Property Rights Reform / Ψηφιακό «χειρουργείο» στα όρια των ακινήτων! Τι αλλάζει από τις 18 Σεπτεμβρίου & τι αλλάζει από σήμερα με την υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση!

Σε τροχιά ριζικών αλλαγών εισέρχεται από σήμερα το Κτηματολόγιο, φέρνοντας ένα τοπίο νέων κανόνων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Το ψηφιακό «χειρουργείο» στα όρια των ακινήτων και τα τετραγωνικά τίθεται σε εφαρμογή από τις 18 Σεπτεμβρίου, με την υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση να αποτελεί το νέο κομβικό βήμα για τη γρήγορη διόρθωση λαθών χωρίς πολυετείς δικαστικές διαμάχες. Δείτε αναλυτικά τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις, πώς επανακαθορίζονται τα γεωμετρικά στοιχεία των οικοπέδων και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες για να διασφαλίσουν την περιουσία τους.

• Από 16 Σεπτεμβρίου, η διεκδίκηση ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη» με έκτακτη χρησικτησία γίνεται μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης με διαπιστευμένο νομικό διαμεσολαβητή.
• Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει τουλάχιστον δύο αποδεικτικά στοιχεία κατοχής ακινήτου για να ξεκινήσει η διαδικασία διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.
• Από 18 Σεπτεμβρίου, οι διορθώσεις ορίων, εμβαδών και γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων γίνονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας «metavoles».
• Οι γείτονες που επηρεάζονται από διορθώσεις έχουν δικαίωμα να υποβάλουν αιτιολογημένες αντιρρήσεις εντός 30 ημερών και να προσφύγουν μέσω κτηματολογικού δικαστή.
• Η διαδικασία υποβολής αιτήσεων γίνεται με κωδικούς taxisnet και περιλαμβάνει ελέγχους πληρότητας και ορθότητας από το Κτηματολόγιο πριν την έκδοση απόφασης.

Δύο σημαντικά ορόσημα έρχονται για τους ιδιοκτήτες τις επόμενες ημέρες από το Κτηματολόγιο.

Το πρώτο, που ξεκινάει την ερχόμενη Τετάρτη 16 Σεπτεμβρίου, αφορά στη ριζική αλλαγή της διαδικασίας όσων διεκδικούν κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Το δεύτερο, που θα ξεκινήσει στις 18 Σεπτεμβρίου, αφορά στο άνοιγμα της νέας ψηφιακής διαδικασίας για τη διόρθωση ορίων, εμβαδών και γεωμετρικών στοιχείων μέσω του «metavoles».

1. Στα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» με έκτακτη χρησικτησία, η κτηματολογική εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης

Σχετικά με τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, η κτηματολογική εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης. Πρακτικά καθιερώνεται μία νέα διαδρομή την οποία πρέπει να ακολουθήσει ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης για να αποδείξει την 20ετή νομή του ακινήτου, προσκομίζοντας συγκεκριμένα στοιχεία.

Τι προβλέπεται

Πιο συγκεκριμένα, ο ενδιαφερόμενος, αφού επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή (νομικό), καλείται να προσκομίσει τουλάχιστον δύο από τα παρακάτω στοιχεία που υποδεικνύουν κυριότητα: αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά του, μισθωτήρια όπου εμφανίζεται ως εκμισθωτής, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές (π.χ. Ε9), οικοδομική άδεια στο όνομά του, κάποιο ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία αλλά και τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε παλαιούς τίτλους, οικοδομικές άδειες ή συμβολαιογραφικές πράξεις.

Με τη σειρά του, ο διαμεσολαβητής θα συντάξει το φύλλο στοιχείων το οποίο ο ενάγων θα καταθέσει στο Κτηματολόγιο. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Στην περίπτωση που εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική. Αν οι υπηρεσίες του δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε θεωρείται ότι δεν θα προβάλει δικαιώματα στο επίμαχο ακίνητο. Αν το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση. Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «έκτακτη χρησικτησία».

