AirbnB Short Term Rentals / Νέες πολεοδομικές προδιαγραφές για τη λειτουργία των Airbnb ακινήτων - Ποια θα πρέπει να τακτοποιηθούν μέχρι 31/10/25 για να λειτουργήσουν;

Με τον Νέο Νόμο 5170/20-01-25 θεσπίστηκαν προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και παρέχεται η δυνατότητα λειτουργίας των νέων αλλά και των ήδη λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την υποχρέωση να τηρούν πολεοδομικούς κανόνες σύμφωνα με τον ισχύοντα Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Το θέμα αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που απέκτησαν τα τελευταία χρόνια αποθήκες, γκαράζ και λοιπούς βοηθητικούς χώρους και τα ανακαίνισαν για χρήση Airbnb, οι οποίοι όμως τώρα θα πρέπει να τα τακτοποιήσουν πολεοδομικά για να μπορούν να τα νοικιάσουν με το καθεστώς της βραχυχρόνια μίσθωσης.

Γι’ αυτό το λόγο οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να προβούν σε νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης των χώρων σε Κύρια Χρήση, βάσει των διατάξεων του ν.4495/2017 που, σημειωτέον, λήγει στις 31.3.2026, με τη βασική προϋπόθεση η αλλαγή χρήσης να έχει συντελεστεί μέχρι τις 28.7.2011.

Από πότε ξεκινούν να ισχύουν οι νέες προδιαγραφές;

Από την 1η Οκτωβρίου του 2025 θα ισχύσουν οι προβλέψεις για τις προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια

Τι προβλέπεται για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης;

α) να είναι Χώροι Κύριας Χρήσεις σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό

β) να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν

γ) να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής και

δ) να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Ποιοι Χώροι Πολεοδομικά είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ.

Εκτός της κατοικίας ποιοι άλλοι χώροι είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι Κύριας Χρήσεις είναι οι κατοικίες, τα διαμερίσματα, τα γραφεία, τα καταστήματα, οι ξενώνες και τα ξενοδοχεία, οι χώροι εκπαίδευσης π.χ. φροντιστήρια ΚΔΑΠ, γυμναστήρια, αίθουσες κοινού, κέντρα διασκέδασης και γενικά οι χώροι συνάθροισης κοινού.

Ποιους καλύπτει η νέα διάταξη;

Α. Όσους στην οικοδομική άδεια έχουν εξ αρχής χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης και έχουν συνυπολογιστεί στον συντελεστή δόμησης της κάθε οικοδομής και

Β. Όσων χώρων η χρήση έχει εκ των υστέρων νομιμοποιηθεί ως κύρια χρήση κατοικίας και η αλλαγή χρήσης των χώρων αυτών έχει συντελεστεί μέχρι την 28.7.2011.

Ποια ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση;

Εκτός δυνατότητας χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθενται οριστικά και χωρίς τα εξής καταλύματα:

Α. Όσα υφιστάμενα καταλύματα που αποκτήθηκαν μετά την 28.7.2011 με το χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κλπ.

Β. Όλα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν τα πατάρια τους από βοηθητικούς χώρους που δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης σε χώρους κύριας χρήσης π.χ. κρεβατοκάμαρες.

Τι πρέπει να κάνουν όσοι αγόρασαν ακίνητο μετά τις 28.7.2011 και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος π.χ. αποθήκη ενώ στην πραγματικότητα ήταν διαμέρισμα;

Με νέα διάταξη επιτρέπεται να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης εγκαταστάθηκε πριν από τις 27-7-2011 καθώς επίσης το συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1η Μαΐου 2024.

