Regulatory Voids / Εκτός σχεδίου δόμηση! Σοβαρές ασάφειες του νέου Κώδικα Πολεοδομίας για το καθεστώς στους όρους και κανόνες δόμησης, υδατορέματα, δρόμους, άδειες & εργασίες χωρίς άδεια!

Έντονο προβληματισμό στην αγορά των ακινήτων και τον τεχνικό κόσμο προκαλούν τα κρίσιμα κενά και σοβαρές ασάφειες που εντοπίζονται στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Το νέο νομοθέτημα αφήνει θολά σημεία γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση, περιπλέκοντας την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα σε γήπεδα με πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη οδό. Παράλληλα, θολά παραμένουν τα καθεστώτα για τους όρους και κανόνες δόμησης στους οικισμούς, καθώς και το πλαίσιο που διέπει τις εργασίες χωρίς οικοδομική άδεια, δημιουργώντας ένα σκηνικό ανασφάλειας δικαίου για ιδιοκτήτες και μηχανικούς.

Κρίσιμα κενά και σοβαρές ασάφειες μεταξύ πολλών άλλων για την εκτός σχεδίου δόμηση, την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα σε γήπεδα με πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη οδό, τα καθεστώτα για τους όρους και κανόνες δόμησης στους οικισμούς και τις εργασίες χωρίς οικοδομική άδεια διαπιστώνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ) εντοπίζει τα κρίσιμα κενά και τις σοβαρές ασάφειες, που αφορούν άμεσα την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς και την αρτιότητα γηπέδων που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένους δρόμους. Την ίδια στιγμή, το τοπίο παραμένει θολό τόσο για τους κανόνες δόμησης στους οικισμούς όσο και για τις εργασίες που μπορούν να γίνουν χωρίς οικοδομική άδεια.

- Στο επίκεντρο της ανακοίνωσης της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, βρίσκεται η δυνατότητα δόμησης γηπέδων με πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη οδό, καθώς δεν αποσαφηνίζεται η τύχη παλαιότερων και μεταβατικών διατάξεων, ιδίως για ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003.

- Πρόκειται για το γνωστό ανοιχτό θέμα, στην εκτός σχεδίου δόμηση, που έχει παγώσει από το 2023, μετά από την ακυρωτική  απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο σε γήπεδο χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.

- Το ΥΠΕΝ παραπέμπει στην επίλυση του θέματος με την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού και του προγράμματος αναγνώρισης οδών, που θα δώσουν αρτιότητα και οικοδομησιμότητα με ασφάλεια δικαίου.

- Ωστόσο έχει επισημανθεί πολλές φορές δημόσια και επώνυμα από εκπροσώπους της πολιτικής ηγεσίας του ίδιου του υπουργείου και επίσημους τεχνικούς παράγοντες και φορείς ότι οι μισές Πολεοδομίες της χώρας  ή και υπάλληλοι στις ίδιες Πολεοδομίες σε ίδιες περιπτώσεις άλλες βγάζουν άδειες και άλλες όχι. Στην πράξη, με τη συμμετοχή υπαλλήλων ΥΔΟΜ έχει δημιουργηθεί τα τελευταία τέσσερα χρόνια ένα ιδιότυπο καθεστώς δύο ταχυτήτων στην εκτός σχεδίου δόμηση, που αντιβαίνει κάθε έννοια νομιμότητας, ισονομίας και ευνομούμενης πολιτεία στην αντιμετώπιση των επενδύσεων και της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας στις διάφορες περιοχές της επικράτειας.

- Πάντως ο πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας Μιχάλης Πικραμένος έχει μιλήσει δημόσια, απαντώντας σε ερωτήματα για το  ΠΔ του 1985 στο οποίο δεν προβλέπεται πρόσωπο σε γήπεδα της εκτός σχεδίου περιοχής και τις ανάλογες ρυθμίσεις της νομοθεσίας για γήπεδα προς του 2003, τονίζοντας  ότι «το ζήτημα αυτό έχει ερμηνευθεί από το δικαστήριο» και ότι «όλοι πρέπει να έχουν και πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό». Και έχει ξεκαθαρίσει τι πρέπει να κάνουν και τι όχι οι υπάλληλοι των ΥΔΟΜ.

Οι ΥΔΟΜ χωρίς οδηγίες και νομική θωράκιση

Οι συνέπειες των ασαφειών είναι ιδιαίτερα σοβαρές για τους υπαλλήλους των Υπηρεσιών Δόμησης, λέει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ και υποστηρίζει ότι οι υπάλληλοι των ΥΔΟΜ στερούνται δεσμευτικών οδηγιών και επαρκούς νομικής θωράκισης, με αποτέλεσμα να δυσκολεύονται να εκδώσουν διοικητικές πράξεις.

Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά, οι μηχανικοί καλούνται να αποφασίζουν «υπό το κράτος του φόβου καταλογισμού πειθαρχικών ή ποινικών ευθυνών».

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο στις περιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης, της αρτιότητας, του προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο και της οικοδομησιμότητας μη άρτιων οικοπέδων, όπου μια διαφορετική ερμηνεία μπορεί να οδηγήσει είτε στην παράνομη έκδοση είτε στην αδικαιολόγητη άρνηση έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Αντίστοιχη αβεβαιότητα επισημαίνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ προκαλεί η μη πλήρης κωδικοποίηση των διαφορετικών καθεστώτων δόμησης στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, στους οικισμούς προ του 1923 και στους στάσιμους οικισμούς, με αποτέλεσμα μηχανικοί, πολίτες και ΥΔΟΜ να εξακολουθούν να αναζητούν τους ισχύοντες κανόνες σε πλήθος διάσπαρτων διατάξεων.

Τα κενά και οι ασάφειες στο νέο Κώδικα Χωροταξίας Πολεοδομίας, που διαπιστώνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ! Οι “τρύπες” για τα εκτός σχεδίου, οικισμούς, οικοδομικές άδειες!

- Δεν αποσαφηνίζεται η οικοδομησιμότητα γηπέδων, με πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό

- Ασαφής η τύχη των μεταβατικών ρυθμίσεων για γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2003

- Δεν αποτυπώνεται με σαφήνεια τι ισχύει από το Π.Δ. της 24ης Μαΐου 1985 για την εκτός σχεδίου δόμηση

- Εκτός Κώδικα παραμένουν οι διατάξεις του Π.Δ. της 6ης Οκτωβρίου 1978 και οι τοπικές ρυθμίσεις

- Ο Κώδικας δεν παρουσιάζει ολοκληρωμένα τα διαφορετικά καθεστώτα αρτιότητας και οικοδομησιμότητας

- Μεγάλη αβεβαιότητα για το απαιτούμενο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο

- Η γενική ρύθμιση δεν λύνει τα προβλήματα της ήδη σύνθετης εκτός σχεδίου δόμησης

- Ασαφής η διατήρηση ή κατάργηση του άρθρου 25 του Ν. 1337/1983 για τη δόμηση μη άρτιων οικοπέδων

- Άλλη εικόνα δίνει ο Κώδικας και άλλη η αιτιολογική έκθεση για κρίσιμες διατάξεις

- Η ασάφεια για τα μη άρτια οικόπεδα δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και κίνδυνο διαφορετικών ερμηνειών

- Δεν κωδικοποιήθηκαν όλες οι διατάξεις που συνδέονται με την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα

- Ελλιπής η αποτύπωση των όρων δόμησης στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

- Δεν ενσωματώθηκαν οι ισχύοντες κανόνες για τους οικισμούς προ του 1923

- Εκτός Κώδικα οι όροι δόμησης για τους στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων

- Δεν περιλήφθηκε το πλαίσιο για οικισμούς με εγκεκριμένο σχέδιο που στερούνται ειδικών όρων δόμησης

- Κωδικοποιήθηκε κυρίως το νέο Π.Δ. του 2025, παρότι δεν έχει ακόμη γενική εφαρμογή

- Οι νέοι κανόνες για τους οικισμούς θα εφαρμοστούν μετά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ή νέα οριοθέτηση

- Μηχανικοί και πολίτες εξακολουθούν να ανατρέχουν σε αποσπασματικές διατάξεις για να βρουν τι ισχύει

