Airbnb Short Term Rentals / Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων καταγράφει εντυπωσιακή άνοδο τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, με τη φετινή σεζόν να μην αποτελεί εξαίρεση. Από τη μια πλευρά η συνεχιζόμενη αύξηση της τουριστικής κίνησης στη χώρα μας, που έχει ανεβάσει τη ζήτηση, και από την άλλη οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αποφάσισαν να εκμεταλλευτούν το τουριστικό ρεύμα. 

Εντούτοις, η ραγδαία αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει οδηγήσει σε έκρηξη των ενοικίων σε πολλές περιοχές –καθιστώντας τη στέγαση πιο ακριβή για τους μόνιμους κατοίκους– αλλά και σε μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση. Μετά τις τελευταίες ρυθμίσεις για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σύμφωνα με τις οποίες οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να εγγράφουν τα ακίνητά τους σε μητρώο ακινήτων, ενώ έχει επιβληθεί φορολογία στα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στο τραπέζι φαίνεται να βρίσκονται και νέα μέτρα, που όμως, σύμφωνα με το ρεπορτάζ, θα έρθουν από τον Σεπτέμβριο.

Τα νούμερα μιλούν από μόνα τους. Σύμφωνα με επιχειρηματίες του τουριστικού χώρου, υπολογίζεται πως μόνο στην Αθήνα έχουμε 18.000 καταλύματα που διατίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ στην Κρήτη –τον δημοφιλέστερο τουριστικό προορισμό της χώρας– εκτιμάται πως τα καταλύματα έχουν ξεπεράσει τα 32.000. Όπως σημειώνουν γνώστες της αγοράς, η προσφορά ανεβαίνει κατακόρυφα, μαζί με τις τιμές διανυκτέρευσης, γεγονός που συμπιέζει πλέον τις πληρότητες, ειδικά κατά τους καλοκαιρινούς μήνες.

Πώς διαμορφώνεται φέτος η ζήτηση

Σύμφωνα με στοιχεία της Key Data, που παρέχει δεδομένα για διαχειριστές ακινήτων, οργανισμούς προορισμών (DMOs) και επαγγελματίες βραχυχρόνιας μίσθωσης, η Ελλάδα το καλοκαίρι του 2024 (με βάση τις επιβεβαιωμένες κρατήσεις έως τις 16 Ιουνίου) σε επίπεδο πληροτήτων βρίσκεται μόνο 1% πίσω από πέρυσι. 

Ενώ η Αθήνα και η Αττική παρουσιάζουν μείωση 11% και 7% αντίστοιχα, η Κρήτη και η Πελοπόννησος παρουσιάζουν ποσοστά πληρότητας 1% και 3% πάνω από πέρυσι. Αυτό θεωρείται αναμενόμενο, καθώς η τουριστική κίνηση της πρωτεύουσας μειώνεται κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, σε αντίθεση με την περίοδο της άνοιξης και του φθινοπώρου, που αποτελούν τις δυνατές περιόδους για τον τουρισμό της πόλης.

Η συνολική προσφορά ενοικιαζόμενων καταλυμάτων στην Ελλάδα έχει αυξηθεί κατά 13%, ενώ οι διανυκτερεύσεις επισκεπτών έχουν αυξηθεί κατά 6%. Αυτή η αύξηση της προσφοράς έχει ξεπεράσει τη ζήτηση, δημιουργώντας μια μικρή μείωση στα ποσοστά πληρότητας. Ωστόσο, με πολλές κρατήσεις να πραγματοποιούνται εντός 30 ημερών από το ταξίδι, υπάρχει ακόμη η δυνατότητα και η πληρότητα να φτάσει τα περσινά επίπεδα.

Η μέση ημερήσια τιμή ενοικίασης (ADR) για βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα ανέρχεται σε 209 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 5% σε σύγκριση με το περασμένο καλοκαίρι. Η τάση αυτή είναι συνεπής σε διάφορες περιοχές, με την Πελοπόννησο να παρουσιάζει τη μικρότερη αύξηση, κατά 4%. Η Θεσσαλονίκη παρουσίασε τη μεγαλύτερη αύξηση της ADR, κατά 8%.

