The Greek government is considering a new legislative framework to allow Municipalities to legalize "Category 5" illegal buildings (major violations). Deputy Minister of Environment, Nikos Tagaras, also hinted at the possibility of extending a similar regulation to private property owners, potentially unlocking significant real estate value currently trapped in legal limbo.

Η εξέλιξη αυτή είναι καθοριστική για την ελληνική κτηματαγορά, ιδιαίτερα σε ζώνες υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος όπως η Μύκονος. Μπορεί η άμεση προτεραιότητα να αφορά τις δημόσιες υποδομές (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις) ώστε να "ξεκλειδώσουν" οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, ωστόσο το "ανοιχτό παράθυρο" για τους ιδιώτες υποδηλώνει πως η κυβέρνηση αντιλαμβάνεται το τεράστιο απόθεμα των "μη εμπορεύσιμων" ακινήτων. Για τους επενδυτές, αυτό αποτελεί σινιάλο για μια πιθανή ευκαιρία νομικής τακτοποίησης "δεσμευμένων" ακινήτων (distressed assets) στο εγγύς μέλλον.

Real Estate Alert: New Window for 'Category 5' Illegal Buildings? - Τακτοποίηση Αυθαιρέτων: Το σχέδιο για τους Δήμους και το «παράθυρο» για ιδιώτες

MYKONOS / GREECE – Mykonos Ticker

Η ελληνική κυβέρνηση εξετάζει ενεργά μια νομοθετική παρέμβαση που θα επιτρέψει στους Δήμους (ΟΤΑ) να νομιμοποιήσουν ακίνητα δημοσίου ενδιαφέροντος τα οποία βαρύνονται με αυθαιρεσίες της «Κατηγορίας 5». Σε μια δήλωση που έθεσε την αγορά ακινήτων σε εγρήγορση, ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, άφησε να εννοηθεί ότι η πρωτοβουλία αυτή ενδέχεται τελικά να επεκταθεί και στα ιδιωτικά ακίνητα.

Προτεραιότητα στο Δημόσιο Συμφέρον: Η Στρατηγική για τους Δήμους

Απαντώντας σε κοινοβουλευτική ερώτηση, ο κ. Ταγαράς επιβεβαίωσε ότι το Υπουργείο επανεξετάζει τον φάκελο της «Κατηγορίας 5». Ο πρωταρχικός στόχος είναι να λυθούν τα χέρια των τοπικών αρχών όσον αφορά:

•     Δημοτικά κτίρια
•     Σχολεία και Νηπιαγωγεία
•     Αθλητικές εγκαταστάσεις

Γιατί τώρα; Η πίεση προέρχεται από Δημάρχους σε όλη την Ελλάδα. Χωρίς τη νομιμοποίηση αυτών των μεγάλων παραβάσεων, τα δημοτικά κτίρια δεν είναι επιλέξιμα για προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης (όπως το «Εξοικονομώ»), «παγώνοντας» ουσιαστικά τα κονδύλια εκσυγχρονισμού.

Το «Παράθυρο» για τους Ιδιώτες Επενδυτές

Αν και το χρονοδιάγραμμα παραμένει αδιευκρίνιστο, η διατύπωση του Υφυπουργού ήταν προσεκτικά ζυγισμένη για να βολιδοσκοπήσει τις αντιδράσεις για μια ευρύτερη ρύθμιση.

    «Είμαστε εδώ, τίποτα δεν είναι στατικό, όλα δυναμικά είναι...»
    — Νίκος Ταγαράς, Υφυπουργός Περιβάλλοντος

Αυτή η αινιγματική αλλά αισιόδοξη δήλωση υποδηλώνει ότι η αυστηρή απαγόρευση τακτοποίησης των αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 (υπερβάσεις >40% σε κάλυψη/δόμηση) για ιδιώτες, ενδέχεται να επανεξεταστεί.

    Το Ζήτημα: Ένας σημαντικός αριθμός ιδιωτικών ακινήτων παραμένει «ομηροποιημένος» λόγω αυτών των παραβάσεων, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν ή να υποθηκευτούν.

    Η Προϋπόθεση: Οποιαδήποτε πιθανή ρύθμιση θα αφορά αυστηρά κατασκευές που ανεγέρθηκαν πριν από την 28η Ιουλίου 2011.

Το δίχτυ ασφαλείας: Παρατάσεις για Κατηγορίες 1-4

Ενώ η Κατηγορία 5 παραμένει η «καυτή πατάτα», το Υπουργείο έχει ήδη εξασφαλίσει σταθερότητα για τις μικρότερες παραβάσεις. Με πρόσφατη τροπολογία παρατάθηκε η προθεσμία για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών των Κατηγοριών 1 έως 4 μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028.

Η παράταση αυτή διασφαλίζει ότι οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι ανακαινίσεις και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μπορούν να προχωρήσουν χωρίς κωλύματα λόγω τεχνικών καθυστερήσεων.

    Σημείωση για Επενδυτές: Η "Κατηγορία 5" αναφέρεται σε εντελώς αυθαίρετα κτίρια ή σε εκείνα με υπερβάσεις μεγαλύτερες του 40% στην κάλυψη και τη δόμηση, ή 20% στο ύψος.

Ε: Μπορώ να νομιμοποιήσω αυτή τη στιγμή ένα αυθαίρετο Κατηγορίας 5 στην Ελλάδα;
Α: Επί του παρόντος, όχι. Η πλατφόρμα για την Κατηγορία 5 (μεγάλες παραβάσεις) είναι κλειστή για ιδιώτες. Ωστόσο, η κυβέρνηση συζητά το άνοιγμά της, ξεκινώντας αρχικά με τα δημοτικά κτίρια.

Ε: Ποια είναι η προθεσμία για τη νομιμοποίηση παραβάσεων Κατηγορίας 1-4;
Α: Το Υπουργείο Περιβάλλοντος έχει δώσει παράταση στην προθεσμία για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4 μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028.

Ε: Η νέα ρύθμιση ισχύει για νέα αυθαίρετα;
Α: Όχι. Οποιαδήποτε συζήτηση σχετικά με τη νομιμοποίηση αφορά αποκλειστικά κατασκευές που έχουν ανεγερθεί πριν από την 28η Ιουλίου 2011.

Η Ουσία:
Το ελληνικό κράτος αναγνωρίζει ότι η άκαμπτη απαγόρευση της «Κατηγορίας 5» έχει δημιουργήσει αδιέξοδο για χιλιάδες ακίνητα και δημόσιες υποδομές. Ενώ η άμεση ανακούφιση στοχεύει στους Δήμους για την αποδέσμευση κονδυλίων της ΕΕ, η «δυναμική» στάση του Υπουργείου υποδηλώνει ότι ένα τελικό παράθυρο για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες είναι θέμα χρόνου, όχι πιθανότητας.

**** Είστε ιδιοκτήτης ακινήτου με εκκρεμείς πολεοδομικές παραβάσεις; Εγγραφείτε στο newsletter του Mykonos Ticker για να λάβετε άμεση ειδοποίηση τη στιγμή που θα ανοίξει ξανά η πλατφόρμα της Κατηγορίας 5.