Τι γίνεται όταν το κατάλυμα είναι χώρος Κύριας Χρήσης, αλλά το ύψος που θέτει ο νόμος δεν είναι 2,50 μέτρα;

Αν στην Οικοδομική του Άδεια το κτίριο αναφέρεται ως χώρος Κύριας Χρήσης, ή είναι κτίσμα προ του 1955 και έχει ύψος 2,40, όπως ήταν με παλιότερους Κανονισμούς δεν έχει πρόβλημα. Επομένως όσα κτίρια κτίστηκαν πριν την εφαρμογή του ΝΟΚ του και έχουν ελάχιστο ύψος 2,40 είναι νόμιμα χώροι Κύριας Χρήσης.

Γίνεται να μετατρέψω ένα κατάστημα σε χώρο Airbnb και αν ναι μπορώ να κάνω στο πατάρι κρεβατοκάμαρα;

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης. Το πατάρι που αναφέρετε, μπορεί να έχει μόνον την χρήση που επιτρεπόταν από την αρχική κατασκευή του. Αν ήταν παράρτημα του καταστήματος, όπως συνέβαινε κατά κόρον στις πολυκατοικίες του 70 και του 80, που δεν μετρούσε στον συντελεστή δόμησης και ήταν βοηθητικός χώρος του καταστήματος, δεν επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε χώρο Κύριας Χρήσης.

Μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης αποθήκης στο υπόγειο της πολυκατοικίας σε Κύρια Χρήση;

Αυτό συμβαίνει σε πολλές περιπτώσεις, γιατί το υπόγειο ή ημιυπόγειο- όπως αναφέρονταν σε παλιό οικοδομικό κανονισμό – έχει βοηθητική χρήση και αποτελεί χώρο αποθήκευσης, στάθμευσης αυτοκινήτου, λεβητοστασίου κλπ και δεν προσμετράται στη δόμηση της οικοδομής. Έτσι πολλοί εργολάβοι/ιδιοκτήτες έβγαζαν την οικοδομική άδεια σύμφωνα με τα απαιτούμενα στοιχεία δόμησης της πολεοδομικής νομοθεσίας και στη συνέχεια μετέτρεψαν τις υπόγειες αποθήκες σε διαμερίσματα τα οποία μεταβίβαζαν με συμβολαιογραφικά έγγραφα ως διαμερίσματα με τα σχέδια μηχανικού. Έτσι σήμερα βρίσκονται στα υπόγεια των πολυκατοικιών χιλιάδες διαμερίσματα διαμορφωμένα εδώ και 50 χρόνια που στην πολεοδομία εμφανίζονται ως αποθήκες και γκαράζ και σήμερα θα πρέπει με πρόστιμο να τακτοποιήσουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες κάνοντας την αλλαγή χρήσης.

Ποιες αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης υπάγονται στις διατάξεις του Ν.4495/2017;

Στις διατάξεις του Ν.4495/2017 υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές που ο φέρων οργανισμός τους έχει εκτελεσθεί πριν την 28/7/2011 και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν την 28/7/2011.

Πώς μπορώ να αποδείξω ότι μετέτρεψα εδώ και τριάντα χρόνια την αποθήκη σε κατοικία και να την τακτοποιήσω;

Ο χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια που δεν μπορεί να φανεί σε αεροφωτογραφία, αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής (π.χ. Ε9, συμβόλαια, μισθώσεις κτλ).

Αν δεν υπάρχει κάτι από τα παραπάνω η παλαιότητα μπορεί να τεκμαίρεται (π.χ. μονολιθική και άρρηκτη σύνδεση με τον φέροντα οργανισμό της οικοδομής). Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια μπορεί να λαμβάνεται και ο χρόνος θεώρησης της οικ. άδειας για ηλεκτροδότηση του ακινήτου.

Αγόρασα το 2020 ένα υπόγειο διαμέρισμα και στο συμβόλαιο αναφέρεται ως αποθήκη επειδή έτσι φαίνονταν στα σχέδια της οικοδομής και της σύστασης. Τι πρέπει να κάνω για να φανεί χώρος Κύριας Χρήσης;

Σε αυτήν περίπτωση μπορεί να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης εγκαταστάθηκε πριν από τις 27-7-2011 καθώς επίσης το συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1η Μαΐου 2024.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]