Coastline Property Laws / Αιγιαλός & παραλία! Ιδιοκτησιακό καθεστώς, Κτηματολόγιο, καταπατήσεις και αυθαίρετα - Το νομικό πλαίσιο & τα πρόστιμα!

Το ζήτημα που αφορά τον αιγιαλό και την παραλία παραμένει διαχρονικά ένα από τα πιο σύνθετα νομικά, περιβαλλοντικά και πολεοδομικά θέματα στην Ελλάδα. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των παράκτιων περιοχών, η ορθή αποτύπωση και δήλωσή τους στο Κτηματολόγιο, αλλά και το εκτεταμένο φαινόμενο που περιλαμβάνει τις καταπατήσεις δημόσιας γης και τα αυθαίρετα κτίσματα δίπλα στο κύμα, δημιουργούν ένα περίπλοκο τοπίο για ιδιοκτήτες, επενδυτές και αρμόδιους φορείς. Στον παρακάτω οδηγό, αναλύουμε σε βάθος το θεσμικό πλαίσιο που προστατεύει τις ελληνικές ακτές, τις αυστηρές συνέπειες των πολεοδομικών παραβάσεων και τον καθοριστικό ρόλο του Κτηματολογίου στην οριστική διευθέτηση των ορίων ιδιοκτησίας.

Ο σαφής διαχωρισμός μεταξύ δημόσιας και ιδιωτικής γης στις παράκτιες περιοχές παραμένει ένα σύνθετο και διαχρονικό ζήτημα!

Σήμερα, με τη λειτουργία του Κτηματολογίου και την κύρωση των δασικών χαρτών, αποκαλύπτονται με μεγαλύτερη σαφήνεια περιπτώσεις καταπατήσεων, ακόμη και σε ζώνες αιγιαλού που για χρόνια παρέμεναν αμφισβητούμενες.

Σε πολλές περιπτώσεις, ο καθορισμός του αιγιαλού αποκαλύπτει αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση και σε όσα θεωρούσαν δεδομένα οι ιδιοκτήτες, γεγονός που οδηγεί σε εντάσεις και νομικές αμφισβητήσεις.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, καθίσταται αναγκαίο οι πολίτες να ενημερώνονται έγκαιρα για τα όρια του αιγιαλού και της παραλίας, προκειμένου να αποφευχθούν κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και να διασφαλιστεί ο κοινόχρηστος χαρακτήρας των ακτών.

Πότε μια χρήση του αιγιαλού συνιστά καταπάτηση;

Καταπάτηση συνιστά κάθε αυθαίρετη κατάληψη ή χρήση του αιγιαλού και της παραλίας χωρίς νόμιμη παραχώρηση ή κατά παράβαση των όρων αυτής. Η έννοια καλύπτει τόσο την υπέρβαση των ορίων από επιχειρήσεις όσο και την παράνομη οικειοποίηση τμημάτων ακτής από ιδιώτες, μέσω κατασκευών, περιφράξεων ή άλλων παρεμβάσεων.

Τι συμβαίνει όταν καθορίζεται αιγιαλός σε ιδιωτική έκταση και περιλαμβάνει παλαιές εγκαταστάσεις;

Ο αιγιαλός, ως φυσικός σχηματισμός, θεωρείται εκ του νόμου κοινόχρηστος και ανήκει στο Δημόσιο, ανεξαρτήτως του χρόνου κατασκευής ή ύπαρξης των εγκαταστάσεων.

Στην πράξη, ακόμη και αν οι κατασκευές είναι ιδιαίτερα παλαιές, η υπαγωγή τους εντός της οριογραμμής του αιγιαλού συνεπάγεται ότι θεωρούνται αυθαίρετες ως προς τη χρήση του κοινόχρηστου χώρου και δεν νομιμοποιούνται λόγω παλαιότητας. Η Διοίκηση δύναται να διατάξει την απομάκρυνσή τους, στο πλαίσιο προστασίας του αιγιαλού.

