Μόνο σε… γειτονιά θα μπορεί να χτιστεί νέα κατοικία σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεων ή ορίων οικισμών.

Οι νέες ρυθμίσεις που έχει ετοιμάσει το επιτελείο του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Θεόδωρου Σκυλακάκη και παρουσιάζει «Το Βήμα της Κυριακής» θέτουν περιορισμούς στη δόμηση κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, ώστε να μην αλλοιωθούν «παρθένες» εκτάσεις.

Δύο προϋποθέσεις

Το νέο κείμενο του νομοσχεδίου έχει σημαντικές αλλαγές, σε σύγκριση με το αρχικό το οποίο είχε παρουσιαστεί στις αρχές Ιανουαρίου στο Υπουργικό Συμβούλιο.

Ειδικότερα, όπως αναφέρει στο «Βήμα» ανώτατο στέλεχος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), προστέθηκαν διατάξεις με τις οποίες επιχειρείται συγκέντρωση των κτιρίων κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου ήδη υφίστανται κτίρια και μάλιστα σε συγκεκριμένες αποστάσεις από αυτά, ώστε η δόμηση να μην είναι διάχυτη στον εξωαστικό χώρο.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ, η οποία βρίσκεται ήδη στα συναρμόδια υπουργεία για υπογραφές και αναμένεται σύντομα να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, προτείνει σε άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα (δηλαδή άνω των 4 στρεμμάτων), με «πρόσωπο» 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, να επιτρέπεται να χτιστεί κατοικία, υπό δύο προϋποθέσεις.

Οι δύο προϋποθέσεις:

1. στην περιοχή θα πρέπει να προϋφίστανται τουλάχιστον δύο νομίμως υφιστάμενα κτίρια και
2. η απόσταση της νέας οικοδομής από αυτά να μην ξεπερνά τα δύο χιλιόμετρα.

Το «παράθυρο»

Εχει προβλεφθεί ωστόσο και ένα «παράθυρο». Κατ’ εξαίρεση θα επιτρέπεται δόμηση και σε οικόπεδα με «πρόσωπο» 3,5 μέτρων, υπό την προϋπόθεση ότι δημιουργήθηκαν (δηλαδή κατατμήθηκαν τελευταία φορά) πριν το 1985, εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υπάρχει ήδη ένα κτίριο. Για τα συγκεκριμένα αγροτεμάχια οι νέες ρυθμίσεις θα είναι αυστηρότερες και θα δίνουν δικαίωμα δόμησης μόνο σε εκείνα που βρίσκονται σε απόσταση 250 μέτρων από το υφιστάμενο κτίριο.

«Η συγκέντρωση των κτισμάτων περιορίζει την ανάγκη ανάπτυξης νέων υποδομών, άρα και την περιβαλλοντική βλάβη» σημειώνει η ίδια πηγή.

Γενικότερα, οι προωθούμενες ρυθμίσεις χωρίζουν τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές σε ξεχωριστές κατηγορίες, δηλαδή:

• σε όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν έως τον Μάιο του 1985 και
• μεταξύ Ιουνίου 1985 και τέλους 2003,

αν και προβλέπονται και ορισμένα «παράθυρα».

Και στις δύο κατηγορίες οι δρόμοι που θα προσφέρουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια αγροτεμάχια θα αναγνωρίζονται βάσει αεροφωτογραφιών του 1977.

Να θυμίσουμε ότι από το 2003 και έπειτα, ο νόμος 3212/2003 είναι σαφής και θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Κατοικία με πρόσωπο

Ο γενικός κανόνας για να χτίσει κάποιος στις εκτός σχεδίου περιοχές επανακαθορίζεται σε σχέση με το προσχέδιο του νόμου, καθώς το οικόπεδο που πρόκειται να δομηθεί χρειάζεται να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρων (με πλάτος οδού 3,5 μέτρων) από 3,5 μέτρα που προέβλεπε το σχέδιο που παρουσιάστηκε προ διμήνου στο Υπουργικό Συμβούλιο. Από τον κανόνα εξαιρούνται οι κατοικίες, όπου το πρόσωπο μπορεί να μειωθεί και στα 3,5 μέτρα υπό την προϋπόθεση ότι: θα είναι οικόπεδο προ του 1985 και σε δρόμο που εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 1977, έχει διανοιχτεί από δημόσιο φορέα και βρίσκεται τουλάχιστον ένα κτίριο με χρήση κατοικίας εντός ζώνης 50 μέτρων από το οδικό δίκτυο και σε απόσταση 250 μέτρων από το οικόπεδο.