2. Ψηφιακό «χειρουργείο» στα όρια των ακινήτων: Τι αλλάζει από τις 18 Σεπτεμβρίου στο Κτηματολόγιο

Στην πλήρη ψηφιοποίηση των διαδικασιών διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων περνά το Ελληνικό Κτηματολόγιο στις 18 Σεπτεμβρίου, μεταφέροντας στην πλατφόρμα «metavoles» υποθέσεις που μέχρι σήμερα απαιτούσαν αυτοπρόσωπη παρουσία στα κατά τόπους γραφεία.

Η σχετική απόφαση (440/9 του Δ.Σ. του φορέα, ΦΕΚ Β΄ 5454/08.09) καθορίζει το επιχειρησιακό πλαίσιο για τις αποκλίσεις εμβαδού και τις μετατοπίσεις ορίων. Δεν πρόκειται απλώς για μια ψηφιακή θυρίδα κατάθεσης. Το σύστημα ενσωματώνει ολόκληρη τη διοικητική διαδρομή: από την αρχική αίτηση και την κοινοποίηση στους ομόρους, μέχρι τις αντιρρήσεις και την τελική προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Πώς υποβάλλεται το αίτημα και ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού;

Η είσοδος στην πλατφόρμα πραγματοποιείται με κωδικούς Taxisnet από τον κύριο του ακινήτου ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Στην πράξη, το βάρος της διαδικασίας μετατοπίζεται στον τεχνικό κόσμο.

Ο μηχανικός αναλαμβάνει:

• Τη σύνταξη και ηλεκτρονική υποβολή του απαραίτητου Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ).

• Την τεκμηρίωση της ασυμφωνίας ανάμεσα στην επιτόπια αποτύπωση και την κτηματολογική βάση.

• Την υποβολή της αίτησης κατόπιν σχετικής ψηφιακής εξουσιοδότησης.

Η ψηφιοποίηση μεταβάλλει τη διαδρομή των εγγράφων, όχι όμως και την αυστηρότητα του ελέγχου. Κάθε αίτημα διόρθωσης ορίων ή επιφάνειας συνεχίζει να απαιτεί πλήρη τοπογραφική και νομική τεκμηρίωση.

Τι ισχύει όταν η μεταβολή επηρεάζει όμορη ιδιοκτησία;

Οι τεχνικές αποκλίσεις σπάνια αφορούν ένα μόνο γεωτεμάχιο. Όταν η διόρθωση μετατοπίζει το κοινό όριο, η πλατφόρμα ενεργοποιεί αυτοματοποιημένο μηχανισμό ειδοποίησης του γείτονα μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

1. Ενημέρωση ομόρου: Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης λαμβάνει γνώση των αιτούμενων μεταβολών και αποκτά πρόσβαση στα κατατεθειμένα τεχνικά στοιχεία.

2. Υποβολή αντιρρήσεων: Εφόσον διαφωνεί, έχει το δικαίωμα να καταθέσει αιτιολογημένη ένσταση ηλεκτρονικά, επισυνάπτοντας τα δικά του τεχνικά δεδομένα.

3. Συναίνεση: Αν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των πλευρών, η διαδικασία επιταχύνεται σημαντικά, επιτρέποντας την ταχύτερη ενημέρωση του κτηματολογικού διαγράμματος.

4. Δικαστική οδός: Σε περίπτωση απόρριψης σε δεύτερο βαθμό, η αίτηση καταχώρισης προσφυγής ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή κατατίθεται επίσης ψηφιακά.

Ποιες περιπτώσεις μένουν εκτός πλατφόρμας στην παρούσα φάση;

Το νέο καθεστώς δεν έχει καθολική ισχύ από την πρώτη ημέρα λειτουργίας του.

Εξαιρούνται ρητά:

• Ακίνητα του Δημοσίου: Υποθέσεις όπου το υπό διόρθωση ακίνητο ή το επηρεαζόμενο γειτονικό ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης. Για αυτές τις περιπτώσεις παραμένει η παλαιά, έντυπη διαδικασία μέχρι την έκδοση σχετικής υπουργικής απόφασης.

