Off Plan Building Regulations / Τα «αγκάθια» για την εκτός σχεδίου δόμηση και τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα, με τον Νέο Πολεοδομικό Κώδικα

Σοβαρές ανατροπές και «μαύρες τρύπες» για την εκτός σχεδίου δόμηση και τις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες φέρνει στο προσκήνιο η επικείμενη θεσμοθέτηση του νέου Κώδικα. Παρά τις προσπάθειες για τον εξορθολογισμό και την απλοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, οι νέες ρυθμίσεις αφήνουν έκθετους χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με νομικά και πρακτικά αδιέξοδα. Το θολό τοπίο γύρω από το δικαίωμα ανέγερσης σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, σε συνδυασμό με το διαχρονικό πρόβλημα των συνιδιοκτητών (εξ αδιαιρέτου), απειλεί να «παγώσει» την οικοδομική δραστηριότητα και να μειώσει την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Στο νέο Κώδικά Πολεοδομίας Χωροταξίας «Νικόλαος Ταγαράς», που ψηφίστηκε την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή και με τη δημοσίευση του στο ΦΕΚ είναι πλέον είναι νόμος του κράτους, μας λένε ότι δεν άλλαξε η νομοθεσία αλλά κωδικοποιήθηκε η ισχύουσα. Αυτό όμως σε τουλάχιστον δύο ηχηρές περιπτώσεις δεν ισχύει. Με όχημα τον ίδιο των Κώδικα  που κατισχύει γίνεται σιωπηρή κατάργηση βασικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση, που μέχρι τώρα έδινε οικοδομησιμότητα σε χιλιάδες ιδιοκτησίες. Και παράλληλα παραμένει ανεπίλυτο το μεγάλο ζήτημα των εξ’ αδιαιρέτου σε εκτός σχεδίου περιοχές ιδιοκτησιών.

♦ Από το νέο Κώδικα έχει εξαφανιστεί το άρθρο 23 παρ 3 του νόμου 3212/2003,  που ρητά εξαιρεί από την προϋπόθεση προσώπου σε αναγνωρισμένη οδό τα προϋφιστάμενα του 2003. Αυτή η παράγραφος αποτελούσε προσθήκη / τροποποίηση του άρθρου 1 του 270/Δ σε συνδυασμό με αυτό που λέει στον κώδικα ότι όποια διατύπωση είναι διαφορετική από τον ίδιο τον κώδικα κατισχύει η διατύπωση του κώδικα. Είναι σιωπηρή κατάργηση της ως άνω παρέκκλισης;

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας Κυβέρνησης (ΦΕΚ 88/Α/08-06-26)  και έγινε νόμος με αριθμό Ν. 5306/2026. 

♦ Η Ελλάδα είναι γεμάτη από συνιδιοκτησίες πάσης φύσεως. Σε ένα τόσο καλό εργαλείο για τους Μηχανικούς και τους νομικούς, θα μπορούσε να τολμήσουν να προσθέσουν έναν τρόπο επίλυσης των εξ’ αδιαιρέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών με σχετική κωδικοποίηση. Η διανομή δημιουργεί προβλήματα αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, τα οποία μένουν ανεπίλυτα.

Ας δούμε λοιπόν αναλυτικά, τι λένε ότι κάνει (ΘΕΤΙΚΟ) - Τι δεν κάνει (ΑΡΝΗΤΙΚΟ) - Τι θα μπορούσε επιπλέον να κάνει (ΑΡΝΗΤΙΚΟ) ο νέος Κώδικας

Τι λένε ότι κάνει (ΘΕΤΙΚΟ)

Επεξεργάσθηκαν πάνω από 170 νόμους από το έτος 1923 έως το έτος  2025 οι οποίοι συγχωνεύθηκαν σε έναν Κώδικα 477 άρθρων.  Συνεπώς 170 νόμοι κωδικοποιήθηκαν διατάξεις ηλικίας ως 102. Μια πενταετής διαδικασία με τη συμμετοχή ειδικών στην πολεοδομία και 25 μέλη της Επιτροπής Ανώτατοι δικαστικοί, καθηγητές και στελέχη του ΥΠΕΝ συνεργάστηκαν για τον κώδικα.

