Real Estate Legal Risks / Αυθαίρετα! Πότε ανακαλούνται οι τακτοποιήσεις? Οι προϋποθέσεις ακύρωσης υπαγωγής της τακτοποίησης, τα άκυρα συμβόλαια & οι διεκδικήσεις αποζημιώσεων!

Η υπαγωγή ενός ακινήτου στις ευνοϊκές διατάξεις ρύθμισης αυθαιρέτων δεν αποτελεί πάντοτε αμετάκλητη διαδικασία. Σημαντικά ερωτήματα εγείρονται για το πότε μπορούν να ανακληθούν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις που διαπιστώνονται ψευδή στοιχεία, λανθασμένες αποτυπώσεις μηχανικών ή δικαστικές προσφυγές από τρίτους (π.χ. γείτονες) με έννομο συμφέρον. Μια ενδεχόμενη ανάκληση ή ακύρωση της ρύθμισης συμπαρασύρει άμεσα και τις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθιστώντας τα σχετικά συμβόλαια άκυρα και ανοίγοντας τον δρόμο για πολύπλοκες δικαστικές διαμάχες. Τι προβλέπει η νομοθεσία για τις αποζημιώσεις, ποιες είναι οι ευθύνες πωλητών και μηχανικών και πώς μπορούν οι ιδιοκτήτες να διασφαλίσουν την περιουσία τους;

Ανακλήσεις τακτοποιήσεων αυθαιρέτων: Πότε ακυρώνονται οι ρυθμίσεις και τι γίνεται με τις μεταβιβάσεις

Οι τακτοποιήσεις αυθαιρέτων (βάσει του Ν. 4495/2017) μπορεί να ανακληθούν από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν καταγγελίας, εάν διαπιστωθεί ότι το κτίσμα βρίσκεται σε προστατευόμενη ζώνη (όπως αιγιαλός, δάσος, ή Natura), ή αν υποβλήθηκαν ψευδή/ανακριβή στοιχεία και πλαστές βεβαιώσεις στη δήλωση του μηχανικού.

Λόγοι Ανάκλησης Τακτοποίησης

• Περιβαλλοντικοί περιορισμοί: Κατασκευές σε δασικές εκτάσεις, ρέματα, στον αιγιαλό ή σε ζώνες απολύτου προστασίας.
• Ψευδή στοιχεία: Ανακριβείς μετρήσεις, ψευδείς δηλώσεις παλαιότητας (π.χ. κατασκευή μετά τις 28/07/2011 αντί πριν).
• Νομοθετικές αλλαγές & ΣτΕ: Νέες δικαστικές αποφάσεις ή αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που ακυρώνουν τη δυνατότητα διατήρησης συγκεκριμένων κατηγοριών παραβάσεων.
• Ελλιπή δικαιολογητικά: Παράλειψη οριστικής ολοκλήρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή μη τήρηση των όρων στατικής επάρκειας.

Συνέπειες Ανάκλησης

• Απώλεια της αναστολής κυρώσεων και κατεδάφισης.
• Ακύρωση μεταβιβάσεων ή συμβολαίων που βασίστηκαν στη συγκεκριμένη τακτοποίηση.
• Επιβολή νέων προστίμων ανέγερσης και διατήρησης.

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι η πληρωμή του προστίμου και η υπαγωγή στον νόμο κλείνει οριστικά το κεφάλαιο των πολεοδομικών παραβάσεων. Ωστόσο, η νομοθεσία και οι αποφάσεις της Δικαιοσύνης ορίζουν σαφείς προϋποθέσεις υπό τις οποίες μια τακτοποίηση μπορεί να ανακληθεί!

Αυθαίρετα μετά το ΣτΕ: Πότε μπορούν να ανακληθούν τακτοποιήσεις & τι γίνεται με μεταβιβάσεις και αποζημιώσεις

Οι ήδη ολοκληρωμένες τακτοποιήσεις που έγιναν με βάση τις διατάξεις οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας δεν ακυρώνονται αυτομάτως, μπορούν όμως υπό προϋποθέσεις να ανακληθούν ή να προσβληθούν.

Παράλληλα, ιδιοκτήτες που θα υποστούν οικονομική ζημία μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο, όπως εξηγεί στα "Μακεδονικά Νέα" ο Καθηγητής Διοικητικού Δικαίου της Νομικής Σχολής του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, Κωνσταντίνος Γώγος. Την ίδια ώρα, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος (ΣΟΕΒΕ), Θεόδωρος Λιόκας, δηλώνει ότι, το πρόβλημα αφορά περιορισμένο αριθμό περιπτώσεων και δεν δημιουργεί γενικευμένο κίνδυνο για τις αγοραπωλησίες, τις επενδύσεις και την οικοδομική δραστηριότητα.