• Μη θεσμοθετημένες αποκλίσεις εμβαδού: Εκκρεμεί η οριοθέτηση της αποδεκτής απόκλισης εμβαδού. Μέχρι τον ορισμό του ποσοστού ανοχής, οι υποθέσεις εξετάζονται υπό μεταβατικό καθεστώς, διαχωρίζοντας τις επουσιώδεις διαφορές από τις ουσιαστικές ανακατατάξεις.

Προκλήσεις κατά την εφαρμογή

Η ψηφιοποίηση των διορθώσεων μεταφέρει στο διαδίκτυο έναν από τους πιο συγκρουσιακούς τομείς του εμπράγματου δικαίου. Η ταχύτητα του συστήματος εξαρτάται από παράγοντες που δεν επιλύονται αποκλειστικά με λογισμικό:

• Εμπλοκή συναλλαγών: Λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία εντοπίζονται κατά κανόνα στον προέλεγχο αγοραπωλησιών ή γονικών παροχών. Μια ένσταση ομόρου μπορεί να παγώσει τη μεταβίβαση για μήνες, μετατρέποντας το τεχνικό πρόβλημα σε οικονομική ασφυξία.

• Ψηφιακός αναλφαβητισμός και επιδόσεις: Η ειδοποίηση μέσω email προϋποθέτει επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας στο σύστημα. Υπάρχει ορατός κίνδυνος απώλειας προθεσμιών από πολίτες που δεν παρακολουθούν τακτικά τις ψηφιακές κοινοποιήσεις.

• Διοικητικός φόρτος στα γραφεία: Η ευκολία ηλεκτρονικής κατάθεσης ενδέχεται να αυξήσει τον όγκο των αιτήσεων. Χωρίς επαρκές προσωπικό ελέγχου στα Κτηματολογικά Γραφεία, η ψηφιακή ουρά απλώς θα αντικαταστήσει τη φυσική.

• Το κενό των δημόσιων εκτάσεων: Η εξαίρεση των ακινήτων του Δημοσίου διατηρεί ένα διπλό καθεστώς διαχείρισης, περιπλέκοντας τις υποθέσεις σε περιοχές με έντονη δασική ή δημοτική παρουσία.

Τι γίνεται όταν ο γείτονας διαφωνεί

Το νέο σύστημα προβλέπει ηλεκτρονική υποβολή αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες που επηρεάζονται από τη διόρθωση. Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αιτιολογημένη αντίρρηση και να προσκομίσει τα στοιχεία με τα οποία αμφισβητεί την αλλαγή που ζητείται. Κατά την υποβολή της αντίρρησης δηλώνει ή επιβεβαιώνει και τη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του, στην οποία γίνονται στη συνέχεια οι σχετικές κοινοποιήσεις.

Αντίστοιχα, η ηλεκτρονική διαδικασία προβλέπει και τα επόμενα βήματα όταν η υπόθεση δεν κλείσει με την πρώτη απόφαση. Μετά την εξέταση της αίτησης και των τυχόν αντιρρήσεων υπάρχουν τα προβλεπόμενα στάδια αμφισβήτησης, ενώ μετά την απόφαση του δευτεροβάθμιου οργάνου ο ενδιαφερόμενος που έχει έννομο συμφέρον μπορεί να προσφύγει στον αρμόδιο Κτηματολογικό Δικαστή. Η αίτηση για την εγγραφή της προσφυγής στα κτηματολογικά βιβλία υποβάλλεται ηλεκτρονικά.

Μέσω της πλατφόρμας «metavoles», οι ενστάσεις γειτόνων!

Από τις 18 Σεπτεμβρίου, οι διορθώσεις ορίων και εμβαδού στα ακίνητα ψηφιοποιούνται πλήρως μέσω της πλατφόρμας «metavoles», συμπεριλαμβανομένων των ενστάσεων γειτόνων και των δικαστικών προσφυγών.

Η διαδικασία απαιτεί τεκμηρίωση με Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών από μηχανικό, ενώ τα ακίνητα με όμορο το Δημόσιο διατηρούν προσωρινά το παλαιό καθεστώς.