Condominium Law Reform / Μεγάλες ανατροπές στις πολυκατοικίες! Τι αλλάζει ριζικά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, διαχειριστές & κοινόχρηστα!

Ριζικές ανακατατάξεις στην καθημερινότητα εκατομμυρίων πολιτών φέρνει το νέο νομοθετικό πλαίσιο, καθώς έρχονται μεγάλες ανατροπές στις πολυκατοικίες. Το πολυαναμενόμενο «λίφτινγκ» στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των πολυκατοικιών επανακαθορίζει πλήρως τις ισορροπίες, φέρνοντας στο προσκήνιο κομβικά ερωτήματα για το τι αλλάζει για διαχειριστές και ιδιοκτήτες. Από τη λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις και την κατανομή των κοινοχρήστων, μέχρι τη διαχείριση των οφειλών και των ανακαινίσεων, οι νέες ρυθμίσεις φιλοδοξούν να βάλουν τέλος σε χρόνιες δικαστικές και προσωπικές διαμάχες μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Έρχεται "λίφτινγκ" στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των πολυκατοικιών - Ν/σ για πολυκατοικίες - Αλλάζουν οι Κανονισμοί - Ρυθμίσεις για κατάτμηση διαμερισμάτων και Airbnb - Τι αλλάζει 

Ουσιαστικές αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των πολυκατοικιών και στον σχετικό νόμο 3741/1929, εξήγγειλε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης.

Φιλοδοξώντας να λύσει προβλήματα που απασχολούν εκατοντάδες χιλιάδες ενοίκους πολυκατοικιών και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, το υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε ένα νέο νομοσχέδιο που διαμορφώνει συνολικό νομοθετικό πλαίσιο: Αλλάζουν οι κανονισμοί των πολυκατοικιών, επιτρέπεται η κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων σε μικρότερα, ρυθμίζονται τα θέματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αντιμετωπίζονται προβλήματα με τα κοινόχρηστα

Σκοπός του νέου νομοθετικού πλαισίου θα είναι οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών να εδραιωθούν σε ευέλικτο, σαφές και σύγχρονο νομικό οπλοστάσιο που θα μπορεί να επιλύει τις αναδυόμενες διαφορές, να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, αλλά και να ρυθμίσει την συγκατοίκηση των οικογενειών στις πολυκατοικίες.

«Σπάνε» ή ενώνονται τα οροφοδιαμερίσματα

Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο εκσυγχρονίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και μία από τις σημαντικές καινοτόμες διατάξεις είναι αυτή που θα προβλέπει την δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή της ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζοντίων ιδιοκτησιών), ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις. Με άλλα λόγια θα μπορεί πλέον ο ιδιοκτήτης ενός οροφοδιαμερίσματος, να το χωρίσει στην μέση και στο ένα τμήμα του να μένει ο ίδιος και το υπόλοιπο να το ενοικιάζει, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.

Απλήρωτα κοινόχρηστα

Ακόμη, θα επιλυθεί το τεράστιο σύνηθες πρόβλημα, το οποίο αντιμετωπίζεται στην καθημερινότητα, που ορισμένοι κάτοικοι διαμερισμάτων των πολυκατοικιών, δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα. Πλέον θα υπάρχει ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής), θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση της πολυκατοικίας. Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων όσων δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται σύντομες διαδικασίες. Ενώ την ίδια στιγμή οι διαχειριστές των πολυκατοικιών θα έχουν υπερεξουσίες, αλλά και αυξημένες ευθύνες.

Παράλληλα, ξεμπλοκάρουν τα επισκευαστικά αναγκαία έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή των πλειοψηφιών που διαμορφώνονται κατά τις συνελεύσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών.

Ειδικότερα, θα προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων, κά. Η μείωση των ποσοστών θα κυμαίνεται ανάλογα με την αναγκαιότητα των επισκευών, κλπ.

Οι βασικές ρυθμίσεις, οι αλλαγές και οι νέες διατάξεις που θεσπίζονται:

- Στους κανονισμούς των πολυκατοικιών επέρχονται αλλαγές, ώστε να καθίσταται δυνατή η διαμόρφωση πλειοψηφιών για τη λήψη σημαντικών αποφάσεων 

- Παρέχεται δυνατότητα διανομής περιουσιακών στοιχείων που ανήκουν σε πολλούς, προκειμένου να μην εγκαταλείπονται και ρημάζουν  ακίνητα σημαντικής ή και μικρής αξίας

- Παρέχεται δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων ακινήτων σε πολλά μικρότερα, ώστε να μπορούν να πουληθούν και να αξιοποιηθούν ευκολότερα.

