Property Registry Greece AADE / Έλεγχοι Ακινήτων 2026! Η νέα πλατφόρμα που διασταυρώνει Ε9 & Κτηματολόγιο - Πώς το σύστημα Μ.Ι.Δ.Α. φέρνει τα πάνω κάτω στην ιδιοκτησία & τι θα πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες βήμα - βήμα!

Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται ο σχεδιασμός για τα ακίνητα, καθώς ξεκινούν σαρωτικοί έλεγχοι με «πάντρεμα» Ε9 και Κτηματολογίου. Η νέα ψηφιακή εποχή φέρνει στο προσκήνιο το Μ.Ι.Δ.Α. της ΑΑΔΕ, μια εξελιγμένη πλατφόρμα που θα λειτουργεί ως το επίσημο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.). Περισσότεροι από 7 εκατ. ιδιοκτήτες θα κληθούν το επόμενο διάστημα να εισέλθουν στη νέα πλατφόρμα, προκειμένου να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των περιουσιών τους και να αποφύγουν τσουχτερά πρόστιμα από τυχόν αποκλίσεις και λάθη του παρελθόντος.

Αντίστροφη μέτρηση για την έλευση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) - Σαρωτικές αλλαγές στον τρόπο καταγραφής των ιδιοκτησιών, της χρήσης τους και των μισθωμάτων - Πώς επηρεάζονται τα επιδόματα - Τι πρέπει να κάνουν 7 εκατ. ιδιοκτήτες

Μια νέα ψηφιακή εποχή στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας ξεκινά η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), καθώς μέσα στις επόμενες εβδομάδες περισσότεροι από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να εισέλθουν στη νέα πλατφόρμα Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.).

Η πλατφόρμα αναμένεται να τεθεί σε πρώτη φάση σε λειτουργία μέσα στο καλοκαίρι και θα συγκεντρώνει, για πρώτη φορά, όλα τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν κάθε ακίνητο. Τα δεδομένα θα προέρχονται από το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ, το Εθνικό Κτηματολόγιο, τον ΔΕΔΔΗΕ, αλλά και άλλες δημόσιες υπηρεσίες.

Μηχανισμός Διασταυρώσεων και Αντιπαραβολή

Παράλληλα, ενισχύεται ο μηχανισμός διασταυρώσεων, καθώς τα δηλωθέντα μισθώματα, θα καταβάλλονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού συστήματος από 1ης Οκτωβρίου 2026 και μετά, οπότε θα υπόκεινται σε συστηματικό έλεγχο και αυτοματοποιημένη αντιπαραβολή στοιχείων.

Για κάθε ακίνητο ή αγροτεμάχιο, κατοικία, επαγγελματικό χώρο, κατάστημα ή θέση στάθμευσης, θα είναι διαθέσιμα σε πραγματικό χρόνο κρίσιμα στοιχεία, όπως η πραγματική χρήση, η σύνδεση με παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, τυχόν μισθωτική σχέση και το δηλωθέν ύψος μισθώματος.

Στην πράξη, και με την εμπειρία που διαθέτει η ΑΑΔΕ μέσω της Γενικής Διεύθυνσης Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης, διαμορφώνεται ένα ενιαίο σύστημα παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας, στο οποίο η πληροφορία δεν παραμένει στατική, αλλά επικαιροποιείται δυναμικά και έτσι καθίσταται εφικτός ο άμεσος εντοπισμός μεταβολών, όπως αλλαγές χρήσης, μισθωτικές σχέσεις ή μετακινήσεις δραστηριότητας μεταξύ ακινήτων.

Οι ιδιοκτήτες, πριν εισέλθουν στη νέα εφαρμογή του Μ.Ι.Δ.Α., θα πρέπει να προχωρήσουν σε έναν βασικό έλεγχο της εικόνας της περιουσίας τους στο Ε9, διασφαλίζοντας ότι όλα τα στοιχεία έχουν δηλωθεί ορθά, όπως το εμβαδόν, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και η χρήση κάθε ακινήτου.

Παράλληλα, θα πρέπει να εντοπίσουν για κάθε ακίνητο τον ΑΤΑΚ από το Ε9 και τον αντίστοιχο ΚΑΕΚ από το Κτηματολόγιο, καθώς και να συγκεντρώσουν βασικά στοιχεία, όπως την παροχή ρεύματος και τα στοιχεία μίσθωσης. Τα ίδια ισχύουν και για τα αγροτεμάχια, όπου το Μ.Ι.Δ.Α. αναμένεται να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στη διασταύρωση των επιλέξιμων εκτάσεων σε συνάρτηση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς για την καταβολή αγροτικών ενισχύσεων. Η ενεργοποίηση της νέας πλατφόρμας εκτιμάται ότι θα επηρεάσει άμεσα και μια σειρά επιδομάτων που συνδέονται με την κύρια κατοικία, καθώς θα καθιστά δυνατές τις διασταυρώσεις σε σχεδόν πραγματικό χρόνο μεταξύ των δηλωμένων στοιχείων και της πραγματικής εικόνας της ακίνητης περιουσίας.