Τι γίνεται με τις εγκαταστάσεις εντός παραλίας;

Διαφορετική με τον αιγιαλό είναι η αντιμετώπιση για τη ζώνη παραλίας (δηλαδή την τεχνητά καθοριζόμενη ζώνη πέραν του αιγιαλού). Στην περίπτωση αυτή, εφόσον πρόκειται για ιδιωτική έκταση που απαλλοτριώνεται για λόγους δημόσιας ωφέλειας, ο ιδιοκτήτης διατηρεί δικαίωμα αποζημίωσης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει ήδη συντελεστεί απαλλοτρίωση.

Επιπλέον, σε ορισμένες περιπτώσεις παλαιών κατασκευών που προϋπήρχαν της επίσημης χάραξης, μπορεί να εξεταστεί η δυνατότητα τακτοποίησης, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες χρονικές και νομικές προϋποθέσεις. Σε κάθε περίπτωση, η οριστική αντιμετώπιση εξαρτάται από τη φύση της έκτασης (αιγιαλός ή παραλία), τον χρόνο κατασκευής και το εφαρμοστέο κανονιστικό πλαίσιο.

Πώς επηρεάζει το Κτηματολόγιο τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε παραθαλάσσια ακίνητα;

Το Κτηματολόγιο δεν αφαιρεί ιδιοκτησιακά δικαιώματα, αλλά τα καταγράφει με βάση τα επίσημα όρια του αιγιαλού και της παραλίας. Όταν, κατά την καταχώριση, προκύπτει ότι τμήμα ενός ακινήτου εμπίπτει σε ζώνη αιγιαλού ή παραλίας, το τμήμα αυτό θεωρείται δημόσιο και δεν αναγνωρίζεται ως ιδιωτική ιδιοκτησία.

Στην πράξη, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε «μείωση» της ιδιοκτησίας όπως την αντιλαμβανόταν ο ιδιοκτήτης, χωρίς όμως να πρόκειται για αφαίρεση από το Κτηματολόγιο, αλλά για εφαρμογή του νομικού καθεστώτος του αιγιαλού.

Τι μπορεί να κάνει ο πολίτης όταν θεωρεί ότι ο καθορισμός αιγιαλού θίγει την ιδιοκτησία του;

Ο πολίτης μπορεί να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της χάραξης προσφεύγοντας στα διοικητικά δικαστήρια, επικαλούμενος σφάλματα ή ελλιπή στοιχεία. Παράλληλα, έχει τη δυνατότητα να ζητήσει επανακαθορισμό της οριογραμμής, εφόσον διαθέτει νέα τεχνικά δεδομένα.

Αν πρόκειται για ζώνη παραλίας και όχι αιγιαλό, μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση λόγω απαλλοτρίωσης μετά τη σύνταξης πράξης αναλογισμού. Επιπλέον, μπορεί να ζητήσει αναστολή μέτρων, όπως κατεδαφίσεις, μέχρι να κριθεί οριστικά η υπόθεση.

Ποιος συντάσσει την πράξη αναλογισμού για την αποζημίωση στη ζώνη παραλίας;

Η πράξη αναλογισμού συντάσσεται από τον αρμόδιο Δήμο, μέσω των τεχνικών και πολεοδομικών του υπηρεσιών, στο πλαίσιο της διαδικασίας απαλλοτρίωσης για τη δημιουργία της ζώνης παραλίας.

Πρόκειται για διοικητική πράξη με την οποία προσδιορίζονται:

• οι θιγόμενες ιδιοκτησίες
• τα τμήματα που απαλλοτριώνονται
• και η αναλογούσα αποζημίωση για κάθε ιδιοκτήτη

Η πράξη εγκρίνεται από τα αρμόδια όργανα της Διοίκησης και αποτελεί προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης και την καταβολή αποζημίωσης.