Το κτίριο αυτό οφείλει να έχει χτιστεί είτε πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011 (ημερομηνία που αποτελεί την κόκκινη γραμμή για την αυθαίρετη δόμηση) και να εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 2011, είτε μετά την προαναφερόμενη ημερομηνία και να έχει νόμιμη οικοδομική άδεια.

Για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από την 31η Μαΐου του 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου του 2003 και αφορούν κατοικία, για να μπορούν να δομηθούν (πέρα από τα 25 μέτρα πρόσωπο που χρειάζονται σε δρόμο ) η ρύθμιση προβλέπει ότι θα πρέπει να υφίστανται δύο κτίρια με ίδια χρήση εντός ζώνης 50 μέτρων από την οδό και σε απόσταση τουλάχιστον 2 χλμ. από το οικόπεδο.

Δεν απαιτούνται οι προϋποθέσεις του νόμου σε ακίνητα που έχουν σχηματιστεί προ του 1985 και για τα οποία υπάρχουν προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, άδειες ή αναθεωρήσεις αδειών. Καθώς επίσης και όσα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία εφόσον η συμβολαιογραφική πράξη ορίζει ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα.
Ειδικά για τις οικοδομικές άδειες, οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ προβλέπουν και αναθεώρηση αδείας ακόμη και μετά την ψήφιση του νέου νόμου και ανεξαρτήτως του χρόνου σχηματισμού του οικοπέδου, υπό την αίρεση ότι θα είναι χωρίς μεταβολή στον όγκο αλλά και στους όρους δόμησης. 

«Αναγκαία η διατήρηση της δουλείας για μια πενταετία»

Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός κρίνει αναγκαίο να υπάρξουν κατ’ ελάχιστον κάποιες προϋποθέσεις για να προχωρήσει με ομαλό τρόπο η νέα ρύθμιση για τις εκτός σχεδίου περιοχές και να μην ακυρωθεί η δόμηση στο 80% των οικοπέδων. «Δεν μπορεί να μην υπάρχει ασφάλεια δικαίου στη χώρα και να δρομολογείται ξαφνικός θάνατος για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που μέχρι χθες χτίζονταν».

Οπως αναφέρει, είναι χρήσιμο να γίνει κάποια μεταβατική διάταξη που να προετοιμάζει τον πολίτη για τις αλλαγές. «Δεν θα καταστραφεί το περιβάλλον αν υπάρξει ένα μεταβατικό στάδιο ώστε όσοι είχαν το δικαίωμα να μπορούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός που θα περάσει από τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας».

Ο κ. Στασινός υποστηρίζει ότι δεν είναι σωστή η εικόνα μιας χώρας που προσκαλεί επενδυτές να επενδύσουν στην Ελλάδα, στη συνέχεια να τους λέει ότι αυτό που αγόρασαν μετά το 2019 και η συμβολαιογραφική πράξη αναφέρει ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, σήμερα να μην μπορεί να χτιστεί. «Η πενταετία πρέπει να αφορά το σύνολο των οικοπέδων».

Μια τρίτη παράμετρο που βάζει ο κ. Στασινός είναι το ζήτημα της δουλείας. «Οσα οικόπεδα είχαν πρόσβαση στο οδικό δίκτυο μέσω δουλείας η οποία έχει χρησιμοποιηθεί για να εκδοθεί κάποια νόμιμη άδεια σε άλλο αγροτεμάχιο, πρέπει να μπορούν να χτίζονται τουλάχιστον για διάστημα μίας πενταετίας».

Το τελικό κείμενο

Ειδικότερα, το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου για τα άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα προβλέπει ότι:

• Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο.
• Δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα και των δύο κατηγοριών (προ του 1985 και έως το 2003) θα επιτρέπεται εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.
• Νέες κατοικίες θα επιτρέπονται σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτίρια της περιοχής, τα οποία για να θεωρηθούν ως… σημείο αναφοράς θα πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα. Δηλαδή είτε να είχαν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 και εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί, είτε να χτίστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια. Οποιοδήποτε άλλο αγροτεμάχιο βρίσκεται πέρα από τα δύο χιλιόμετρα, ακόμη και αν πληροί όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (αρτιότητας, ή σύνδεσης με αναγνωρισμένη οδό) δεν θα μπορεί να δομηθεί.

