Off-Plan Zoning Overhaul: Εκτός σχεδίου δόμηση! Με Προεδρικό Διάταγμα η αναγνώριση Δημοτικών & Κοινοτικών δρόμων, που ενώνουν οικισμούς! Νέες ρυθμίσεις για δόμηση, άδειες, δρόμους, αυθαίρετα!
Off-Plan Zoning Overhaul / Εκτός σχεδίου δόμηση! Με Προεδρικό Διάταγμα η αναγνώριση Δημοτικών & Κοινοτικών δρόμων, που ενώνουν οικισμούς! Νέες ρυθμίσεις για δόμηση, άδειες, δρόμους, αυθαίρετα!
Off-Plan Zoning Overhaul / Εκτός σχεδίου δόμηση! Με Προεδρικό Διάταγμα η αναγνώριση Δημοτικών & Κοινοτικών δρόμων, που ενώνουν οικισμούς! Νέες ρυθμίσεις για δόμηση, άδειες, δρόμους, αυθαίρετα!
Σε ριζικό επανακαθορισμό του πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση προχωρά η κυβέρνηση, υλοποιώντας ένα ευρύ land-use overhaul που επιχειρεί να ξεμπλοκάρει χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδύσεις σε όλη τη χώρα. Στο επίκεντρο της νέας παρέμβασης βρίσκεται το πολυαναμενόμενο Προεδρικό Διάταγμα για την αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών δρόμων που ενώνουν οικισμούς, θέτοντας οριστικά κριτήρια προσβασιμότητας και οικοδομησιμότητας. Παράλληλα, οι νέες ρυθμίσεις αναδιαμορφώνουν το τοπίο στην έκδοση οικοδομικών αδειών, θέτουν αυστηρότερα χρονοδιαγράμματα και ρυθμίζουν εκκρεμότητες γύρω από τα αυθαίρετα, διαμορφώνοντας νέους κανόνες δικαίου στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.
Εκτός σχεδίου δόμηση: Με Προεδρικό Διάταγμα πλέον η αναγνώριση των κυριότερων οδών - Νέες ρυθμίσεις για δόμηση, άδειες, δρόμους και αυθαίρετα
Αναστολή εκτέλεσης οικοδομικών αδειών, αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών δρόμων στην εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά και ειδικές επενδυτικές αδειοδοτήσεις, μαζί με τις χρήσεις γης προβλέπονται, μεταξύ άλλων, με τις νέες πολεοδομικές διατάξεις που προστέθηκαν, μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης, σε νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος που κατατέθηκε στη Βουλή. Την ίδια ώρα, διατηρούνται οι ειδικές ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα με μεγάλες αυθαιρεσίες (η λεγόμενη «κατηγορία 5»). Αυτό σημαίνει πως δεν θεσπίζεται νέα γενική δυνατότητα υποβολής δηλώσεων αυθαίρετων της κατηγορίας 5 για ιδιωτικά ακίνητα που δεν είχαν υπαχθεί σε προηγούμενο νόμο.
Σε ό,τι αφορά την αναστολή εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών, με το κατατεθειμένο νομοσχέδιο, επεκτείνεται η δυνατότητα επιβολής περιορισμών κατά την εκπόνηση Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).
Η ισχύουσα διάταξη προβλέπει ότι, όταν η προτεινόμενη ανάπτυξη αφορά δημόσιο ή δημοτικό φορέα, μπορεί να αναστέλλεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών για ορισμένες χρήσεις, είτε σε ολόκληρη την περιοχή του ΕΠΣ είτε σε τμήμα της.