Τα έσοδα ανά διαθέσιμο μίσθωμα (RevPAR), τα οποία εξισορροπούν την πληρότητα και τις τιμές, κινούνται 4% υψηλότερα από πέρυσι στην Ελλάδα, κυρίως λόγω της αύξησης των τιμών. Περιφέρειες όπως η Κρήτη και η Πελοπόννησος, όπου τόσο η πληρότητα όσο και οι τιμές έχουν αυξηθεί, βλέπουν το RevPAR να αυξάνεται κατά 7% σε σύγκριση με πέρυσι. Αντίθετα, η Αττική και η Θεσσαλονίκη παρουσιάζουν μείωση του RevPAR, καθώς οι αυξήσεις των τιμών τους δεν αντιστάθμισαν τη σημαντική πτώση της πληρότητας.

Δυνατά ξεκίνησε η χρονιά

Την ίδια ώρα, τελευταία στοιχεία του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων δείχνουν τη μεγάλη άνοδο της προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας, ακόμα και σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά.

Είναι χαρακτηριστικό πως στην ελληνική επικράτεια τον Ιανουάριο ο αριθμός των καταλυμάτων ήταν 190.000, καταγράφοντας αύξηση κατά +10,2% σε σύγκριση με το 2023. Τον Φεβρουάριο η αύξηση συνεχίστηκε, με τα καταλύματα να ανέρχονται σε 196.000, παρουσιάζοντας αύξηση +11,3%, και τον Μάρτιο τα καταλύματα ανήλθαν σε 204.000, με την αύξηση να ανέρχεται σε +11,6%. Τον Απρίλιο ο αριθμός καταλυμάτων διαμορφώθηκε σε 212.000, σημειώνοντας αύξηση +12,5%. Τέλος, τον Μάιο καταγράφεται αύξηση κατά +11,0%, με τον αριθμό των καταλυμάτων να ανέρχεται σε 218.000.

Ανάλογη πορεία ακολουθεί και ο αριθμός των κλινών. Τον πρώτο μήνα της χρονιάς ο αριθμός των ενεργών κλινών ήταν 845.000, σημειώνοντας αύξηση +8,4% σε σύγκριση με τον Ιανουάριο του 2023. Τον Φεβρουάριο ο αριθμός κλινών ανέρχεται σε 877.000, με αύξηση +10,3%, ενώ τον Μάρτιο ήταν 907.000 κλίνες, αύξηση +10,5%. Τον Απρίλιο ο αριθμός κλινών ανήλθε σε 935.000, καταγράφοντας αύξηση +11,5%. Τέλος, τον Μάιο ο αριθμός κλινών ήταν 962.000 και η αύξηση ανήλθε σε +10,2%.

Σε ό,τι έχει να κάνει με τις πληρότητες στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τον Απρίλιο –μήνας κατά τον οποίο ξεκινά η τουριστική σεζόν– η πληρότητα ήταν 23% (έναντι 24%), ενώ τον Μάιο ανήλθε σε 30% (έναντι 26%). Σημειώνεται πως τον Ιούλιο του 2023 η πληρότητα στα καταλύματα άγγιζε το 52% και τον Αύγουστο το 59%.

Μια σημαντική διαφορά, ωστόσο, σε σύγκριση με τους επισκέπτες που επιλέγουν να έρθουν με πακέτα all inclusive στη χώρα μας είναι η μέση διάρκεια παραμονής, που στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι συνήθως 3 διανυκτερεύσεις. 

Σύμφωνα με το ΙΝΣΕΤΕ, τον Ιανουάριο η μέση διάρκεια παραμονής ανήλθε σε 3,5 διανυκτερεύσεις, καταγράφοντας αύξηση κατά +6,8%, από τις 3,3 διανυκτερεύσεις του προηγούμενου έτους. Τον Φεβρουάριο καταγράφεται αύξηση της μέσης διάρκειας παραμονής στις 3,7 διανυκτερεύσεις, κατά +32,6% σε σχέση με τις 2,8 διανυκτερεύσεις τον Φεβρουάριο του 2023. Τον Μάρτιο η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε στις 3,5 διανυκτερεύσεις, εμφανίζοντας μείωση κατά -1,5% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Η πτωτική τάση συνεχίστηκε και τον Απρίλιο, κατά -1,5%, όπου η μέση διάρκεια διανυκτερεύσεων ήταν 3,8, έναντι 3,9. Τον Μάιο η μέση διάρκεια παραμονής ήταν 3,5 διανυκτερεύσεις, καταγράφοντας μείωση -10,0%.

