Digital Cadastre / Η καταπάτηση ιδιοκτησιας και το ζήτημα δήλωσης της χρησικτησιας στο Κτηματολόγιο

Δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα ότι η υπηρεσία του κτηματολογίου εντόπισε πιθανό κύκλωμα πολιτών και επαγγελματιών που επιχείρησε να δηλώσει στο κτηματολόγιο 45 ακίνητα σε Αγκίστρι, Ύδρα και Σπέτσες, συνολικής έκτασης πάνω από 550.000 τ.μ..

Και ο πολίτης αναρωτιέται, πώς είναι δυνατόν να γίνεται δεκτή η δήλωση ενός καταπατητή κατά την κτηματογράφηση και να εγγράφεται ως ιδιοκτήτης του ακινήτου στις αρχικές εγγραφές ενώ ο νόμιμος ιδιοκτήτης, που έχει τίτλο ιδιοκτησίας, να χάνει το δικαίωμα του, διότι δεν πρόλαβε να δηλώσει το ακίνητο ή το δήλωσε εκπρόθεσμα και δεν έκανε ένσταση κατά τη διαδικασία της ανάρτησης;

Πράγματι, αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα, που συχνά αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες, κυρίως αγροτικών ακινήτων, που είτε έχουν αποκτήσει το ακίνητο από κληρονομιά και βρίσκονται σε άλλη πόλη εγκατεστημένοι και δεν το φροντίζουν ,είτε είναι κάτοικοι εξωτερικού, είτε το έχουν αφήσει σε κάποιον συγγενή ή γείτονα να το φροντίζει κι εκείνος στη συνέχεια αξίωσε δικαίωμα κυριότητας σε αυτό, καταλήγοντας έτσι στην απώλεια του ιδιοκτησίας.

Με ποιο τρόπο μπορεί να διεκδικήσει ο καταπατητής ένα ακίνητο και να το δηλώσει στο κτηματολόγιο;

Η λέξη κλειδί εδώ είναι η «χρησικτησία», δηλαδή η πολυετής χρήση ενός ακινήτου με την πρόθεση της απόκτησης της κυριότητάς του.

Ο καταπατητής προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι είναι νομέας και κάτοχος της ιδιοκτησίας, αδιάκοπα και για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.

Επίσης μπορεί κάποιος να επιδιώξει να γίνει κύριος μέσω της «τακτικής χρησικτησίας», όταν κατέχει καλόπιστα ένα ακίνητο για περίοδο τουλάχιστον 10 ετών, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας, που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο.

Δηλαδή μπορεί κάποιος και να καταπατήσει ένα ακίνητο και να δικαιωθεί;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία.

Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες.

Ακόμα, ένας συγκύριος από κληρονομιά, δωρεά κ.ά., δεν μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει και να νέμεται την ιδιοκτησία αποκλειστικά για λογαριασμό του.

Γιατί γίνεται δεκτή η χρησικτησία από το Κτηματολόγιο;

Γίνεται δεκτή η δήλωση, διότι η χρησικτησία αποτελεί αποδεκτό τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου από το δίκαιο που ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα. Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει.