Real Estate Alert / Οι «κόκκινες γραμμές» στα αυθαίρετα - Πότε μπλοκάρεται οριστικά η μεταβίβαση

Σε «ναρκοπέδιο» εξελίσσεται συχνά η διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς, παρά την κινητικότητα στην αγορά, χιλιάδες συμβόλαια «παγώνουν» ή ακυρώνονται την τελευταία στιγμή.

Η αιτία;

Πολεοδομικές αυθαιρεσίες που είτε δεν έχουν τακτοποιηθεί σωστά, είτε -το χειρότερο- εμπίπτουν στις κατηγορίες που ο νόμος απαγορεύει ρητά τη μεταβίβαση.

Η ελληνική κτηματαγορά κουβαλάει τα βαρίδια των δεκαετιών του ’80 και του ’90. Μια εποχή όπου οι «κλειστοί» ημιυπαίθριοι, οι αποθήκες που μετατράπηκαν άτυπα σε διαμερίσματα και οι αυθαίρετες επεκτάσεις ήταν ο κανόνας, υπό το καθεστώς χαλαρών ελέγχων.

Σήμερα, όμως, η πραγματικότητα αυτή συγκρούεται μετωπικά με το αυστηρό πλαίσιο του Ν. 4495/2017 και τις απαιτήσεις των τραπεζών.

Το «Ορόσημο» του 2011 και οι Απαγορευμένες Ζώνες

Το νομικό πλαίσιο είναι ξεκάθαρο, αλλά πολλοί ιδιοκτήτες και αγοραστές αγνοούν τις λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά. Η βασική «κόκκινη γραμμή» είναι η 28η Ιουλίου 2011.

Οποιαδήποτε αυθαιρεσία έχει συντελεστεί μετά από αυτή την ημερομηνία, δεν τακτοποιείται, δεν νομιμοποιείται και καθιστά το ακίνητο ουσιαστικά «αμεταβίβαστο». Το κράτος αντιμετωπίζει αυτές τις κατασκευές ως κατεδαφιστέες, κλείνοντας την πόρτα σε οποιαδήποτε συναλλαγή.

Επιπλέον, ακόμη και παλαιότερες αυθαιρεσίες δεν «σώζονται» αν το ακίνητο βρίσκεται σε προστατευόμενες περιοχές.

Ποιες παρανομίες δεν νομιμοποιούνται ποτέ

Ο νόμος αποκλείει ρητά τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε:

• Δάση και δασικές εκτάσεις.

• Αιγιαλό και παραλίες.

• Ρέματα.

• Αρχαιολογικούς χώρους συγκεκριμένων ζωνών.

• Κοινόχρηστους χώρους πόλεων.

Οι αυθαιρεσίες που εμπίπτουν στις προηγούμενες περιπτώσεις, αποτελούν έναν από τους βασικότερους νομικούς κινδύνους στις συναλλαγές ακινήτων.

Η «Τριπλή Συμφωνία» που Απαιτεί ο Συμβολαιογράφος

Πολλοί πωλητές θεωρούν λανθασμένα ότι η απλή πληρωμή ενός παραβόλου αρκεί για να προχωρήσει η πώληση. Στην πράξη, όμως, οι συμβολαιογράφοι -που φέρουν την ευθύνη της εγκυρότητας της πράξης- σταματούν τη διαδικασία αν δεν υπάρχει η λεγόμενη «ταύτιση τριών σημείων»:

1. Της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

2. Των εγκεκριμένων πολεοδομικών σχεδίων (άδεια).

3. Των τίτλων ιδιοκτησίας.

Ακόμη και μικρές αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα ή αλλαγές χρήσης που δεν αποτυπώνονται στους τίτλους, μπορούν να τινάξουν τη συμφωνία στον αέρα. Αν, για παράδειγμα, η δήλωση του μηχανικού περιγράφει ένα ακίνητο διαφορετικό από αυτό που αναγράφει το παλιό συμβόλαιο, η μεταβίβαση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί πριν γίνουν διορθώσεις, οι οποίες απαιτούν χρόνο και χρήμα.

«Στοπ» από τις Τράπεζες: Ο Κίνδυνος της Χρηματοδότησης

Εκεί που το πρόβλημα γιγαντώνεται είναι στο στάδιο της τραπεζικής δανειοδότησης. Για την τράπεζα, το ακίνητο δεν είναι απλώς ένα σπίτι, αλλά η εξασφάλιση του δανείου.

Αν ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της τράπεζας εντοπίσει:

• Αυθαιρεσίες που δεν έχουν υπαχθεί σωστά στο νόμο.

• Εκκρεμότητες με πρόστιμα ή ημιτελείς δηλώσεις.

• Ασυμφωνία μεταξύ της πραγματικής εικόνας και των εγγράφων.

Τότε, η αίτηση δανείου απορρίπτεται. Η τράπεζα θεωρεί το νομικό ρίσκο ως πιστωτικό κίνδυνο, καθώς ένα ακίνητο με πολεοδομικά βάρη είναι δύσκολο να ρευστοποιηθεί στο μέλλον.

Τι Πρέπει να Προσέχουν οι Αγοραστές

Ο κίνδυνος για τους αγοραστές είναι μεγάλος, ειδικά αν έχουν ήδη δώσει προκαταβολή ή έχουν υπογράψει προσύμφωνο χωρίς ενδελεχή έλεγχο.

Για να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις, η αγορά επιτάσσει πλέον αυξημένη επαγρύπνηση:

• Έλεγχος Πριν την Προκαταβολή: Ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει να ελέγξει την νομιμότητα του ακινήτου πριν δοθεί οποιοδήποτε ποσό.

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Ελέγξτε αν έχει εκδοθεί ή αν μπορεί να εκδοθεί άμεσα. Θυμηθείτε ότι η προθεσμία για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας είναι πλέον πιεστική (έως 31 Μαρτίου 2026 για πολλές περιπτώσεις).

• Πλήρης Φάκελος: Βεβαιωθείτε ότι η δήλωση υπαγωγής στο Ν. 4495/2017 είναι σε κατάσταση «ολοκληρωμένης υπαγωγής» και όχι απλώς σε αρχική υποβολή.

Η εποχή που τα ακίνητα μεταβιβάζονταν «όπως είναι» έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί. Σήμερα, η νομική και πολεοδομική καθαρότητα είναι εξίσου σημαντική με την εμπορική αξία του ακινήτου.