Tax Exemption on Rental Income / Εφαρμόσιμη και λειτουργική έχει καταστεί πλέον, σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η νομοθετική ρύθμιση που προβλέπει τριετή φοροαπαλλαγή του εισοδήματος που προκύπτει από τη μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών οι οποίες κατά τα προηγούμενα έτη ήταν κενές ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες.

Η Ομοσπονδία εξέδωσε αναλυτική εγκύκλιο με 9 σημαντικές διευκρινίσεις για το τι ακριβώς προβλέπει η νέα βελτιωμένη διάταξη, προκειμένου να την αξιοποιήσουν χιλιάδες ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες αλλά και για να ενημερωθούν επίσης και όσοι ενδιαφέρονται για ενοικίαση κατοικιών.

Η ΠΟΜΙΔΑ καλεί όλους τους ιδιοκτήτες με κενές κατοικίες ή σε βραχυχρόνια μίσθωση που έχουν τις νόμιμες προυποθέσεις, να τις εκμισθώσουν άμεσα για να επωφεληθούν από την τριετή φοροαπαλλαγή.

Επίσης καλεί τους ιδιοκτήτες, αλλά και τους ενοικιαστές που είναι οι κύριοι ωφελούμενοι από τη ρύθμιση αυτή, να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ τα ακριβή στοιχεία των μισθωτηρίων που συνάπτουν, για την αποφυγή ελέγχων, προστίμων αλλά και απώλειας εισοδήματος.

Όπως επισημαίνει η Ομοσπονδία σε εκτενές ενημερωτικό σημείωμα που συνοδεύεται και από σχετική εγκύκλιο με διευκρινίσεις για την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης, η φοροαπαλλαγή παρέχεται χωρίς καμιά απολύτως γραφειοκρατική διαδικασία ή απαίτηση υποβολής στοιχείων σε κάποια ψηφιακή πλατφόρμα και χωρίς κανένα εισοδηματικό ή περιουσιακό κριτήριο, προκειμένου να λειτουργήσει ως κίνητρο και κύριο εργαλείο για την άμεση προσφορά κατοικιών στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, ώστε να σμικρυνθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.

Απαντώντας σε ερωτήσεις ιδιοκτητών κατοικιών από όλη τη χώρα σχετικά με τις νέες διατάξεις που διευκολύνουν την τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από μισθώσεις κενών κατοικιών, ή κατοικιών που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η ΠΟΜΙΔΑ -σε σχετική αναλυτική εγκύκλιο που εξέδωσε- διευκρινίζει τα εξής 9 σημεία:

1. Χρόνος έναρξης ισχύος 

 Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των παραπάνω δύο κατηγοριών, των οποίων η πρώτη από τις παραπάνω συμβάσεις ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. 

2. Χρόνος σύναψης μισθώσεων  

Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσεις κατοικιών των παραπάνω κατηγοριών που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους (ή έναρξης της ισχύος τους) από 8.9.2024 και έως και την 31.12.2026. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31.12.2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.

  3. Χρόνος ισχύος απαλλαγής

Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των τριάντα έξη (36) πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις εν λόγω δύο κατηγορίες. 

   4. Κοινές προϋποθέσεις

 Για να αποκτηθεί το δικαίωμα της φοροαπαλλαγής θα πρέπει να πληρούνται σε όλες τις περιπτώσεις μισθώσεων οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

– Να πρόκειται κατ΄αρχήν για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.

– Να εκμισθωθεί για χρήση κύριας κατοικίας, κατά περίπτωση και κατ΄ελάχιστο για τριετή διάρκεια, ή εξάμηνη διάρκεια σε ειδικές περιπτώσεις ενοικιαστών δημοσίων υπαλλήλων.

– Να προκύπτουν οι νόμιμες προϋποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.

   5. Για κενά σπίτια επί τριετία

– Η κατοικία να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της πρώτης μίσθωσης.

– Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.  

   6. Για σπίτια από ΑIRBNB

– Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μακροχρόνιας μίσθωσης φορολογικό έτος.

– Να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.

– Ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.  

   7. Πότε σταματάει η απαλλαγή

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών. Επιπλέον, χάνεται οριστικά αν κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.

Ειδικά σε περιπτώσεις μισθώσεων προς δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας εκάστη, όμως η προθεσμία που παρέχεται για την επαναμίσθωση της κατοικίας (για να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή η φοροαπαλλαγή χάνεται για το υπόλοιπο διάστημα.

Αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μακροχρόνιας μίσθωσης η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τοn φόρο εισοδήματος.

   8. Προσμέτρηση χρόνου μισθώσεων 

Με δεδομένα ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής καθώς επίσης και στον υπολογισμό του χρόνου της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο του προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή. Αυτό αναμένεται να διευκρινιστεί με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ.

   9. Κενά σπίτια από αλλαγή χρήσης 

Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης, και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας.