Issue of Building Permits / Οι επιπτώσεις στην αγορά κατοικίας και κυρίως στα νεόδμητα

Issue of Building Permits / Σε αναβρασμό βρίσκεται σειρά φορέων της αγοράς ακινήτων εξαιτίας των διαδοχικών αναστολών έκδοσης οικοδομικών αδειών, εφόσον γίνεται χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός). Στην πράξη, μια σειρά από οικοδομές είτε έχουν «παγώσει» λόγω προσφυγών είτε δεν έχουν ξεκινήσει να κατασκευάζονται, παρά τον αρχικό προγραμματισμό. Παράλληλα, ανησυχία επικρατεί και σε όσους σχεδίαζαν να αγοράσουν ένα νεόδμητο διαμέρισμα ή είχαν προχωρήσει σε προσύμφωνο για την αγορά υπό κατασκευή οικοδομής, λόγω της ανασφάλειας που προκαλεί το γεγονός ότι μπορεί, ανά πάσα στιγμή, να κατατεθεί μια προσφυγή ή να εκδοθεί μια απόφαση και να σταματήσουν οι εργασίες ανέγερσης.

Ανασφάλεια προκαλεί το γεγονός ότι μπορεί, ανά πάσα στιγμή, να κατατεθεί μια προσφυγή ή να εκδοθεί μια απόφαση και να σταματήσουν οι εργασίες ανέγερσης 

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να έχουν μειωθεί σημαντικά οι αγοραπωλησίες, παρότι το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει. Έτσι, φορείς της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι είναι πολύ κρίσιμο να υπάρξει όσο το δυνατόν συντομότερα οριστική λύση του ζητήματος που έχει προκύψει. Η Ολομέλεια του ΣτΕ πρόκειται να συνεδριάσει για το ζήτημα τον προσεχή Οκτώβριο και στελέχη της αγοράς τονίζουν ότι πρόκειται για ένα ζήτημα που δεν παίρνει αναβολές. Οπως τονίζουν, όσο γρηγορότερα υπάρξει νομική γνωμοδότηση και απόφαση, τόσο ταχύτερα θα αποκατασταθεί η κανονικότητα στην αγορά κατοικίας. Ασφαλώς, η κανονικότητα αυτή είναι πιθανό να είναι εντελώς νέα και διαφορετική απ' ό,τι ίσχυε μέχρι σήμερα.

20% έως 25% μεγαλύτερη επιφάνεια επιτρέπει ο ΝΟΚ να χτιστεί 

Υπενθυμίζεται ότι ο ΝΟΚ δεν είναι κάτι καινούργιο, καθώς έχει ψηφιστεί και εφαρμόζεται από το 2012! Ωστόσο, η αναιμική οικοδομική δραστηριότητα μέχρι το τέλος της προηγούμενης δεκαετίας, λόγω της κρίσης, δεν είχε καταστήσει εμφανή τα πρόσθετα οφέλη που προέκυπταν, δηλαδή την επιπλέον δομήσιμη επιφάνεια που μπορούσε να εξασφαλίσει ένας κατασκευαστής. Όταν αυτά άρχισαν να γίνονται ορατά, ξεκίνησαν και οι αντιδράσεις, που έχουν φτάσει στο σημερινό σημείο των διαδοχικών προσφυγών και των αναστολών έκδοσης οικοδομικών αδειών, εφόσον γίνεται χρήση των άρθρων που εξασφαλίζουν πρόσθετη δόμηση. Πάντως, στελέχη της αγοράς εκφράζουν τη δυσφορία τους για τις πρόσφατες εξελίξεις. «Προκαλεί εντύπωση το γεγονός ότι επί χρόνια οι Πολεοδομίες, που, σημειωτέον, υπάγονται πλέον στους κατά τόπους δήμους, εξέδιδαν κανονικά άδειες με τον ΝΟΚ και ξαφνικά πολλοί δήμοι “ανακάλυψαν” ότι δημιουργείται πρόβλημα στην περιοχή τους», αναφέρει κατασκευαστής που δραστηριοποιείται σε περιοχή των βορείων προαστίων.