Τα νέα μέτρα

Και ενώ η προσφορά των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ακολουθεί εκρηκτική πορεία, βρίσκεται εδώ και λίγες ημέρες σε δημόσια διαβούλευση το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ), που επιχειρεί να βάλει φρένο στην αγορά, με τις αντιδράσεις, όπως είναι αναμενόμενο, να είναι ήδη έντονες.

Σύμφωνα με αυτό, ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται με βάση τη χωρική διάρθρωση των τουριστικών καταλυμάτων ως εξής: 

- Περιοχές ελέγχου 
- Ανεπτυγμένες περιοχές 
- Αναπτυσσόμενες περιοχές 
- Περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης 
- Μη ανεπτυγμένες περιοχές

Στην πρώτη (Α), υπό την ονομασία Περιοχές Ελέγχου (υπεραναπτυγμένες), έχουν συμπεριληφθεί 18 Δημοτικές Ενότητες (ΔΕ), στη (Β) ανεπτυγμένες περιοχές 84, στη (Γ) αναπτυσσόμενες περιοχές 139, στη (Δ) περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης 265 και στην (Ε) μη ανεπτυγμένες περιοχές 528 Δημοτικές Ενότητες.

Για τις Δημοτικές Ενότητες που περιλαμβάνονται στις κατηγορίες Α και Β προβλέπεται η εκπόνηση μελετών εκτίμησης τουριστικής φέρουσας ικανότητας από τον υποκείμενο σχεδιασμό (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΤΠΣ), ενώ δεν συστήνεται κάποια οριζόντια απαγόρευση στη δόμηση.

Ειδικότερα, όπως αναφέρεται στη ρύθμιση για "τον καθορισμό περιορισμών στον αριθμό των χώρων τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων, ως ποσοστού των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων" στις "περιοχές ελέγχου" και στις "ανεπτυγμένες περιοχές":

Στις "περιοχές ελέγχου" περιλαμβάνονται οι δημοτικές ενότητες: Παραλίας Πιερίας, Σκιάθου, Κερκυραίων, Ζακυνθίων, Αρκαδίων Ζακύνθου, Λαγανά Ζακύνθου, Ερμούπολης, Θήρας, Οίας, Κω, Μυκόνου, Αφάντου Ρόδου, Ιαλυσού Ρόδου, Καλλιθέας Ρόδου, Τήνου, Μαλίων Ηρακλείου, Χερσονήσου Ηρακλείου και Νέας Κυδωνίας Χανίων.

Για τις τρεις από τις κατηγορίες (Α, Β και Γ) προτείνεται η θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού, συμπεριλαμβανομένων των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων, με σκοπό να χρησιμοποιηθεί για τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.

Στο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Για Τον Τουρισμό περιλαμβάνονται, εκτός από το "πράσινο τέλος", η δόμηση με μεγάλες τουριστικές μονάδες ακόμα και σε ακατοίκητα νησιά άνω των 300 στρεμμάτων, όπως επίσης η σύνδεση της ανέγερσης νέων μονάδων με επιδοτήσεις  μέσω ΕΣΠΑ ή Ταμείου Ανάπτυξης με βάση την περιοχή και τα αστέρια. Προβλέπεται, ακόμα, η ανάπτυξη νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, ανάλογα με τον κορεσμό και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται έπειτα από μια σειρά παρεμβάσεων που τέθηκαν φέτος σε εφαρμογή. Υπενθυμίζεται πως από τις αρχές του χρόνου τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, να τηρούν βιβλία και να εκδίδουν φορολογικά στοιχεία. Επίσης επιβαρύνονται με τις προβλεπόμενες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο. Παράλληλα, επεκτάθηκε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5% επί των εσόδων. Το τέλος παρεπιδημούντων εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσοι δραστηριοποιούνται στον κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων. Τέλος, αποφασίστηκε αύξηση προστίμων για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. 

Στα περαιτέρω μέτρα, που είχαν ακουστεί τους προηγούμενους μήνες, είναι να τεθεί χρονικός περιορισμός στη βραχυχρόνια μίσθωση ανά έτος, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Επίσης γίνονται πολλές συζητήσεις στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης ώστε να μη στραγγαλιστεί η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ακυρωθούν οι επενδύσεις που έχουν γίνει. Από τα τελευταία σενάρια που εξετάζονται είναι η αύξηση της φορολογίας στις επιχειρηματικές βραχυχρόνιες μισθώσεις και η πριμοδότηση των μακροχρόνιων ενοικίων