Property Transfer / Πώς να ξεπεράσετε τα εμπόδια στις μπλοκαρισμένες μεταβιβάσεις ακινήτων!! Νέος οδηγός της ΑΑΔΕ με λύσεις σε αντιπαροχές, οριζόντιες, κάθετες ιδιοκτησίες!!

Επανάσταση στο Real Estate από 5/1/2026. Η ΑΑΔΕ ψηφιοποιεί τροποποιήσεις σε αντιπαροχές & οριζόντιες ιδιοκτησίες. Τέλος στις καθυστερήσεις πριν τα συμβόλαια. Δείτε τον οδηγό.

Σε μια αγορά υψηλών ταχυτήτων όπως η Μύκονος, ο χρόνος είναι κυριολεκτικά χρήμα. Η γραφειοκρατία της "τελευταίας στιγμής" αποτελούσε διαχρονικά το Νο1 αντικίνητρο για τους διεθνείς επενδυτές. Η σημερινή κίνηση της ΑΑΔΕ (5 Ιανουαρίου 2026) δεν είναι απλώς μια διοικητική ρύθμιση· είναι ένα σήμα ωρίμανσης της ελληνικής κτηματαγοράς. Μετατρέποντας τον εφιάλτη των διορθώσεων σε μια διαδικασία μερικών κλικ, το Ελληνικό Δημόσιο αφαιρεί το ρίσκο του "παγωμένου συμβολαίου" και επιταχύνει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων.

Πώς η ΑΑΔΕ "Ξεπαγώνει" τις Σύνθετες Μεταβιβάσεις Ακινήτων

MYKONOS / ATHENS – Mykonos Ticker

Μια νέα εποχή για το ελληνικό real estate ξεκινά σήμερα, 5 Ιανουαρίου 2026. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θέτει σε εφαρμογή ένα πλαίσιο-ασπίδα για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, καταργώντας ουσιαστικά τα γραφειοκρατικά εμπόδια που μπλόκαραν συμβόλαια εκατομμυρίων κυριολεκτικά στο "παρά πέντε". Οι νέες αποφάσεις (Α.1191/2025 και Α.1192/2025) επιτρέπουν πλέον την ψηφιακή υποβολή εμπρόθεσμων τροποποιητικών δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) για τις πιο σύνθετες πράξεις της αγοράς.

Το Τέλος του "Paper Chase" για Επενδυτές και Ιδιοκτήτες

Μέχρι χθες, μια μικρή απόκλιση στα τετραγωνικά μέτρα ή στα χιλιοστά συνιδιοκτησίας που εντοπιζόταν λίγο πριν την υπογραφή, σήμαινε αυτόματα ακύρωση της διαδικασίας, επίσκεψη στη ΔΟΥ και επανεκκίνηση από το μηδέν.

Με το νέο καθεστώς, μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, οι διορθώσεις γίνονται online.

Αυτό αφορά κρίσιμες αλλαγές όπως:

• Διαφοροποίηση στα τετραγωνικά μέτρα.
• Αλλαγή στην κατανομή χιλιοστών οικοπέδου.
• Μεταβολές στον αριθμό των ιδιοκτησιών.

Tip για Επενδυτές!! Αν αγοράζετε πολυτελή κατοικία σε συγκρότημα στη Μύκονο και αλλάξει η εσωτερική διαρρύθμιση πριν το συμβόλαιο, ο συμβολαιογράφος σας μπορεί να ενημερώσει το σύστημα άμεσα, χωρίς να χάσετε την ημερομηνία υπογραφής!!

Οριζόντιες & Κάθετες Ιδιοκτησίες: Τι Αλλάζει

Η μεταρρύθμιση αγγίζει την "καρδιά" των αναπτύξεων (developments). Ειδικά σε περιπτώσεις νεόδμητων πολυκατοικιών ή συγκροτημάτων κατοικιών (κάθετες ιδιοκτησίες), οι αλλαγές της τελευταίας στιγμής είναι ο κανόνας, όχι η εξαίρεση.

Πλέον, εφόσον η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί ψηφιακά και δεν έχει συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη, η τροποποιητική δήλωση γίνεται δεκτή χωρίς ακύρωση της αρχικής.