Οι παλιές τακτοποιήσεις, οι μεταβιβάσεις που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί, το ενδεχόμενο αποζημιώσεων και οι κινήσεις που πρέπει να κάνει πλέον το ΥΠΕΝ βρίσκονται στο επίκεντρο μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ.

Ο Καθηγητής Διοικητικού Δικαίου της Νομικής Σχολής του ΑΠΘ, Κωνσταντίνος Γώγος, ξεκαθαρίζει ότι απαιτείται συγκεκριμένη ενέργεια για να ανατραπεί μία ήδη περαιωμένη τακτοποίηση και ζητά εγκύκλιο του υπουργείου προς τις υπηρεσίες. Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος, Θεόδωρος Λιόκας, επισημαίνει ότι, παρά τον περιορισμένο αριθμό των ακινήτων που επηρεάζονται, οι ιδιοκτήτες που ακολούθησαν τη διαδικασία που τους έδινε η Πολιτεία, μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με πολύ μεγάλη οικονομική ζημία.

Το νέο ρεπορτάζ έρχεται σε συνέχεια όσων είχε επισημάνει στα Μακεδονικά Νέα ο πρόεδρος της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ/ΤΚΜ, Ηλίας Περτζινίδης, ο οποίος είχε κάνει λόγο για ιδιοκτήτες που βρίσκονται πλέον «στον αέρα», παρότι είχαν οικοδομήσει με άδεια και στη συνέχεια ακολούθησαν τη διαδικασία τακτοποίησης που προέβλεπε η νομοθεσία. Ο κ. Περτζινίδης είχε επισημάνει ακόμη ότι το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα σύνθετο σε περιπτώσεις όπου έχουν ήδη καταβληθεί πρόστιμα, έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή έχει πραγματοποιηθεί μεταβίβαση, ενώ είχε ζητήσει παρέμβαση του ΥΠΕΝ και σαφέστερο, κωδικοποιημένο πολεοδομικό πλαίσιο. Οι νέες τοποθετήσεις του κ. Γώγου και του κ. Λιόκα δίνουν πλέον απαντήσεις σε ορισμένα από αυτά τα ερωτήματα, κυρίως για το τι μπορεί να συμβεί με ήδη περαιωμένες τακτοποιήσεις, τη δυνατότητα διεκδίκησης αποζημίωσης και το πραγματικό μέγεθος των επιπτώσεων στην αγορά.

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας αφορούν συγκεκριμένα τις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017. Πρόκειται για κτίσματα τα οποία ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια που στη συνέχεια ακυρώθηκε αμετάκλητα δικαστικά για συγκεκριμένους πολεοδομικούς λόγους, χωρίς η ακύρωση να συνδέεται με ψευδή ή αναληθή στοιχεία του ιδιοκτήτη.

Η νομοθεσία επέτρεπε την υπαγωγή αυτών των περιπτώσεων στον νόμο περί αυθαιρέτων. Το ΣτΕ έκρινε ότι η αυτόματη τακτοποίησή τους δεν μπορεί να παρακάμπτει αμετάκλητη δικαστική απόφαση με την οποία έχει ακυρωθεί η οικοδομική άδεια.

Γώγος: Δεν ακυρώνονται αυτομάτως οι παλιές τακτοποιήσεις! Ανακαλούνται οι αποφάσεις τακτοποίησης εφόσον υποβληθεί τέτοιο αίτημα από ιδιώτη!

Το πρώτο κρίσιμο ερώτημα αφορά τους ιδιοκτήτες που έχουν ήδη ολοκληρώσει την τακτοποίηση και θεωρούσαν ότι η πολεοδομική εκκρεμότητα του ακινήτου τους είχε κλείσει.

Ο Καθηγητής Διοικητικού Δικαίου Κωνσταντίνος Γώγος ξεκαθαρίζει ότι οι συγκεκριμένες πράξεις δεν ανατρέπονται αυτομάτως λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ.

«Μπορούν να ανακληθούν οι αποφάσεις τακτοποίησης εφόσον υποβληθεί τέτοιο αίτημα από ιδιώτη με έννομο συμφέρον. Ή επίσης εφόσον ζητηθεί η ακύρωσή τους με νέα αίτηση ακυρώσεως, εφόσον βέβαια υπάρχει προθεσμία για τους τρίτους», αναφέρει στα Μακεδονικά Νέα.