- Αντιμετωπίζεται το πρόβλημα που έχει ανακύψει με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίος επιτρέπονται σε ορισμένες πολυκατοικίες και σε άλλες απαγορεύονται βάσει του κανονισμού

- Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει επίσης ρυθμίσεις και προβλέψεις για το σύνηθες φαινόμενο της μη καταβολής των κοινοχρήστων σε μια πολυκατοικία, για τις αρμοδιότητες του διαχειριστή και για τη λήψη αποφάσεων από  τους συνιδιοκτήτες.

Όπως αναφέρθηκε κατά την παρουσίαση του νομοσχεδίου, στόχος είναι η διευθέτηση των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών, να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και να ρυθμίσει την συγκατοίκηση οικογενειών στις πολυκατοικίες..

Τι θα αλλάξει στις πολυκατοικίες για τους διαχειριστές και τον κανονισμό

1. Διευκόλυνση της διαδικασίας για την τροποποίηση των κανονισμών της πολυκατοικίας που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες

2. Ενίσχυση των μηχανισμών και ταχύτερη επίλυση των διαφόρων μεταξύ των ιδιοτήτων αποσυμφορώντας τα δικαστήρια

3. Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση (airbnb)

4. Επικαιροποίηση των ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιου και κάθετης ιδιοκτησίας ώστε διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο, να δηλωθούν στο Κτηματολόγιο για να μπορέσουν να μεταβιβαστούν.

5. Αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν (δηλ. δικαίωμα αέρος) και αδιάθετων ποσοστών είτε με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.

6. Δυνατότητα, ανεξάρτητα από το αν απαγορεύεται από τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας, της κατάτμησης ή της συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

7. Δυνατότητα του αγοραστή ακινήτου να μπορεί να βλέπει και τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας.

8. Αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή και της είσπραξης κοινόχρηστων ώστε να επιταχύνεται η είσπραξη τους .

9. Δημιουργία αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.

10. Αλλαγή των ποσοστών που είναι αναγκαία για τη λήψη αποφάσεων που συνδέονται με την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές για συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

11. Αλλαγές για να διευκολύνεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας πάρα τις τυχόν διαφωνίες ορισμένων εκ των ιδιοκτητών για τους κοινόχρηστους χώρους.

13. Προσαρμογή των διατάξεων συνιδιοκτησίας με αυτές του κληρονομικού.

Οι βασικοί πυλώνες για τους διαχειριστές 

- Ψηφιακό Βιβλίο Κτιρίου: Υποχρεωτική καταγραφή των δαπανών και των τεχνικών ελέγχων.

- Διαδικασίες Είσπραξης: Ταχύτερες νομικές διαδικασίες για την είσπραξη οφειλών από κακοπληρωτές.

Το Πριν και το Μετά της Μεταρρύθμισης

Q: Τι είναι το Condominium Law Reform που έρχεται στις πολυκατοικίες;

A: Είναι η νέα νομοθετική μεταρρύθμιση που αλλάζει τους κανόνες λειτουργίας των πολυκατοικιών στην Ελλάδα, απλοποιώντας τις μεταβιβάσεις διαμερισμάτων και δίνοντας λύσεις στα αδιέξοδα των γενικών συνελεύσεων και των χρεών.

Q: How will the new Greek property reform affect apartment owners?

A: The reform allows property owners to unilaterally correct minor errors or square-footage discrepancies in their property titles without needing unanimous consent from all building co-owners.

Q: Τι αλλάζει στην είσπραξη των κοινοχρήστων από τους διαχειριστές;

A: Θεσμοθετούνται ταχύτερες, ψηφιοποιημένες διαδικασίες που επιτρέπουν στους διαχειριστές να διεκδικούν δικαστικά και άμεσα τις ληξιπρόθεσμες οφειλές, διασφαλίζοντας τη βιωσιμότητα του κτιρίου.

Το «λίφτινγκ» στις πολυκατοικίες δίνει λύσεις σε καθημερινά αδιέξοδα

Η μετάβαση των ελληνικών ακινήτων στην ψηφιακή εποχή απαιτούσε γενναίες τομές. Το «λίφτινγκ» στις πολυκατοικίες αποσυμφορεί τα δικαστήρια, ξεμπλοκάρει την αγορά και δίνει λύσεις σε καθημερινά αδιέξοδα. Οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές οφείλουν να προσαρμοστούν άμεσα στα νέα δεδομένα για να διασφαλίσουν την αξία της περιουσίας τους.