και αόριστο, χωρίς να αναφέρει οποιοδήποτε προσδιοριστικό στοιχείο της μείωσης αυτής».

Αξίζει να σημειωθεί πως οι αρεοπαγίτες αναίρεσαν την εφετειακή απόφαση ως προς το σκέλος εκείνο που το ύψος της αποζημίωσης είχε υπολογιστεί με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου του, χωρίς να είχε προσδιοριστεί η εμπορική του αξία. Παράλληλα, η εφετειακή απόφαση αναγκαστικά αναιρέθηκε από τον Αρειο Πάγο και ως προς το κεφάλαιο της χρηματικής ικανοποίησης λόγω της ηθικής βλάβης, ενώ απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι και αόριστοι όλοι οι υπόλοιποι ισχυρισμοί του ιδιοκτήτη της αυθαίρετης οικοδομής.