Δημιουργήθηκε μία (1) ψηφιακή πλατφόρμα προσβάσιμη από όλους.

Τι επιτυγχάνεται

Ο Κώδικας δεν εισάγει νέους κανόνες (ούτε διατάξεις άλλων Υπουργείων), αλλά οργανώνει αυτούς που ήδη υπάρχουν.

♦ Εφαρμόζει ενιαίους κανόνες σε όλη την Επικράτεια,

♦ Απλοποιεί τις διαδικασίες για μια πιο εύκολη εφαρμογή κανόνων.

♦ Ενισχύει την ασφάλεια δικαίου για πιο σαφές, αξιόπιστο και σταθερό νομικό περιβάλλον.

♦ Η Ελλάδα αποκτά για πρώτη φορά έναν ενιαίο και ολοκληρωμένο «οδηγό κανόνων» για την προάσπιση της Ιδιοκτησίας και της Πολεοδομικής Νομοθεσίας.

♦ Είναι υπέρ της προστασίας του περιβάλλοντος και της βιώσιμης ανάπτυξης.

Δομή του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Με 477 άρθρα χωρισμένα σε 9 μέρη, που καλύπτουν:

◊ Χωρικό σχεδιασμό χερσαίο & θαλάσσιο

◊ Αστικές αναπλάσεις & πολεοδομικούς μηχανισμούς

◊ Εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων & απαλλοτριώσεις

◊ Κανόνες δόμησης & χρήσης γης εντός/εκτός σχεδίου

◊ Πλαίσιο δόμησης με οικοδομικές άδειες & ελέγχους

◊ Αυθαίρετη δόμηση, επικίνδυνες οικοδομές, αστική πολιτική

◊ Βασικές Παρεμβάσεις για Απλοποίηση Νομοθετικών Διατάξεων Ενέργειες που βελτιώνουν τη νομοθεσία μέσω απλοποίησης και επικαιροποίησης

◊ Απαλοιφή Καταργημένων Διατάξεων

◊ Αφαίρεση διατάξεων που δεν ισχύουν ή δεν έχουν πρακτική εφαρμογή, για πιο λειτουργικό νομοθετικό πλαίσιο.

◊ Απλούστευση Νομοθετικών Κειμένων

◊ Επαναδιατύπωση για καλύτερη κατανόηση και αποφυγή παρερμηνειών με σαφή και απλή γλώσσα.

◊ Επικαιροποίηση Αρμοδίων Οργάνων

◊ Ενημέρωση για τους υπεύθυνους φορείς και το οργανωτικό πλαίσιο των κρατικών υπηρεσιών, σύμφωνα με τη σημερινή πραγματικότητα.

◊ Ενοποίηση Και Αναδιάρθρωση Νομοθετημάτων

◊ Συνένωση και αναδιάταξη κειμένων για συνοχή, ευκολότερη πρόσβαση και βελτιωμένη πλοήγηση στο νομικό πλαίσιο.

Νόμοι ορόσημα που κωδικοποιούνται στον νέο Κώδικα

1923:  Νομοθετικό Διάταγμα 1923 – «Περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών»

1983:  Ν. 1337/1983 (Νόμος Τρίτση) – «Επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων, οικιστική ανάπτυξη και σχετικές ρυθμίσεις»

1985:  Ν. 1577/1985 – Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ)

1997: Ν. 2508/1997 – «Βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη»

2012:  Ν. 4067/2012 – Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ)

2014: Ν. 4269/2014 – «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση – Βιώσιμη ανάπτυξη»

2016: Ν. 4447/2016 – «Χωρικός σχεδιασμός – Βιώσιμη ανάπτυξη»

2020: Ν. 4759/2020 – «Εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας»

Τι αλλάζει με την κωδικοποίηση

♦ Σταθερό και αξιόπιστο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.