Στην πρώτη γραμμή βρίσκονται τα στεγαστικά επιδόματα, με βασικότερο το επίδομα στέγασης, το οποίο χορηγείται αποκλειστικά σε νοικοκυριά που μισθώνουν την κύρια κατοικία τους και προϋποθέτει ενεργό ηλεκτρονικό μισθωτήριο.

Αντίστοιχα και η επιστροφή ενοικίου υπολογίζεται με βάση το δηλωμένο ενοίκιο κύριας κατοικίας, γεγονός που σημαίνει ότι κάθε ασυμφωνία στα στοιχεία μπορεί να εντοπίζεται άμεσα, αλλά πλέον θα μπορεί να αποζημιώνεται μετά το πέρας του έτους και όχι στο τέλος του επόμενου!

Άμεσα συνδεδεμένο με την κύρια κατοικία είναι επίσης το επίδομα θέρμανσης, το οποίο χορηγείται αποκλειστικά για το ακίνητο που δηλώνεται ως κύρια κατοικία, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι ιδιόκτητο ή μισθωμένο. Παράλληλα, και άλλες μορφές στεγαστικής ενίσχυσης – όπως επιδόματα ευάλωτων ομάδων ή προγράμματα κοινωνικής κατοικίας - βασίζονται στη δηλωμένη κατοικία και στη σύνθεση του νοικοκυριού.

Με τη λειτουργία του Μ.Ι.Δ.Α., τα στοιχεία της κατοικίας, της χρήσης και των μισθωτικών σχέσεων θα επικαιροποιούνται δυναμικά και σε πραγματικό χρόνο, επιτρέποντας την άμεση και ακριβή διασταύρωση κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης. Ως αποτέλεσμα, μειώνεται δραστικά ο κίνδυνος αποκλεισμού δικαιούχων λόγω παρωχημένων δεδομένων, ενώ ταυτόχρονα περιορίζεται η δυνατότητα αχρεώστητης ή παράτυπης καταβολής επιδομάτων.

Συνολικά, το νέο πλαίσιο μετατοπίζει το βάρος από τους εκ των υστέρων ελέγχους σε μία προληπτική, ψηφιακά διασφαλισμένη λειτουργία, όπου η ορθότητα των στοιχείων αποτελεί προϋπόθεση για κάθε συναλλαγή ή παροχή. Για τον πολίτη, αυτό σημαίνει λιγότερη γραφειοκρατία, αλλά και αυξημένη ευθύνη για την έγκαιρη και ακριβή ενημέρωση της ακίνητης περιουσίας του.

Πλήρης εικόνα των ακινήτων και των εισοδημάτων

Μία ακόμη σημαντική τομή που εισάγει το Μ.Ι.Δ.Α. αφορά την αξιοποίηση των διασταυρωμένων δεδομένων για την προσυμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης.

Συγκεκριμένα, η ΑΑΔΕ, έχοντας πλέον στη διάθεσή της πλήρη εικόνα των ακινήτων και των εισοδημάτων που απορρέουν από αυτά, θα είναι σε θέση να προσυμπληρώνει σε ετήσια βάση τόσο τη φορολογική δήλωση όσο και τα λοιπά έντυπα.

Ταυτόχρονα, η φορολογική διοίκηση αποκτά έναν ισχυρό μηχανισμό επιβεβαίωσης των δηλώσεων, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα θα ελέγχονται σε πραγματικό χρόνο ως προς τη συμβατότητά τους με τα δηλωθέντα στοιχεία (χρήση, μίσθωση, ύψος μισθώματος κ.λπ.).

Έτσι περιορίζονται τα περιθώρια σφαλμάτων ή αποκλίσεων, ενώ ενισχύεται η φορολογική συμμόρφωση με αυτοματοποιημένο τρόπο.

Τι θα πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Με την είσοδό τους στο Μ.Ι.Δ.Α. μέσω των προσωπικών κωδικών myAADE, οι φορολογούμενοι θα βλέπουν συγκεντρωμένα όλα τα ακίνητα που εμφανίζονται στο όνομά τους.

Στη συνέχεια, θα πρέπει να:

• επιβεβαιώσουν ότι τα στοιχεία είναι σωστά,
• διορθώσουν τυχόν λάθη ή αναντιστοιχίες,
• συμπληρώσουν παραλείψεις,
• επικαιροποιήσουν την πραγματική εικόνα της περιουσίας τους.