Τι μπορεί να κάνει ο πολίτης όταν απορρίπτεται το αίτημα επανακαθορισμού του αιγιαλού;

Ο πολίτης μπορεί να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια ζητώντας την ακύρωση της απορριπτικής απόφασης, επικαλούμενος σφάλματα ή ελλιπή αιτιολογία. Παράλληλα, έχει τη δυνατότητα να ζητήσει αναστολή μέτρων (π.χ. κατεδαφίσεις) μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση.

Επιπλέον, μπορεί να υποβάλει νέο αίτημα επανακαθορισμού, εφόσον διαθέτει νέα τεχνικά στοιχεία.

Τι είναι η ΠΟΑ (Προσωρινή Οριογραμμή Αιγιαλού);

Η ΠΟΑ αναφέρεται στην Προσωρινή Οριογραμμή Αιγιαλού, δηλαδή σε μια γραμμή που χαράχθηκε διοικητικά από το Υπουργείο Οικονομικών πάνω στους ορθοφωτοχάρτες του Κτηματολογίου (περίοδος 2007–2009), στο πλαίσιο επιτάχυνσης της χαρτογράφησης της παράκτιας ζώνης.

Η ΠΟΑ δεν ταυτίζεται με τον οριστικό αιγιαλό που καθορίζεται με διοικητική πράξη μετά από πλήρη διαδικασία (τεχνική έκθεση, αυτοψία, δημοσίευση κ.λπ.). Πρόκειται για ένα εργαλείο προσωρινού χαρακτήρα.

Ωστόσο, στην πράξη έχει σημαντικές επιπτώσεις, καθώς χρησιμοποιείται από υπηρεσίες για ελέγχους και ενδέχεται να επηρεάσει ιδιοκτησιακά δεδομένα.

Πώς αντιμετωπίζονται αυθαίρετες κατασκευές εντός αιγιαλού;

Οι αυθαίρετες κατασκευές εντός αιγιαλού δεν νομιμοποιούνται και, κατά κανόνα, κατεδαφίζονται, καθώς ο αιγιαλός αποτελεί κοινόχρηστο χώρο που προστατεύεται από τη νομοθεσία.

Αντίθετα, για κατασκευές που βρίσκονται στη ζώνη παραλίας (εκτός αιγιαλού), μπορεί κατ’ εξαίρεση να επιτραπεί τακτοποίηση, υπό προϋποθέσεις, ιδίως αν προϋπήρχαν της χάραξης.

Επιτρέπεται η περίφραξη οικοπέδων κοντά στη θάλασσα;

Η νομοθεσία απαγορεύει τις περιφράξεις σε ζώνη πλάτους έως 500 μέτρων από την ακτή εκτός σχεδίου πόλης, όταν αυτές παρεμποδίζουν την πρόσβαση προς τον αιγιαλό. Περιφράξεις που εμποδίζουν τη διέλευση θεωρούνται αυθαίρετες και μπορούν να κατεδαφιστούν διοικητικά. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μόνο σε ειδικές περιπτώσεις και υπό αυστηρές προϋποθέσεις, χωρίς να θίγεται η πρόσβαση του κοινού.

Μπορούν να συντηρηθούν ή να επισκευαστούν παλαιές περιφράξεις και κατασκευές εντός ζώνης παραλίας;

Κατά γενικό κανόνα, δεν επιτρέπεται η εκτέλεση νέων κατασκευών ή η ουσιώδης επέκταση υφιστάμενων εγκαταστάσεων εντός της ζώνης παραλίας, καθώς ο χώρος προορίζεται να καταστεί κοινόχρηστος. Ωστόσο, για παλαιές κατασκευές που προϋφίστανται της χάραξης της παραλίας, η νομοθεσία εμφανίζεται πιο ανεκτική.

Ειδικότερα, είναι δυνατόν να επιτραπούν εργασίες συντήρησης και επισκευής, υπό προϋποθέσεις.