♦ Σύγχρονο θεσμικό εργαλείο που ανοίγει μία νέα εποχή νομοθετικής τάξης.

♦ Θεσμική τομή, που απαντά σε παθογένειες δεκαετιών.

♦ Οι αλλαγές θα γίνονται μόνο στον νέο Κώδικα, για να εξασφαλιστεί η συνέχειά του.

♦ Αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου και θωρακίζεται η διαφάνεια.

♦ Δημιουργία πολυδιάστατου νομοθετικού εργαλείου με συνοχή, πολύτιμου για νομικούς και μηχανικούς.

Πρόσβαση για κάθε πολίτη στον νέο Κώδικα

Το ΥΠΕΝ, σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Πατρών, δημιούργησε ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων στην ιστοσελίδα ypen.gov.g, όπου κάθε πολίτης θα έχει τη δυνατότητα για:

→ Άμεση, δωρεάν και εύκολη πρόσβαση στα περιεχόμενα του νόμου με ιεραρχική διάρθρωση.

→ Ο χρήστης μπορεί να δει μέρη, τμήματα και άρθρα, χωρίς να χρειάζεται να αναζητά σε δεκάδες ΦΕΚ.

→ Αναλυτική αναζήτηση με λέξεις κλειδιά για γρήγορη εύρεση πληροφοριών.

→ Η βάση επιτρέπει στον χρήστη να κάνει στοχευμένη αναζήτηση μέσα στο περιεχόμενο του νόμου.

→ Εύκολη πλοήγηση ανάμεσα σε άρθρα και συνημμένα αρχεία.

→ Η πλοήγηση είναι φιλική στον χρήστη και διευκολύνει την περιήγηση στον νέο Κώδικα χωρίς δυσκολίες.

Ηλεκτρονική βάση

Εύχρηστο και διαδραστικό εργαλείο:

- Οργανώνει όλη τη νομοθεσία με έξυπνες λειτουργίες αναζήτησης.

- Ενημερώνεται με κάθε τροποποίηση νομοθεσίας, κάτι που εξασφαλίζει συνοχή.

- Διαδραστικό εργαλείο για ευκολότερη πλοήγηση στη νομοθεσία.

- Οργάνωση της νομοθεσίας με σαφή και απλή δομή.

- Εύχρηστο περιβάλλον που απλοποιεί την αναζήτηση και εφαρμογή της νομοθεσίας.

Τι δεν κάνει (ΑΡΝΗΤΙΚΟ)

♦ Δεν ενημερώνει με τρόπο σαφή και κατηγορηματικό, τους μηχανικούς, για το τι πράγματι εξακολουθεί να ισχύει. Εκείνο το οποίο ίσχυε έως τώρα;

♦ Δεν αποσαφήνισαν για τα εκτός σχεδίου σε σχέση με την πρόσβαση. Καταργήθηκε ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ) Ν. 1577/1985 και δεν το γνωρίζουμε.

♦ Η Κωδικοποίηση μας λένε ότι δεν αλλάζει τίποτε.  Και όμως έχει εξαφανιστεί το άρθρο 23 παρ 3 του 3212 που ρητά εξαιρεί από την προϋπόθεση προσώπου σε αναγνωρισμένη οδό τα προυφισταμενα του 2003 . Αυτή η παράγραφος αποτελούσε προσθήκη / τροποποίηση του άρθρου 1 του 270/Δ σε συνδυασμό με αυτό που λέει στον κώδικα ότι όποια διατύπωση είναι διαφορετική από τον ίδιο τον κώδικα κατισχυει η διατύπωση του κώδικα. Είναι σιωπηρή κατάργηση της ως άνω παρέκκλισης;

Συνεπώς έχουμε στοχευμένη και μόνο τροποποίηση, ή έγινε, ΠΟΥ ΔΕΝ ΈΓΙΝΕ ΔΕΚΤΗ, με Υπουργική Απόφαση, η του ΣτΕ (βλέπε Πάτμος).

Τι θα μπορούσε επιπλέον να κάνει (ΑΡΝΗΤΙΚΟ)

* Σε ένα τόσο καλό εργαλείο για τους Μηχανικούς και τους νομικούς, θα μπορούσε να τολμήσουν να προσθέσουν έναν τρόπο επίλυσης των εξ’ αδιαιρέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών με σχετική κωδικοποίηση. Η Ελλάδα είναι γεμάτη από συνιδιοκτησίες πάσης φύσεως. Συνιδιοκτήτες των οποίων πρόκοψε μόνο ο ένας με αποδεδειγμένη αποκλειστική λειτουργία σε συγκεκριμένο τμήμα, έχει πρόβλημα. Ανάπτυξη μόνο για τον ένας, αλλά ο άλλος για να μην μπορεί να διεκδικήσει ξοδεύονται χρήμα και χρόνος. Η διανομή δημιουργεί προβλήματα αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Σε παραλιακά αγροτεμάχια, υπάρχουν μεζονέτες που υπόκεινται σε συνιδιοκτησιακό καθεστώς. Πολλά πολλά προβλήματα θα μπορούσαν να λυθούν με ένα κωδικοποιημένο άρθρο. Θα υπήρχε αποφόρτωση δικαστηρίων αυτομάτως.

Το έτος 1977 τόλμησαν και θεράπευσαν πολλά. Τώρα θα μπορούσαν επίσης. Αναφέρομαι στην ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ, στην ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗ, στη ΔΟΥΛΕΙΑ ΔΙΟΔΟΥ κ.ο.κ.

Διαδικασία κατάρτισης του Κώδικα ΕΙΝΑΙ ΤΕΛΙΚΑ ΘΕΤΙΚΗ ΚΑΘΩΣ Η ΝΟΜΙΜΟΠΑΡΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΗΤΑΝ ΕΠΙΛΕΓΜΕΝΗ ΒΕΒΑΙΑ ΔΕΝ ΒΛΕΠΟΥΜΕ ΕΞΕΔΙΚΕΥΜΕΝΟΥΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥΣ ΕΛΕΥΘΕΡΟΥΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ

Πρόεδρος της Ειδικής Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής για τη σύνταξη Κώδικα:  κ. Κωνσταντίνος Μενουδάκος, επίτιμος Πρόεδρος του ΣτΕ.

Μέλη: λειτουργοί του ΣτΕ και του ΝΣΚ, Καθηγητές ΑΕΙ, δικηγόροι, επιστήμονες εξειδικευμένοι σε θέματα χωρικού σχεδιασμού και προϊστάμενοι διευθύνσεων του ΥΠΕΝ.

- Η Επιτροπή ιδρύθηκε με απόφαση του τότε Υφυπουργού Δημήτρη Οικονόμου, το 2020, με Υπουργό τον Κωστή Χατζηδάκη.

- Το έργο συνεχίστηκε επί Υπουργίας Κώστα Σκρέκα και Θεόδωρου Σκυλακάκη.

- Τον Απρίλιο του 2025, με το άρθρο 239 του ν. 5193/2025, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ πέτυχε την επανέναρξη του έργου, ανασυγκροτώντας την Επιτροπή και επιταχύνοντας την κύρωση του Κώδικα, ώστε να παραδοθεί τον Ιούλιο του 2025.

∗ Γράφει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 - Πραγματογνώμων - Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου - Ελεγκτής δόμησης Γ ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036) - Ενεργειακός Επιθεωρητής Β κτιρίων, Λεβήτων  & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού  ΥΠΕΚΑ   (ΕΥΕΠΕΝ 2953)