- Οι ΥΔΟΜ καλούνται να κρίνουν αρτιότητα και οικοδομησιμότητα χωρίς δεσμευτικές οδηγίες και νομική θωράκιση

- Η πολυνομία δεν καταργήθηκε, αλλά μεταφέρθηκε σε έναν εκτενή και πρακτικά δύσχρηστο Κώδικα

Τι λέει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ στο υπόμνημα της προς την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ

Το Διοικητικό Συμβούλιο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών καταθέτει υπόμνημα προς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επικαλούμενο τη θεσμική αποστολή του για την προάσπιση της νομιμότητας και της εύρυθμης λειτουργίας των τεχνικών υπηρεσιών.

Σοβαρά κενά, αντιφάσεις και ασάφειες, διαπιστώνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», σε επιστολή της προς τον υπουργός ΠΕΝ Σταύρο Παπασταύρου και την υφυπουργό Μαριλένα Σούκουλη, με θέμα: «Υπόμνημα τεκμηρίωσης κανονιστικών αστοχιών και ερμηνευτικών κενών κατά την εφαρμογή του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (Ν. 5306/2026)».

Η Ομοσπονδία των μηχανικών του Δημοσίου υποστηρίζει ότι, παρά τον μεγάλο όγκο του νέου νομοθετήματος, δεν επιτεύχθηκε ουσιαστική ενοποίηση του πολεοδομικού δικαίου. Αντίθετα, κρίσιμες διατάξεις παραμένουν εκτός Κώδικα, παλαιά και νέα καθεστώτα δεν αποτυπώνονται με σαφήνεια και οι υπάλληλοι των Υπηρεσιών Δόμησης καλούνται να εκδίδουν πράξεις, χωρίς δεσμευτικές οδηγίες και επαρκή νομική θωράκιση.

«Δεν επιτεύχθηκε η ουσιαστική ενοποίηση του δικαίου»

Όπως επισημαίνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ οι διπλωματούχοι μηχανικοί της Δημόσιας Διοίκησης «επωμίζονται κατ’ αποκλειστικότητα το βάρος της εφαρμογής του δικαίου της δόμησης» και βρίσκονται καθημερινά αντιμέτωποι με τις συνέπειες των ελλείψεων και των ασαφειών του νομοθετικού πλαισίου.

Κατά την ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, ένας πλήρης Κώδικας θα έπρεπε να συγκεντρώνει το σύνολο του εφαρμοστέου πολεοδομικού δικαίου, να καταργεί τις αλληλοεπικαλύψεις και να επιτρέπει σε μηχανικούς, πολίτες και διοίκηση να αναζητούν το ισχύον δίκαιο σε ένα και μόνο νομοθέτημα.

Η πρώτη αποτίμηση, όμως, δείχνει ότι «ο στόχος αυτός δεν επιτεύχθηκε» και ότι η κωδικοποίηση περιορίστηκε στη συγκέντρωση ενός σημαντικού μέρους της νομοθεσίας, «χωρίς να επιτευχθεί η ουσιαστική ενοποίηση του δικαίου».

Κρίσιμες διατάξεις έμειναν εκτός Κώδικα

Η Ομοσπονδία καταγράφει σειρά νομοθετημάτων καθημερινής εφαρμογής, που δεν ενσωματώθηκαν στον νέο Κώδικα, όπως:

- Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, η σημασία του οποίου, όπως σημειώνει, αναδείχθηκε και με την πρόσφατη κατάρρευση πολυκατοικίας στα Πετράλωνα, καθώς προβλέπει πρόσθετα μέτρα για τις θεμελιώσεις και άλλες κρίσιμες τεχνικές απαιτήσεις.

- Δεν κωδικοποιήθηκαν επίσης οι διατάξεις του νόμου 4258/2014 για την οριοθέτηση και τις επιτρεπτές επεμβάσεις στα υδατορέματα,

- Ο Κανονισμός Πυροπροστασίας του Προεδρικού Διατάγματος 41/2018

- Οι ρυθμίσεις του νόμου 4635/2019 για την πολεοδομική αδειοδότηση και τον έλεγχο των κατασκευών κεραιών κινητής τηλεφωνίας και ραδιοεπικοινωνίας.

- Εκτός Κώδικα έμειναν ακόμη οι διατάξεις του νόμου 4787/2021 για τον έλεγχο επικινδύνως ετοιμόρροπων κτισμάτων, που υπάγονται σε ειδικό καθεστώς προστασίας, όπως παλαιά κτίρια, κατασκευές πλησίον μνημείων, αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων ή περιοχών ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους.

- Δεν περιλαμβάνονται επίσης οι σύνθετες φορολογικές διατάξεις που συνδέονται με τις οικοδομικές άδειες, καθώς και «πλήθος γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων» που εξακολουθούν να βρίσκονται διάσπαρτες σε ειδικούς νόμους, κανονισμούς και υπουργικές αποφάσεις.

Ελλιπής κατάλογος των εργασιών χωρίς οικοδομική άδεια

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ επισημαίνει ότι, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου επιχειρήθηκε κωδικοποίηση, δεν ενσωματώθηκε πάντοτε ολόκληρο το ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το άρθρο 316 του Κώδικα, στο οποίο συγκεντρώνονται οι εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, δεν έχουν ενσωματωθεί όλες οι ειδικές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν. Έτσι, αντί ο Κώδικας να λειτουργεί ως πλήρης κατάλογος, «ο ενδιαφερόμενος, μηχανικός, νομικός ή πολίτης, εξακολουθεί να αναζητά τις εξαιρέσεις σε διάφορα σκόρπια νομοθετήματα».

Αβεβαιότητα για τη δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ αναφέρει ακόμη ότι υπάρχει ασάφεια σχετικά με το άρθρο 25 του νόμου 1337/1983, το οποίο αφορά τη δυνατότητα δόμησης σε μη άρτια οικόπεδα υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Επισημαίνει ότι στον νέο Κώδικα «δεν υπάρχει καμία σαφής αναφορά» για την τύχη της συγκεκριμένης διάταξης.

Την ίδια στιγμή, η αιτιολογική έκθεση των άρθρων 201 και 202 φαίνεται να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η διάταξη καταργείται. Η διαφορετική αυτή εικόνα μεταξύ του κειμένου του Κώδικα και της αιτιολογικής έκθεσης προκαλεί, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, «εύλογη αμφιβολία και ανασφάλεια δικαίου».

Το ζήτημα θεωρείται εξαιρετικά κρίσιμο, καθώς αφορά άμεσα την «οικοδομησιμότητα ή μη» χιλιάδων ακινήτων, αλλά και την έκδοση διοικητικών πράξεων από τις Υπηρεσίες Δόμησης.

Συγκεκριμένα η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ σημειώνει ότι:

«Το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα είναι το άρθρο 25 του Ν. 1337/1983 (δόμηση σε μη άρτια οι­κόπεδα), για το οποίο δεν υπάρχει καμία σαφής αναφορά στον Κώδικα. Ταυτόχρονα, η αιτιολογική έκθεση του νόμου (άρθρα 201 και 202) οδηγεί στο συμπέρασμα ότι καταργείται, δημιουργώντας εύλογη αμφιβολία και ανασφάλεια δικαίου (ειδικά όταν διαπραγματεύεται ένα τόσο κρίσιμο ζήτημα όπως αυτό της οικοδομησιμότητας ή μη). Παράλληλα, αποφεύχθηκε να κωδικοποιηθούν αρκετές διατάξεις που με κάποιο τρόπο “ακουμπούν” στο αρ. 25, χωρίς να ληφθεί υπόψη ότι το πεδίο ε­φαρμογής τους είναι ευρύτερο».

Εκτός σχεδίου δόμηση και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο

Στο επίκεντρο της κριτικής βρίσκεται το απαιτούμενο πρόσωπο ενός γηπέδου σε κοινόχρηστο δρόμο, προκειμένου αυτό να μπορεί να θεωρηθεί οικοδομήσιμο στην εκτός σχεδίου περιοχή.