Οι εξαιρέσεις

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι νέες ρυθμίσεις ανοίγουν ορισμένα «παράθυρα» ευκαιρίας για δόμηση κατοικίας για συγκεκριμένες κατηγορίες οικοπέδων, με αρτιότητα τεσσάρων στρεμμάτων.

Πιο συγκεκριμένα:

• Αρτια οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων που κατατμήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985, αλλά έχουν πρόσωπο μόνο 3,5 μέτρα σε δρόμο που αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977, θα μπορούν, κατά παρέκκλιση, να χτιστούν, αλλά θα πρέπει να υφίσταται τουλάχιστον ένα παλιότερο κτίριο με χρήση κατοικίας, εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού. Η νέα κατοικία θα επιτρέπεται μόνο σε όσα οικόπεδα βρίσκονται σε απόσταση έως 250 μέτρα από νομίμως υφιστάμενο κτίριο.
• Η δουλεία διόδου σε περίκλειστα «τυφλά» οικόπεδα (δηλαδή δίχως αναγκαία δίοδο προς κοινόχρηστο δρόμο) φαίνεται ότι βαίνει προς κατάργηση. Σύμφωνα με πληροφορίες, πιθανώς θα διατηρηθούν νομίμως συστημένες δουλείες, προ του 1985, εφόσον υφίσταται ένα τουλάχιστον κτίριο που εξυπηρετείται από την κάθε δουλεία και διαθέτει οικοδομική άδεια.
• Θα μπορεί να χτιστεί οποιοδήποτε άρτιο οικόπεδο που δημιουργήθηκε προ της 31ης Μαΐου 1985, χωρίς τις προϋποθέσεις που θέτουν οι προωθούμενες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, αρκεί σε συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, μίσθωσης κ.λπ. της τελευταίας πενταετίας να γίνεται αναφορά ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Προεγκρίσεις – άδειες

Οι εξαιρέσεις για όσους έχουν προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες είναι οι εξής:

• Οσοι έχουν διασφαλίσει προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες πριν την ψήφιση του νομοσχεδίου μπορούν να… κοιμούνται ήσυχοι. Οι προϋποθέσεις για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα που θα θέτουν οι νέες ρυθμίσεις (αναγνωρισμένη οδός, πλάτος δρόμου, πρόσωπο κ.λπ.) δεν θα ισχύουν για όσα δημιουργήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985 και για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους, εκτός εάν υφίστανται αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις ακύρωσής τους.
• Επίσης, για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης.5.1985 και 31ης.12.2003 για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους και έχουν πρόσωπο 25 μέτρων, θα μπορούν να χτίσουν ανεξαρτήτως από το πλάτος του δρόμου που τους δίνει δικαίωμα δόμησης, ενώ δεν θα απαιτείται να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφία του ΄77. Η ρύθμιση, όπως αναφέρει στο «Βήμα» παράγοντας του ΥΠΕΝ, αφορά κυρίως τα νησιά.
• Το πλάτος του δρόμου δεν θα ισχύει και για τη δόμηση αγροτικών εγκαταστάσεων, θερμοκηπίων, αντλητικών εγκαταστάσεων κ.λπ. Επίσης, από τις νέες ρυθμίσεις εξαιρούνται και όσοι έχουν ακολουθήσει τις διαδικασίες για τη δόμηση, κατά παρέκκλιση, σε ειδικές κατηγορίες οικοπέδων (του 1962, 1964, 1978 κ.λπ.) με αρτιότητα κάτω των 4 στρεμμάτων, βάσει του νόμου 4759/2020 (άρθρο 40).

Για τις νέες οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται θα καταβάλλεται ένα τέλος (αλλιώς περιβαλλοντικό ισοδύναμο), το ύψος του οποίου θα καθοριστεί αργότερα με Προεδρικό Διάταγμα. Τα χρήματα θα αξιοποιούνται για έργα εντός των διοικητικών ορίων του δήμου όπου βρίσκεται το κάθε οικόπεδο.

Το αλαλούμ στις πολεοδομίες

Η Πολιτεία διαφοροποιείται από το σχέδιο που παρουσιάστηκε τον περασμένο Δεκέμβριο στο Υπουργικό Συμβούλιο, ανοίγοντας ένα θέμα ταμπού για την ιδιοκτησία που επιβλήθηκε από το αλαλούμ που επικρατούσε τα τελευταία χρόνια στις πολεοδομίες για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Επειτα από διαδοχικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας με τις οποίες αμφισβητήθηκε ο τρόπος έκδοσης των αδειών, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο αποσαφήνισε τους περιορισμούς της νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση: την αρτιότητα (4 στρέμματα) και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και αναγνωρισμένη οδό από δημόσιο φορέα.