Ουσιαστικά, κάθε ιδιοκτήτης θα αποκτήσει έναν πλήρη «ψηφιακό φάκελο» για την ακίνητη περιουσία του.

Οι τρεις καρτέλες που θα εμφανίζονται

Για κάθε ακίνητο, η πλατφόρμα θα παρουσιάζει τρεις διαφορετικές πηγές πληροφοριών:

1. Στοιχεία από το Ε9 και τα φορολογικά έντυπα

Οι ιδιοκτήτες θα βλέπουν στοιχεία όπως:

• ΑΤΑΚ,
• επιφάνεια,
• χρήση ακινήτου,
• στοιχεία ηλεκτροδότησης.

2. Στοιχεία από το Κτηματολόγιο

Θα εμφανίζονται:

• ο ΚΑΕΚ,
• το εμβαδόν,
• τα εμπράγματα δικαιώματα.

3. Δεδομένα από άλλους φορείς

Μεταξύ άλλων θα περιλαμβάνονται:

• αριθμοί παροχής ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ,
• στοιχεία ύδρευσης,
• πρόσθετες πληροφορίες που θα ενσωματώνονται σταδιακά.

Ιδιαίτερη προσοχή στα τετραγωνικά

Ένα από τα βασικά σημεία ελέγχου θα είναι οι αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα.

Το Μ.Ι.Δ.Α. θα συγκρίνει στοιχεία από:

• το Ε9,
• το Κτηματολόγιο,
• δηλώσεις στους δήμους,
• διαδικασίες τακτοποίησης αυθαιρέτων.

Εφόσον εντοπίζονται διαφορές, ο ιδιοκτήτης θα καλείται να δηλώσει ποια στοιχεία είναι τα ορθά.

Υποχρεωτική η δήλωση της χρήσης του ακινήτου

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην πραγματική χρήση κάθε ακινήτου.

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να επιλέξουν ανάμεσα σε περισσότερες από 60 κατηγορίες χρήσης, όπως:

• ιδιοκατοίκηση,
• μακροχρόνια μίσθωση,
• βραχυχρόνια μίσθωση,
• κενό ακίνητο,
• δωρεάν παραχώρηση,
• επαγγελματική χρήση,
• αγροτική εκμετάλλευση.

Παράλληλα, θα ζητούνται πληροφορίες που σχετίζονται με το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Τι αλλάζει για τα ενοίκια

Στα εκμισθωμένα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώνουν:

• τα στοιχεία του μισθωτή,
• το ύψος του ενοικίου,
• τη διάρκεια της μίσθωσης,
• το είδος της σύμβασης.

Επιπλέον, θα καταχωρίζεται και ο IBAN του εκμισθωτή. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, οι ενοικιαστές θα υποχρεούνται να καταβάλλουν το ενοίκιο στον δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό.

Διασταυρώσεις για αδήλωτα ακίνητα και εισοδήματα

Η ΑΑΔΕ θα αξιοποιήσει το Μ.Ι.Δ.Α. για την πραγματοποίηση εκτεταμένων διασταυρώσεων.

Στόχος είναι να εντοπίζονται:

• αδήλωτα ακίνητα,
• αδήλωτες επιφάνειες,
• αδήλωτα εισοδήματα από ενοίκια,
• ανακριβείς δηλώσεις Ε9.

Ταυτόχρονα, η νέα βάση δεδομένων θα επιτρέπει τον έλεγχο των περιουσιακών κριτηρίων που συνδέονται με κοινωνικές παροχές και επιδόματα.

Γεωεντοπισμός ακινήτων μέσω Κτηματολογίου

Σε επόμενη φάση, το Μ.Ι.Δ.Α. θα αξιοποιεί και γεωχωρικά δεδομένα του Κτηματολογίου.

Με αυτόν τον τρόπο, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να πραγματοποιεί ελέγχους μέσω δορυφορικών χαρτών, διευκολύνοντας τον εντοπισμό αδήλωτων επιφανειών και πιθανών αποκλίσεων στα στοιχεία των ακινήτων.

Ανοιχτό το ενδεχόμενο νέας ρύθμισης

Παράλληλα, παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο θέσπισης νέας ευνοϊκής ρύθμισης για τους ιδιοκτήτες που θα αποκαλύψουν αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα μέσω της πλατφόρμας.

Σύμφωνα με τις εισηγήσεις των εκπροσώπων των ιδιοκτητών ακινήτων, ζητείται να μην επιβληθούν αναδρομικές επιβαρύνσεις σε όσους προχωρήσουν οικειοθελώς στις απαιτούμενες διορθώσεις.

Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν το προσεχές διάστημα από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και την ΑΑΔΕ.