Η Ομοσπονδία επισημαίνει ότι ο νέος Κώδικας «φαίνεται να υιοθετεί μία γενική ρύθμιση», χωρίς όμως να αποτυπώνει με σαφήνεια τι ισχύει για τις παλαιότερες διατάξεις.

Συγκεκριμένα, δεν αποσαφηνίζεται η τύχη των ρυθμίσεων του Προεδρικού Διατάγματος του 1985, ούτε των μεταβατικών διατάξεων του νόμου 3212/2003 για τα γήπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003.

Κατά την ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται «μεγάλη αβεβαιότητα σε ένα ήδη ιδιαίτερα σύνθετο αντικείμενο».

Συγκεκριμένα η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ σημειώνει ότι:

«Αντίστοιχη ασάφεια υπάρχει και στο κρίσιμο ζήτημα του απαιτούμενου προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο στην εκτός σχεδίου δόμηση, προκειμένου να εξασφαλιστεί η δυνατότητα ανοικο­δόμησης. Ο νέος Κώδικας φαίνεται να υιοθετεί μία γενική ρύθμιση, χωρίς να αποτυπώνει με σαφή­νεια την τύχη παλαιότερων διατάξεων, όπως εκείνων του Π.Δ. του 1985 και των μεταβατικών ρυθμίσεων του Ν. 3212/2003 για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την 31.12.2003. Το αποτέ­λεσμα είναι να δημιουργείται μεγάλη αβεβαιότητα σε ένα ήδη ιδιαίτερα σύνθετο αντικείμενο».

Η ασάφεια επηρεάζει άμεσα τον έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, καθώς οι μηχανικοί και οι ΥΔΟΜ δεν έχουν ενιαία και σαφή απάντηση για το ποια γήπεδα μπορούν να δομηθούν και με ποιες προϋποθέσεις.

Δεν αποτυπώνονται όλα τα καθεστώτα εκτός σχεδίου δόμησης

Αβεβαιότητα επισημαίνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ προκαλεί η μη πλήρης κωδικοποίηση των διαφορετικών καθεστώτων δόμησης στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, στους οικισμούς προ του 1923 και στους στάσιμους οικισμούς, με αποτέλεσμα μηχανικοί, πολίτες και ΥΔΟΜ να εξακολουθούν να αναζητούν τους ισχύοντες κανόνες σε πλήθος διάσπαρτων διατάξεων.

Η ΠΟ ΕΜΜΔΥΔΑΣ υποστηρίζει ότι ο Κώδικας ενσωματώνει σε ορισμένες περιπτώσεις μόνο τις νεότερες ρυθμίσεις, παρά το γεγονός ότι παλαιότερες διατάξεις εξακολουθούν να εφαρμόζονται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ιδιαίτερα χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της εκτός σχεδίου δόμησης.

Στον Κώδικα περιλαμβάνονται οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στις εκτός σχεδίου περιοχές στις οποίες δεν υπάρχει σήμερα κανενός είδους πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.

Δεν συμπεριλαμβάνονται, όμως, οι διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος της 24ης Μαΐου 1985 και του Προεδρικού Διατάγματος της 6ης Οκτωβρίου 1978, όπως εξακολουθούν να ισχύουν, σε συνδυασμό και με τοπικές ρυθμίσεις, στις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας.

Έτσι, όπως τονίζει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, ο Κώδικας δεν δίνει ολοκληρωμένη εικόνα για τα διαφορετικά καθεστώτα αρτιότητας, τους όρους δόμησης, τις παρεκκλίσεις και τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας που εξακολουθούν να εφαρμόζονται σε πολλές περιοχές.