Η δυνατότητα αυτή συνδέεται και με το γεγονός ότι, μέχρι την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης, η ιδιοκτησία μπορεί τυπικά να παραμένει στον ιδιώτη, χωρίς όμως να μπορεί να αξιοποιηθεί ελεύθερα.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιφράξεις. Εφόσον αυτές παρεμποδίζουν την ελεύθερη πρόσβαση προς τον αιγιαλό, θεωρούνται παράνομες και μπορούν να κατεδαφιστούν, ακόμη και αν είναι παλαιές. Αντίθετα, περιφράξεις που δεν εμποδίζουν την πρόσβαση ενδέχεται να διατηρηθούν προσωρινά, πάντα υπό την επιφύλαξη της διοικητικής κρίσης.

Ποιος νόμος προβλέπει ότι δεν πρέπει να εμποδίζεται η πρόσβαση στον αιγιαλό και γιατί οι πολεοδομίες είναι αυστηρές;

Η βασική διάταξη που ρυθμίζει το ζήτημα είναι το άρθρο 23 του Ν. 1337/1983 (γνωστός ως «νόμος Τρίτση»). Σύμφωνα με αυτό:

• Απαγορεύονται οι περιφράξεις σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 και σε ζώνη πλάτους έως 500 μέτρων από την ακτή,
• ιδίως όταν αυτές παρεμποδίζουν την πρόσβαση του κοινού προς τον αιγιαλό

Επιπλέον, η ίδια διάταξη δίνει στη Διοίκηση τη δυνατότητα:

• να διατάσσει διακοπή εργασιών περίφραξης
• και ακόμη και κατεδάφιση υφιστάμενων περιφράξεων, εφόσον κρίνεται ότι εμποδίζουν την πρόσβαση ή βλάπτουν το περιβάλλον

Γιατί οι πολεοδομίες δεν βγάζουν άδεια ακόμα και όταν δεν παρεμποδίζουν;

Ο νόμος πράγματι δεν απαγορεύει απόλυτα κάθε περίφραξη, αλλά θέτει ως βασική προϋπόθεση τη μη παρεμπόδιση της πρόσβασης. Ωστόσο, στην πράξη, η διοίκηση εφαρμόζει αυστηρή ερμηνεία, θεωρώντας ότι ακόμη και έμμεσοι περιορισμοί μπορεί να αντίκεινται στον κοινόχρηστο χαρακτήρα του αιγιαλού. Αυτός είναι και ο λόγος που πολλές πολεοδομίες εμφανίζονται αρνητικές ή επιφυλακτικές σε σχετικά αιτήματα.

Πώς εκδηλώνεται η καταπάτηση από ιδιοκτήτες παραθαλάσσιων ακινήτων;

Η καταπάτηση από ιδιοκτήτες οικοπέδων ή γεωτεμαχίων εκδηλώνεται κυρίως μέσω της περίφραξης εκτάσεων που εκτείνονται έως ή και εντός του αιγιαλού, της τοποθέτησης εμποδίων που αποκλείουν τη διέλευση ή της δημιουργίας αυθαίρετων κατασκευών. Συχνά παρατηρείται και η εσφαλμένη αντίληψη ότι η ιδιοκτησία επεκτείνεται μέχρι τη θάλασσα, γεγονός που δεν ανταποκρίνεται στη νομική πραγματικότητα.

Τι ισχύει αν παρεμβάλλεται ιδιωτικό ακίνητο μεταξύ δρόμου και αιγιαλού;

Ακόμη και στην περίπτωση που μεταξύ δημόσιας οδού και αιγιαλού παρεμβάλλεται ιδιωτική ιδιοκτησία, πρέπει να διασφαλίζεται ελεύθερη δίοδος για την πρόσβαση των πολιτών προς την παραλία. Η υποχρέωση αυτή απορρέει από τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του αιγιαλού.

* Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]