Χαρακτηριστική περίπτωση αποτέλεσε ακίνητο στο νησί της Πάτμου όπου το ΣτΕ ακύρωσε πριν ακριβώς από έναν χρόνο την οικοδομική του άδεια, δίχως να επιδικάσει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του γεωτεμαχίου, επειδή έκρινε ότι η νομοθεσία είναι παλιά και όφειλε να τη γνωρίζει πριν επιχειρήσει τη δόμηση του οικοπέδου.

Μέχρι τότε πολλές Πολεοδομίες εξέδιδαν άδειες σε οικόπεδα που οι δρόμοι είχαν διανοιχτεί από ιδιώτες ή από τους δήμους, οι οποίες κατέπεσαν η μία μετά την άλλη στο ΣτΕ, δημιουργώντας ένα οικοδομικό αδιέξοδο.

Το υπουργείο και η κυβέρνηση μπροστά στις πιέσεις για οικιστική και οικονομική ανάπτυξη από ιδιοκτήτες ακινήτων, αποφάσισαν να επανακαθορίσουν το πλαίσιο δόμησης, επιλύοντας τον γόρδιο δεσμό της εξω-αστικής δόμησης με μία μεταβατικού χαρακτήρα ρύθμιση. Η διάρκειά της θα είναι συνάρτηση της ολοκλήρωσης των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (πολεοδομικός σχεδιασμός), για τα οποία η τελευταία δέσμη μελετών θα προκηρυχθεί μέσα στον Μάρτιο, με φιλόδοξο στόχο να είναι έτοιμα το 2026.
Πώς όμως έφτασε η εκτός σχεδίου δόμηση να συναγωνίζεται την εντός σχεδίου και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις και με πιο ευνοϊκούς όρους;

Εν αντιθέσει με την υπόλοιπη Ευρώπη που οι εξω-αστικές περιοχές στην πλειονότητά τους ακολουθούν σχέδια χρήσεων γης, με περιορισμένη έως ανύπαρκτη εκτός σχεδίου δόμηση, στην Ελλάδα ακολουθήσαμε μια διαφορετική πορεία για μια ρύθμιση που αισίως συμπληρώνει έναν αιώνα ζωής.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μια ευρύτατη εφαρμογή της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία στηρίχθηκε από τα εκάστοτε πολιτικά κόμματα που την ενθάρρυναν και τη συντήρησαν διαχρονικά με θεσμικές παρεμβάσεις. Ως βασική αιτία υπήρξε η έλλειψη σχεδιασμού στο σύνολο σχεδόν της εξω-αστικής γης, με αποτέλεσμα ο κανόνας που είχε αρχικά τεθεί για δόμηση μόνο στα τέσσερα στρέμματα να υποστεί διαχρονικά ακραίες παρεμβάσεις με τη μορφή των παρεκκλίσεων, όπου τα τέσσερα στρέμματα μειώνονταν σε 750 και 1.200 τ.μ., ρυθμίσεις που πήρε πίσω το 2020 η κυβέρνηση.

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας υπολογίζουν, με βάση τα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου, ότι σε όλη την ελληνική επικράτεια υπάρχουν περί τα 3,3 εκατομμύρια γεωτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων. Πρόκειται ασφαλώς για ένα ενδεικτικό νούμερο και όχι το πλήρες, καθώς η κτηματογράφηση της χώρας είναι σε πλήρη εξέλιξη, και για πολλές ακόμη περιοχές της χώρας που βρίσκονται σε στάδιο προανάρτησης και ανάρτησης χαρτών δεν υπάρχουν στοιχεία.

Δυνητικά, αρκετά από αυτά θα μπορούσαν να δομηθούν αν, όπως λένε στο ΥΠΕΝ, διαπιστωνόταν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για να χτιστούν. Μέχρι σήμερα το τοπίο ήταν θολό, καθώς υπήρχαν διαφορετικές ερμηνείες από τις Πολεοδομίες για τους κοινόχρηστους δρόμους που οδήγησαν στην ακύρωση της δόμησης σε πολλά οικόπεδα. Πλέον, το τοπίο, όπως υποστηρίζει το υπουργείο, ξεκαθαρίζει, θέτοντας τα όρια και τους κανόνες με τους οποίους θα δομούνται τα οικόπεδα στις εκτός σχεδίου περιοχές.

 ΤΟ ΒΗΜΑ Έντυπη Έκδοση