Συγκεκριμένα σημειώνεται ότι:

«Σε κάποιες περιπτώσεις ο Κώδικας επιλέγει να ενσωματώσει μόνο τις νεότερες ρυθμίσεις, παρότι προγενέστερες συνεχίζουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να εφαρμόζονται. Χαρακτηριστικό παράδειγμα όπου εξακολουθούν να ισχύουν διαφορετικά καθεστώτα, ανάλογα με τον χρόνο έγκρισης κάθε σχεδίου, αποτελεί η περίπτωση των διαταγμάτων χρήσεων γης (Π.Δ. 81/80 και Π.Δ. της 23-2-1987). Ο Κώδικας, όμως, δεν αποτυπώνει αυτή την συνύπαρξη, με απο­τέλεσμα να δίνει την εσφαλμένη εντύπωση ότι ισχύει αποκλειστικά το νεότερο πλαίσιο. Αντίστοιχη περίπτωση αποτελεί αυτή της εκτός σχεδίου δόμησης. Στον κώδικα αν και συμπεριλήφθηκαν οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στις εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει σήμερα κανενός είδους πολεοδομικός σχεδιασμός «πρώτου επιπέδου», ωστόσο επιλέχθηκε να μη συμπεριληφθούν οι διατάξεις του Π.Δ. της 24-5-1985 και του Π.Δ. της 6-10-1978, όπως αυτές ισχύουν (σε συνδυασμό με τοπικές ρυθμίσεις) στις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας».

Σύγχυση και στις χρήσεις γης

Αντίστοιχο πρόβλημα καταγράφεται στα διατάγματα χρήσεων γης, λέει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ και  αναφέρει ότι τα Προεδρικά Διατάγματα 81/1980 και 23 Φεβρουαρίου 1987 εξακολουθούν να εφαρμόζονται παράλληλα, ανάλογα με τον χρόνο έγκρισης κάθε πολεοδομικού σχεδίου.

Ο Κώδικας, όμως, δεν αποτυπώνει καθαρά αυτή τη συνύπαρξη και δημιουργεί, κατά την Ομοσπονδία, «την εσφαλμένη εντύπωση ότι ισχύει αποκλειστικά το νεότερο πλαίσιο».

Η αδυναμία αυτή έχει πρακτικές συνέπειες τόσο για τον καθορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων όσο και για τον έλεγχο της δυνατότητας έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Ελλείψεις για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

Σοβαρές παραλείψεις διαπιστώνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ και στους όρους δόμησης των οικισμών.

Αναφέρει συγκεκριμένα ότι:

- Δεν περιλήφθηκαν οι όροι και περιορισμοί δόμησης του Προεδρικού Διατάγματος της 24ης Απριλίου 1985 για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, του Προεδρικού Διατάγματος της 2ας Μαρτίου 1981 για τους οικισμούς προ του 1923 και του Προεδρικού Διατάγματος της 6ης Δεκεμβρίου 1982 για τους στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων.

- Δεν ενσωματώθηκε επίσης το άρθρο 109 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας του 1999, το οποίο αφορά οικισμούς με εγκεκριμένο σχέδιο που στερούνται ειδικών όρων δόμησης.

- Αντί αυτών, επιλέχθηκε να κωδικοποιηθούν μόνο οι διατάξεις του νεότερου Προεδρικού Διατάγματος της 15ης Απριλίου 2025.

Ωστόσο, όπως υπογραμμίζει η Ομοσπονδία, οι νέες αυτές διατάξεις θα τεθούν σε εφαρμογή μετά την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή σε περίπτωση μεμονωμένης νέας οριοθέτησης ενός οικισμού.

Μέχρι τότε, οι ενδιαφερόμενοι εξακολουθούν να είναι υποχρεωμένοι να ανατρέχουν σε «πλήθος αποσπασματικών διατάξεων», προκειμένου να προσδιορίσουν τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Λάθη και ασυμφωνίες στα παραρτήματα

Παράλληλα με τις νομοθετικές παραλείψεις, η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ εντοπίζει λάθη και ασυμφωνίες τόσο στο σώμα των άρθρων, όσο και στα παραρτήματα που καταγράφουν ποιες διατάξεις κωδικοποιούνται και καταργούνται.

Σύμφωνα με το υπόμνημα, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες άλλη διάταξη εμφανίζεται ως καταργούμενη στον κατ’ άρθρο πίνακα και άλλη στον χρονολογικό πίνακα.

Σε άλλες περιπτώσεις, το κωδικοποιημένο κείμενο δεν αντιστοιχεί στη διάταξη που τα παραρτήματα αναφέρουν ότι ενσωματώνεται.