Μια νέα, σημαντική παρέμβαση της τελευταίας στιγμής στο νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας αλλάζει ριζικά τον τρόπο που αναγνωρίζονται συγκεκριμένοι δρόμοι στην εκτός σχεδίου δόμηση - Η αρμοδιότητα αφαιρείται από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις και μεταφέρεται στο ανώτατο θεσμικό επίπεδο, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος
Η αλλαγή αυτή εισάγεται με το άρθρο 79 (παράγραφος 10) του κατατεθέντος νομοσχεδίου και τροποποιεί το άρθρο 251 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Πρόκειται για μια ρύθμιση που επηρεάζει άμεσα την οικοδομησιμότητα χιλιάδων γηπέδων, καθώς ο νομικός χαρακτηρισμός ενός δρόμου αποτελεί το «κλειδί» για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Ποιους δρόμους αφορά η νέα ρύθμιση;
Η τροποποίηση δεν εφαρμόζεται αδιακρίτως σε κάθε αγροτικό, ιδιωτικό ή κοινόχρηστο δρόμο. Αφορά αποκλειστικά μια συγκεκριμένη κατηγορία δημοτικών ή κοινοτικών οδών:
- Οδικοί άξονες σύνδεσης: Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς του ίδιου Δήμου ή οικισμούς όμορων Δήμων.
- Διασύνδεση με το κεντρικό δίκτυο: Δρόμοι που συνδέουν οικισμούς με διεθνείς, εθνικές ή επαρχιακές οδούς.
- Ο κανόνας της «κυριότερης» οδού: Εάν υπάρχουν περισσότεροι από ένας δρόμοι που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η διαδικασία εφαρμόζεται μόνο στην κυριότερη από αυτές τις οδούς.
Τι αλλάζει στην πράξη: Από την Αποκεντρωμένη στο Προεδρικό Διάταγμα
Μέχρι σήμερα, η αναγνώριση αυτών των οδών γινόταν με μια σχετικά πιο γρήγορη τοπική διαδικασία. Η νέα ρύθμιση αυστηροποιεί πλήρως το πλαίσιο:
- Το παλαιό καθεστώς: Η αναγνώριση υπογραφόταν με απόφαση του Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
- Το νέο καθεστώς: Η απόφαση αντικαθίσταται από Προεδρικό Διάταγμα (Π.Δ.). Η έκδοσή του προϋποθέτει πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς και τη γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ).
- Αυτονομία ευρύτερης καταγραφής: Η διάταξη αυτή λειτουργεί ανεξάρτητα και δεν καταργεί τη γενικότερη, χωριστή διαδικασία συνολικής καταγραφής και κύρωσης του δημοτικού οδικού δικτύου της χώρας.
Η σύνδεση με την οικοδομησιμότητα και τα 4 στρέμματα
Η νομική αναγνώριση της οδού συνδέεται άμεσα με τις αυστηρές προϋποθέσεις δόμησης που προβλέπει η περίπτωση β΄ του άρθρου 251. Συγκεκριμένα, για να είναι ένα εκτός σχεδίου γήπεδο οικοδομήσιμο, απαιτούνται:
- Ελάχιστο εμβαδόν: 4.000 τετραγωνικά μέτρα (4 στρέμματα).
- Ελάχιστο πρόσωπο: 45 μέτρα πάνω στον αναγνωρισμένο δρόμο.
- Ελάχιστο βάθος: 50 μέτρα.
Η ερμηνεία της αλλαγής: Γιατί επιλέχθηκε το Προεδρικό Διάταγμα;
Η μεταφορά της αρμοδιότητας στο επίπεδο του Προεδρικού Διατάγματος έχει σαφή νομική και θεσμική εξήγηση:
- Νομική θωράκιση από το ΣτΕ: Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) έχει ακυρώσει κατά το παρελθόν δεκάδες αποφάσεις Αποκεντρωμένων Διοικήσεων για αναγνωρίσεις δρόμων, κρίνοντας ότι οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να προστατεύονται με αυστηρότερο τρόπο. Το Προεδρικό Διάταγμα περνά από τον προληπτικό έλεγχο νομιμότητας του ΣτΕ, άρα η αναγνώριση γίνεται ακλόνητη.
- Μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου: Μηχανικοί και ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν με απόλυτη βεβαιότητα αν ο δρόμος προσφέρει πράγματι οικοδομησιμότητα, χωρίς τον φόβο μελλοντικών δικαστικών εμπλοκών.
- Μεγαλύτερος χρόνος αναμονής: Στον αντίποδα, η έκδοση ενός Προεδρικού Διατάγματος είναι μια σαφώς πιο χρονοβόρα γραφειοκρατική διαδικασία σε σχέση με μια απόφαση Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Η αναστολή προβλέπεται ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και αιτιολογημένη εισήγηση του γενικού γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.
