Digital Cadastre: Ποιές είναι οι συνέπειες των λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο και πως γίνονται οι διορθώσεις;

Στην τελική ευθεία βρίσκεται η ολοκλήρωση του κτηματολογίου στη χώρα, μετά και την ολοκλήρωση της διαδικασίας της ανάρτησης και στη συνέχεια γίνονται οι πρώτες εγγραφές και περνάμε στην τελική φάση του «Λειτουργούντος Κτηματολογίου».

Ήδη στις 30 Νοεμβρίου 2024 οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές για ένα μεγάλο αριθμό δημοτικών περιοχών αποτελούμενος από 296 ΟΤΑ σε όλη τη χώρα που είχαν κτηματογραφηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006.

Μεταξύ των περιοχών αυτών περιλαμβάνονται και δήμοι που βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας (Αγ. Ιωάννη Ρέντη, Αγ. Δημητρίου, Βύρωνα, Ζωγράφου, Κορυδαλλού, Μελισσίων, Ν. Ψυχικού κ.ά), της Θεσσαλονίκης (Θέρμη, Καλαμαριά, Πανόραμα, Πυλαία κ.ά) της Μαγνησίας (Νέα Αγχίαλος Βόλου, Σκιάθος, Αλόννησος) ή πόλεις της επαρχίας (Άρτα, Καβάλα, Καστοριά, Κέρκυρα, Κομοτηνή, Πάτρα, Ρέθυμνο, Σέρρες, Χανιά κ.ά).

Μέχρι στιγμής 20.339 ακίνητα καταγράφονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Ενώ εκατοντάδες χιλιάδες υπολογίζονται ότι θα είναι οι διορθώσεις που θα πρέπει να γίνουν λόγω λανθασμένης πρώτης εγγραφής. Αυτό οφείλεται στο ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θεώρησαν ότι τα στοιχεία που δήλωσαν για τα ακίνητα τους (τίτλοι, όρια, θέση κλπ) έγιναν αποδεκτά από τον μελετητή και δεν προχώρησαν σε έλεγχο και στη συνέχεια σε ένσταση διόρθωσης.

Υπενθυμίζουμε ότι σε 36 περιοχές σε ΟΤΑ έχουν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές μέχρι την 30.11.2018 και συνεπώς ως προς αυτές τις περιοχές δεν χωρεί παράταση.

Για τις υπόλοιπες περιοχές που αφορούν κτηματογραφήσεις σε ΟΤΑ των οποίων η έναρξη λειτουργίας των κτηματολογικών γραφείων είναι μετά την 2-8-2006 δόθηκε καθολική παράταση μέχρι τις30-11-2024.

Τέλος οι περιοχές που έχουν ως χρόνο έναρξης το 2015 κανονικά λήγουν τις 30-11-2024.

Ποιες είναι οι συνέπειες;

• Όποιος δεν ενημερώθηκε για την ανάρτηση της μελέτης και δεν υπέβαλλε εμπρόθεσμα ένσταση για το ακίνητο του, χάνει το δικαίωμα αλλαγής μιας λανθασμένης πρώτης εγγραφής για το ακίνητο του.
• Όταν μετά την ανάρτηση κατά τις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρήσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για την διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική διαδικασία μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, ενώ στην δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση.
• Σε περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στην συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.
• Αν κάποιος πολίτης θελήσει να δηλώσει το ακίνητο του μετά τις πρώτες εγγραφές και όχι κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ανάλογα την περίπτωση, απαιτείται είτε δικαστική είτε διοικητική διαδικασίας με το ανάλογο κόστος.
• Μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια και στην ουσία είναι δεσμευμένο.
• Σε περίπτωση μη δήλωσης στο κτηματολόγιο καθόλου, ούτε μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, τουλάχιστον 7 χρόνια μετά το πέρας της κτηματογράφησης, το ακίνητο φαίνεται ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη και ανήκει πλέον στο Δημόσιο. Ο πολίτης, με το σημερινό καθεστώς, μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά μόνο αποζημίωση (και αυτό ενδεχομένως με αμφίβολο αποτέλεσμα), ενώ χάνει οριστικά το δικαίωμα επί του ακινήτου.
• Θα γίνει ταυτοποίηση Ε9 και πρώτων εγγραφών στο κτηματολόγιο. Όποιος δεν επιθυμεί να δηλώσει το ακίνητο στο κτηματολόγιο (π.χ. γιατί έγινε δάσος ή δεν ξέρει την ακριβή του θέση), θα πρέπει να το να το διαγράψει από το Ε9.

Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Αυτό σημαίνει ότι:

• Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
• Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
• Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και -υπό προϋποθέσεις- δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
• Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
• Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε
• Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κλπ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη

Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;

1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)

2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)

3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.

4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.

5) Διόρθωση μετά τις αποφάσεις των επιτροπων ενστάσεων.

Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;

Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

Τι είναι η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των κτηματολογικών εγγραφών;

Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου).

Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας.

Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.

α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που αφορά επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να επιλυθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.

β) Εν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.

γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρημένου εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]