Οι ανακολουθίες αυτές εντείνουν την ανασφάλεια δικαίου και δυσχεραίνουν την ασφαλή εφαρμογή του Κώδικα από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Ένας εκτενής και δύσχρηστος Κώδικας

Η Ομοσπονδία ασκεί κριτική και στην επιλογή να ενταχθούν στο ίδιο νομοθέτημα διατάξεις χωροταξικού σχεδιασμού μαζί με αμιγώς πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Στον ίδιο Κώδικα συνυπάρχουν θέματα χωροταξίας και σχεδιασμού του χώρου με τον οικοδομικό κανονισμό, την έκδοση αδειών, την αντιμετώπιση αυθαιρέτων και τις διαδικασίες για επικίνδυνες κατασκευές.

Κατά την ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, η επιλογή αυτή οδήγησε σε «ένα εκτενέστατο, πρακτικά δύσχρηστο νομοθέτημα», το οποίο σε πολλές περιπτώσεις «προκαλεί μεγαλύτερη ασάφεια από αυτήν που ήδη υπήρχε».

Δεν έχει λειτουργήσει η ψηφιακή πλατφόρμα του ΥΠΕΝ

Το ΥΠΕΝ έχει ανακοινώσει τη δημιουργία δωρεάν ψηφιακής πλατφόρμας νομικών δεδομένων, η οποία θα διαθέτει έξυπνες λειτουργίες αναζήτησης, διαρκή ενημέρωση και συνεχή εμπλουτισμό. Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ επισημαίνει, όμως, ότι η πλατφόρμα δεν έχει τεθεί ακόμη σε λειτουργία.

Παράλληλα, εκφράζει την ανησυχία ότι το σύστημα δεν θα περιλαμβάνει το σύνολο της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά μόνο τις διατάξεις που έχουν ενσωματωθεί στον Κώδικα.

Εφόσον αυτό επιβεβαιωθεί, οι μηχανικοί, οι πολίτες και οι υπηρεσίες θα εξακολουθήσουν να χρειάζονται συνδρομές σε εξειδικευμένες ιδιωτικές βάσεις νομικών και πολεοδομικών δεδομένων, προκειμένου να έχουν πρόσβαση στην πλήρη νομοθεσία.

«Η πολυνομία απλώς μεταφέρθηκε»

Το τελικό συμπέρασμα της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ είναι ότι ο νέος Κώδικας δεν κατάφερε να καταργήσει την πολυνομία.

«Αντί να καταργηθεί η πολυνομία, απλώς μεταφέρθηκε ένα μέρος της σε ένα νέο, εκτενές νομοθέτημα», σημειώνει η Ομοσπονδία.

Οι μηχανικοί εξακολουθούν να πρέπει να ανατρέχουν «σε κυριολεκτικά εκατοντάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα, υπουργικές αποφάσεις, εγκυκλίους και μεταβατικές διατάξεις», καθώς και στην αιτιολογική έκθεση του ίδιου του Κώδικα, για να εξακριβώσουν τι ισχύει σε κάθε περίπτωση.

Κατά την Ομοσπονδία, η έκταση του νομοθετήματος είναι τέτοια ώστε για μεγάλο χρονικό διάστημα θα συνεχίσουν να εντοπίζονται «ανακολουθίες, παραλείψεις και επισφάλειες».

Αίτημα άμεσης διόρθωσης και αποσαφήνισης

Η Ομοσπονδία τονίζει ότι ένας Πολεοδομικός Κώδικας οφείλει να υπηρετεί τις συνταγματικές αρχές της ασφάλειας δικαίου, της σαφήνειας των κανόνων και της προστασίας του δικαιολογημένου ενδιαφέροντος των πολιτών.

Για τον λόγο αυτό καλεί την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας να προχωρήσει άμεσα στη διόρθωση και αποσαφήνιση των επίμαχων διατάξεων.

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ δηλώνει ότι είναι έτοιμη να συμμετάσχει άμεσα σε θεσμικό διάλογο, με στόχο την άρση των κανονιστικών αστοχιών και τη διασφάλιση «του δημοσίου συμφέροντος, της διαφάνειας και της νομιμότητας».