Η Ειδική Περίπτωση της Αντιπαροχής

Για την ελληνική αγορά, η "αντιπαροχή" και τα εργολαβικά συμβόλαια αποτελούν βασικό πυλώνα οικοδόμησης.

• Το πρόβλημα: Η εμπλοκή τρίτου (εργολάβου) και οικοπεδούχου δημιουργούσε σύνθετα φορολογικά ζητήματα σε περίπτωση αλλαγών.
• Η λύση: Η δήλωση ΦΜΑ μπορεί να υποβληθεί μονομερώς ή με καταχώριση όλων των μερών. Αν αλλάξουν οι όροι σύστασης, η τροποποίηση περνάει ψηφιακά.

«Πρόκειται για μια παρέμβαση που μειώνει τον διαχειριστικό φόρτο κατά 40% στις μεγάλες εργολαβίες», εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς.

Αυτοματισμός στον Υπολογισμό Φόρου

Μια σημαντική τεχνική λεπτομέρεια αφορά τον προσδιορισμό του φόρου. Στις ειδικές περιπτώσεις της απόφασης Α.1191/2025, ο φόρος δεν υπολογίζεται πλέον από τον συμβολαιογράφο (με κίνδυνο λάθους), αλλά εκδίδεται ειδική ψηφιακή πράξη διοικητικού προσδιορισμού απευθείας από τη φορολογική διοίκηση.

The "Link Magnet" Element (Data Visualization)

Πίνακας Αναφοράς: Παλαιά vs Νέα Διαδικασία Μεταβίβασης

Χρησιμοποιήστε αυτόν τον πίνακα για γρήγορη αναφορά των αλλαγών που ισχύουν από 5/1/2026.

Συνολικά, οι νέες ρυθμίσεις μεταφέρουν τη διαχείριση των πιο απαιτητικών μεταβιβάσεων πριν από το συμβόλαιο στο ψηφιακό περιβάλλον, με σαφείς κανόνες και προϋποθέσεις. Για αγοραστές, πωλητές, συμβολαιογράφους και επαγγελματίες της αγοράς, αυτό μεταφράζεται σε λιγότερες καθυστερήσεις, λιγότερη γραφειοκρατία και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα σε μια διαδικασία που μέχρι σήμερα ήταν από τις πιο σύνθετες.

Για πληροφορίες και διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην εξυπηρέτηση φορολογουμένων my1521 της ΑΑΔΕ, τηλεφωνικά στο 1521 (εργάσιμες ημέρες 7:00–20:00) ή ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE.

Συχνές Ερωτήσεις 

Ε: Πότε μπορώ να κάνω τροποποιητική δήλωση ΦΜΑ ηλεκτρονικά;

A: Μπορείτε να υποβάλετε ηλεκτρονική τροποποιητική δήλωση οποιαδήποτε στιγμή, αρκεί να μην έχει υπογραφεί ακόμα το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο και η αρχική δήλωση να είχε υποβληθεί επίσης ψηφιακά.

Ε: Τι γίνεται αν η αγοραπωλησία ακυρωθεί τελείως;

A: Εάν η αγοραπωλησία ματαιωθεί, μπορείτε πλέον να δηλώσετε τη ματαίωση ψηφιακά μέσω του myPROPERTY, χωρίς να χρειάζεται να επισκεφθείτε την εφορία (ΔΟΥ).

Ε: Ισχύουν οι νέες οδηγίες για εργολαβικά και αντιπαροχές;

A: Ναι, ρητά. Οι νέες αποφάσεις (Α.1191/2025) καλύπτουν πλήρως τις μεταβιβάσεις με εργολαβικό ή αντιπαροχικό χαρακτήρα, επιτρέποντας αλλαγές στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών ηλεκτρονικά.

Ε: Πού μπορώ να βρω βοήθεια για τη διαδικασία;

A: Για εξειδικευμένες ερωτήσεις, λειτουργεί το κέντρο εξυπηρέτησης της ΑΑΔΕ στο τηλέφωνο 1521 (07:00–20:00) ή μέσω της πλατφόρμας myAADE.