Ο ΝΟΚ στην πράξη

Σύμφωνα με τον Δημήτρη Καψιμάλη, πρόεδρο της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδας (ΟΜΚΟΕΕ), ένα οικόπεδο που έχτιζε 1.000 τ.μ. με τον ΝΟΚ μπορεί να χτίσει 1.250 τ.μ. κατά μέσο όρο, δηλαδή επιτρέπει την ανέγερση 20%-25% μεγαλύτερης επιφάνειας, είτε καθ’ ύψος είτε μέσω του μη υπολογισμού στον συντελεστή δόμησης των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου, όπως τα κλιμακοστάσια ή χώροι όπως τα πατάρια. Επίσης, αν κατεδαφιστεί προγενέστερο οίκημα στο οικόπεδο και αποδοθεί ως τμήμα του οικοπέδου στον δήμο, μπορεί να εξασφαλιστεί άλλο ένα 25% δομήσιμης επιφάνειας. Εφόσον η Ολομέλεια του ΣτΕ αποφασίσει τελικά την ακύρωση των σχετικών διατάξεων του ΝΟΚ, οι κατασκευαστές αναφέρουν ότι θα μειωθεί σημαντικά η επιφάνεια που μπορούν να οικοδομήσουν και συνεπώς θα αυξήσουν αντίστοιχα τις τιμές πώλησης, ώστε να είναι οικονομικά βιώσιμα τα έργα αυτά.

25% έως 40% λιγότερα τ.μ. ανά κατασκευή φέρνει το ΣτΕ 

«Ουσιαστικά, πλέον, κάθε οικόπεδο θα χτίζει λιγότερα τ.μ. επιφάνειας. Ανάλογα με την κάθε περίπτωση, θα προκύψουν 25% έως 40% λιγότερα τ.μ. ανά κατασκευή, πράγμα που σημαίνει ότι από εκεί που σήμερα μια οικοδομή με άδεια του 2021 πωλείται 3.500- 4.000 ευρώ/τ.μ., με τα νέα δεδομένα η μέση τιμή πώλησης για ένα νεόδμητο διαμέρισμα στα βόρεια προάστια θα ξεκινά από τα 5.000 ευρώ/τ.μ.», τονίζει.

Κενό σε νέες ανεγέρσεις οικοδομών και μείωση της προσφοράς

Σύμφωνα με τον ίδιο, όσοι είχαν εκδώσει αρκετές άδειες και είχαν δρομολογήσει νέα έργα πλέον μειώνουν την επενδυτική τους δραστηριότητα, έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο. Οπως αναφέρει ο κ. Καψιμάλης, «είναι σαφές ότι θα έχουμε κενό σε νέες ανεγέρσεις οικοδομών και μείωση της προσφοράς, που θα συμπαρασύρει προς τα πάνω και τις τιμές στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, μιας και ένα μέρος της ζήτησης θα κατευθυνθεί πλέον προς τα εκεί. Αυτό ευνοεί ασφαλώς όσους έχουν συγκεντρώσει μεγάλο αριθμό ακινήτων, όπως τις τράπεζες και τα funds».

Υπενθυμίζεται ότι μετά τη σειρά προσφυγών και αντιδράσεων από πολλούς δήμους έχει ψηφιστεί τροπολογία στην οποία εισάγεται κλιμακωτός περιορισμός στην αύξηση του ύψους των κτιρίων, σε συνάρτηση με τον συντελεστή δόμησης. Ειδικότερα, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8 (π.χ. Μαρούσι), το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2 μέτρα (δηλαδή το κτίριο να κερδίσει περίπου έναν όροφο επιπλέον από τα άλλα στην περιοχή). Στις περιοχές με συντελεστή μεγαλύτερο από 0,8 και έως 1,6, το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2,5 μέτρα, ενώ σε όσες περιοχές (π.χ. Περιστέρι, Αμπελόκηποι) έχουν συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από 1,6 το ανώτατο επιπλέον ύψος που θα μπορεί να κερδίσει ένα κτίριο σε σχέση με τα υπόλοιπα στην ίδια περιοχή είναι 3 μέτρα.

*Δημοσιεύθηκε στο ''Money Pro'' της εφημερίδας «Παραπολιτικά».