Για να ανατραπεί επομένως μία ήδη ολοκληρωμένη τακτοποίηση απαιτείται συγκεκριμένη ενέργεια από πρόσωπο με έννομο συμφέρον και, στην περίπτωση δικαστικής προσβολής, να μην έχει παρέλθει η σχετική προθεσμία.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν οδηγούν συνεπώς σε οριζόντια και αυτόματη ακύρωση όλων των τακτοποιήσεων που πραγματοποιήθηκαν με βάση τις επίμαχες διατάξεις.

Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει ήδη μεταβιβαστεί

Ερωτήματα υπάρχουν και για ακίνητα στα οποία, μετά την τακτοποίηση, εκδόθηκε Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στη συνέχεια πραγματοποιήθηκε πώληση, άλλη μεταβίβαση ή γονική παροχή.

Ο κ. Γώγος επισημαίνει ότι και αυτές οι περιπτώσεις μπορεί να επηρεαστούν, εφόσον κινηθεί τρίτο πρόσωπο που διαθέτει έννομο συμφέρον.

«Μπορεί να τις επηρεάσει αν υποβληθεί αίτημα τρίτου προσώπου, με έννομο συμφέρον για την ανάκληση», αναφέρει.

Μία πώληση ή γονική παροχή δεν ακυρώνεται αυτομάτως εξαιτίας της νέας νομολογίας. Εάν όμως αμφισβητηθεί και τελικά ανατραπεί η τακτοποίηση στην οποία στηρίχθηκε η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου, μπορεί να προκύψουν συνέπειες και για πράξεις που ακολούθησαν.

Το τι ακριβώς θα συμβεί θα εξαρτηθεί από τα δεδομένα κάθε υπόθεσης, τον χρόνο της τακτοποίησης και της μεταβίβασης, το πρόσωπο που θα κινηθεί εναντίον της διοικητικής πράξης και τις σχετικές προθεσμίες.

Μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο

Ο Καθηγητής Διοικητικού Δικαίου βάζει στο τραπέζι και το ζήτημα της αποζημίωσης για όσους ιδιοκτήτες υποστούν οικονομική ζημία.

Πρόκειται για πολίτες που μπορεί να έχτισαν με οικοδομική άδεια την οποία εξέδωσε η Διοίκηση, να είδαν αργότερα την άδεια αυτή να ακυρώνεται δικαστικά και στη συνέχεια να ακολούθησαν τη διαδικασία τακτοποίησης που προέβλεψε η ίδια η Πολιτεία.

Στο ερώτημα αν ένας τέτοιος ιδιοκτήτης μπορεί, εφόσον ζημιωθεί, να στραφεί κατά του κράτους, ο κ. Γώγος απαντά: «Ναι, μπορεί να ασκήσει αγωγή αποζημιώσεως κατά του Δημοσίου, βεβαίως».

Η αποζημίωση δεν χορηγείται αυτομάτως. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει δικαστικά και να διεκδικήσει την αποκατάσταση της ζημίας που υπέστη.

Ζητά εγκύκλιο από το ΥΠΕΝ

Ο κ. Γώγος θεωρεί ότι χρειάζεται άμεσα σαφής κατεύθυνση προς τις υπηρεσίες για τον τρόπο με τον οποίο θα χειρίζονται από εδώ και πέρα τις επίμαχες περιπτώσεις.

Η ρύθμιση έχει ενσωματωθεί και στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ενώ οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν πλέον κρίνει αντισυνταγματικές τις συγκεκριμένες περιπτώσεις.

«Κατά τη γνώμη μου αυτό το πρόβλημα πρέπει να λυθεί με εγκύκλιο του Υπουργείου, το οποίο πρέπει (με την εγκύκλιό του) να δώσει εντολή στις υπηρεσίες να μην εφαρμόζουν τη διάταξη που κρίθηκε ως συνταγματικά ανίσχυρη», σημειώνει ο κ. Γώγος.

Μία τέτοια εγκύκλιος θα έδινε άμεσα συγκεκριμένη κατεύθυνση στις Υπηρεσίες Δόμησης και στους μηχανικούς μέχρι να υπάρξει προσαρμογή του νομοθετικού πλαισίου.