Με βάση τα όσα προβλέπονται, η διοίκηση αποκτά τη ρητή δυνατότητα να επιβάλει αναστολή και στην εκτέλεση εργασιών, όχι αποκλειστικά στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών.
Κι αυτό σημαίνει πως η διάταξη μπορεί να επηρεάσει οικοδομικές δραστηριότητες σε περιοχές για τις οποίες βρίσκεται σε εξέλιξη ΕΠΣ δημόσιου ή δημοτικού φορέα.
Σημείωση: Δεν προβλέπει αυτοδίκαιη αναστολή όλων των εργασιών σε κάθε περιοχή όπου εκπονείται ΕΠΣ. Απαιτούνται προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία και συγκεκριμένη πράξη επιβολής της αναστολής.
Εκτός σχεδίου δόμηση
Εδώ, εισάγεται μια νέα αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης συγκεκριμένης κατηγορίας δημοτικών και κοινοτικών οδών, οι οποίες συνδέονται με την εφαρμογή των όρων δόμησης εκτός σχεδίου. Για την ακρίβεια, η τροποποίηση αφορά τις δημοτικές ή κοινοτικές οδούς που ενώνουν οικισμούς του ίδιου δήμου, οικισμούς όμορων δήμων ή οικισμούς με διεθνείς, εθνικές και επαρχιακές οδούς.
Τι θα ισχύει;
Εφόσον υπάρχουν περισσότερες από μία οδοί που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η ειδική πρόβλεψη εφαρμόζεται στην κυριότερη από αυτές.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
Πως αλλάζουν το αρμόδιο όργανο και ο νομικός τύπος της πράξης αναγνώρισης.
Η αναγνώριση των συγκεκριμένων δρόμων μεταφέρεται σε διαδικασία έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος. Η ρύθμιση δεν αφορά αδιακρίτως κάθε αγροτικό, ιδιωτικό ή κοινόχρηστο δρόμο. Επίσης, δεν καταργεί τη χωριστή διαδικασία καταγραφής και κύρωσης του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου. Για τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, η νομοθετική αλλαγή έχει σημασία επειδή ο νομικός χαρακτηρισμός της οδού αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της εξέτασης της οικοδομησιμότητας.
Γι’ αυτήν την κατηγορία των οικισμών, που είχαν οριοθετηθεί με προγενέστερη πράξη αναρμόδιου οργάνου, και στους οποίους εφαρμόζεται ειδική πρόβλεψη για περιοχές πέρα από τη νέα πολυγωνική γραμμή οριοθέτησης και έως το παλαιό όριο, προβλέπεται πως για τις συγκεκριμένες περιοχές Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) μπορούν να καθορίζονται όρια αρτιότητας από 2.000 έως 4.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό, υπό τους ειδικότερους όρους του σχεδίου. Πρακτικά αυτό σημαίνει πως δεν δημιουργείται νέα γενική δυνατότητα δόμησης σε γήπεδα 2.000 τ.μ.
Οικοδομικές εργασίες
Η γενική διαδικασία προβλέπει αυτόματο έλεγχο του προϋπολογισμού του έργου από το πληροφοριακό σύστημα και, έως την ενεργοποίηση της σχετικής δυνατότητας, έλεγχο από την ΥΔΟΜ εντός τριών ημερών από την έκδοση της άδειας.
Με τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται μέσα από το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, προβλέπεται ότι στις οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από τη Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων και το Αυτοτελές Γραφείο Ελληνικού του ΥΠΕΝ δεν απαιτείται ο έλεγχος των συγκεκριμένων αποδεικτικών. Για την ορθότητά τους την ευθύνη φέρουν οι μελετητές μηχανικοί, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους.
![Digital Streamlining: Ψηφιοποίηση ακινήτων! Αυτόματη ενημέρωση του Ε9 με τον ΚΑΕΚ μέσω myPROPERTY, σε μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές [Έγγραφα]](https://mykonosticker.com/uploads/images/2024/08/image_705x436_66c88764663c1.jpg)