Ο Καθηγητής Διοικητικού Δικαίου ξεκαθαρίζει παράλληλα ότι, οι αποφάσεις αφορούν αποκλειστικά τις συγκεκριμένες περιπτώσεις και δεν συνιστούν γενικό «μπλόκο» στις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων ή σε άλλες πολεοδομικές υποθέσεις.

«Αφορά μόνο τις υποθέσεις στις οποίες εφαρμόστηκε η τακτοποίηση με βάση τη συγκεκριμένη διάταξη, με βάση το άρθρο 110 του 4495 του 2017, παράγραφος 3, περιπτώσεις α και β. Μόνο αυτές τις περιπτώσεις αφορά», καταλήγει.

Λιόκας: Περιορισμένος ο αριθμός των ακινήτων

Ο πρόεδρος του ΣΟΕΒΕ Θεόδωρος Λιόκας εκτιμά ότι οι επίμαχες περιπτώσεις είναι περιορισμένες και ότι η απόφαση δεν δημιουργεί γενικευμένο κίνδυνο για την οικοδομική αγορά, τις αγοραπωλησίες ή τις επενδύσεις.

«Δεν επηρεάζει, γιατί είναι πολύ μικρός ο αριθμός αυτών των περιπτώσεων», αναφέρει στα Μακεδονικά Νέα, διευκρινίζοντας ότι δεν διαθέτει συγκεκριμένα στατιστικά στοιχεία για το πόσα ακίνητα εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία.

Ο κ. Λιόκας εκτιμά ότι η αβεβαιότητα που δημιουργείται δεν έχει τέτοια έκταση ώστε να απειλήσει επενδύσεις ή έργα που βρίσκονται σήμερα σε εξέλιξη.

«Δεν εγκυμονεί κινδύνους και δεν είναι κάτι το οποίο μπορεί να είναι σε ευρεία κλίμακα ανησυχητικό. Αυτή είναι η άποψή μου», σημειώνει.

«Αδικημένοι και εκτεθειμένοι» οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες

Ο πρόεδρος του ΣΟΕΒΕ χαρακτηρίζει «αδικημένους και εκτεθειμένους» τους ιδιοκτήτες οι οποίοι, μετά την ακύρωση της οικοδομικής άδειας, ακολούθησαν τη διαδικασία τακτοποίησης που τους έδινε η νομοθεσία.

Στις συγκεκριμένες υποθέσεις είχε προηγηθεί η δικαστική ακύρωση της άδειας και επομένως ο ιδιοκτήτης γνώριζε την ύπαρξη του προβλήματος. Στη συνέχεια, όμως, το κράτος του έδωσε τη δυνατότητα να υπαγάγει το ακίνητό του στη διαδικασία περί αυθαιρέτων.

«Οι άνθρωποι από εκεί και πέρα, εμπιστευόμενοι το Δημόσιο, εμπιστεύονται τον νόμο ο οποίος τους έδινε το δικαίωμα να προσφύγουν στη διαδικασία περί αυθαιρέτων και να τα νομιμοποιήσουν και να επενδύσουν εκεί και να προχωρήσουν», επισημαίνει ο κ. Λιόκας.

Όπως τονίζει, οι πολίτες αυτοί ακολούθησαν μία διαδικασία που προβλεπόταν από τον νόμο.

«Είναι άνθρωποι αδικημένοι και εκτεθειμένοι», σημειώνει.

Ανάμεσά τους μπορεί να βρίσκονται ακόμη και μικροϊδιοκτήτες οι οποίοι, σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΣΟΕΒΕ, «επένδυσαν εκεί πέρα τα χρήματα μιας ζωής» και τώρα κινδυνεύουν «να πάθουν μία τεράστια ζημία».

Ο κ. Λιόκας επιμένει ότι η σοβαρότητα του προβλήματος για αυτούς τους ανθρώπους δεν σημαίνει ότι δημιουργείται συνολικό πρόβλημα στην αγορά, καθώς εκτιμά ότι ο αριθμός των συγκεκριμένων περιπτώσεων παραμένει μικρός. Ο πρόεδρος του ΣΟΕΒΕ ζητά επίσης ουσιαστικότερη κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και ένα πλαίσιο που θα μπορεί να εφαρμόζεται με μεγαλύτερη σαφήνεια από μηχανικούς, υπηρεσίες, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες. Όπως επισημαίνει, χρειάζεται δουλειά «σε βάθος», ώστε ο οικοδομικός κανονισμός που θα προκύψει να αποτελεί πραγματικά χρήσιμο και εύχρηστο εργαλείο.