Airbnb Tax Crackdown / Νέο σαφάρι της ΑΑΔΕ για αδήλωτα εισοδήματα από Airbnb και Booking, τι ψάχνει σε αγγελίες και κρατήσεις εκτός πλατφόρμας! Νέοι έλεγχοι σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που κινδυνεύουν με διασταυρώσεις και πρόστιμα!

Νέος κύκλος εντατικών ηλεκτρονικών ελέγχων ξεκινά από την ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στο επίκεντρο του νέου «σαφάρι» βρίσκονται οι διασταυρώσεις στοιχείων που παρέλαβαν οι φορολογικές αρχές από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO, τις οποίες θα αντιπαραβάλουν απευθείας με τις δηλώσεις που υπέβαλαν οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων για τα εισοδήματα του 2025. Ποιοι φορολογούμενοι μπαίνουν στο στόχαστρο, ποιες διασταυρώσεις θα γίνουν και τι κινδύνους αντιμετωπίζουν όσοι παρέλειψαν να δηλώσουν τα πραγματικά τους έσοδα.

Η ΑΑΔΕ ανοίγει διπλό μέτωπο ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, διασταυρώνοντας στοιχεία από Airbnb, Booking και Vrbo για ΑΜΑ, αδήλωτα εισοδήματα και κρατήσεις εκτός πλατφόρμας, με βαριά πρόστιμα για τους παραβάτες

Οι φορολογικές αρχές ανοίγουν τον φάκελο των εισοδημάτων του 2025, βάζοντας στο μικροσκόπιο τα στοιχεία που απέστειλαν οι μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, VRBO). Ποιοι ιδιοκτήτες βρίσκονται στη «κόκκινη ζώνη» & Πώς θα γίνουν οι διασταυρώσεις.

• Η ΑΑΔΕ εντατικοποιεί τους ελέγχους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb για το 2026, εστιάζοντας στη νομιμότητα των καταχωρίσεων και στον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων.
• Οι ελεγκτές θα διασταυρώσουν τα στοιχεία από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo με το Μητρώο Ακινήτων και τις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2022, 2023 και 2025.
• Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται οι συμφωνίες κρατήσεων που ολοκληρώνονται εκτός ψηφιακών συστημάτων, καθώς και η ορθή χρήση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου.
• Η νομοθεσία προβλέπει αυστηρά πρόστιμα για τους διαχειριστές ακινήτων, τα οποία σε περιπτώσεις μη εγγραφής στο Μητρώο ξεκινούν από το 50% των ακαθάριστων εσόδων.
• Η φορολογική διοίκηση χρησιμοποιεί εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης για τον εντοπισμό ασυνήθιστων μοτίβων δραστηριότητας και την αποκάλυψη αποκλίσεων μεταξύ δηλωθέντων εσόδων και πραγματικών κρατήσεων.

Σε δύο παράλληλα μέτωπα ανοίγει ο ελεγκτικός κλοιός της ΑΑΔΕ γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb να περνούν το επόμενο διάστημα από νέες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις.

Το επιχειρησιακό σχέδιο της φορολογικής διοίκησης για το 2026 προβλέπει αφενός ελέγχους για τη νομιμότητα των καταχωρίσεων και τη σωστή χρήση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για το φορολογικό έτος 2025 και αφετέρου νέο κύκλο διασταυρώσεων για αδήλωτα εισοδήματα των ετών 2022 και 2023.

Βασικό εργαλείο των ελέγχων αποτελούν τα στοιχεία που διαβιβάζουν στην ΑΑΔΕ οι μεγάλες πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo, τα οποία αντιπαραβάλλονται με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.

Παράλληλα, στο μικροσκόπιο μπαίνει και η πρακτική των κρατήσεων «στο χέρι», δηλαδή συμφωνιών που ξεκινούν μέσα από μία πλατφόρμα αλλά τελικά ολοκληρώνονται απευθείας μεταξύ ιδιοκτήτη και πελάτη, εκτός του ψηφιακού συστήματος.

Στο «κόσκινο» τα εισοδήματα του 2025

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσα στο 2025 και δηλώθηκαν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα διαμορφώθηκαν σε 973,712 εκατ. ευρώ, από 888,851 εκατ. ευρώ το 2024, σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 10%.

Τα ποσά αυτά περνούν πλέον από ηλεκτρονικό έλεγχο, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχει πλήρης αντιστοίχιση ανάμεσα στις κρατήσεις που καταγράφηκαν στις πλατφόρμες, στις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και στα εισοδήματα που δηλώθηκαν στην Εφορία.

Στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις ιδιοκτητών ή διαχειριστών που δεν έχουν αποτυπώσει το σύνολο των εσόδων τους ή εμφανίζουν αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων που έχουν στη διάθεσή τους οι ψηφιακές πλατφόρμες και εκείνων που δηλώθηκαν στην ΑΑΔΕ.

Έλεγχος σε κάθε ΑΜΑ

Το πρώτο σκέλος των νέων ελέγχων αφορά αποκλειστικά τη συμμόρφωση των καταχωρίσεων με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Οι ελεγκτές θα εξετάσουν εάν κάθε ακίνητο που εμφανίζεται στις πλατφόρμες διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ, αν ο συγκεκριμένος αριθμός αντιστοιχεί πράγματι στο ακίνητο που προβάλλεται και εάν υπάρχουν αγγελίες χωρίς την προβλεπόμενη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Θα ελεγχθεί επίσης κατά πόσο τα στοιχεία που εμφανίζονται στις πλατφόρμες συμφωνούν με εκείνα που έχουν δηλωθεί επίσημα στην ΑΑΔΕ.

Πρόκειται ουσιαστικά για έναν ευρύ έλεγχο νομιμότητας των καταχωρίσεων, ο οποίος στηρίζεται στο πρωτόκολλο συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Βαριά πρόστιμα, που ξεκινούν από 5.000 ευρώ για τις παραβάσεις

Η νομοθεσία προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται.

Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ανά φορολογικό έτος ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση.

Το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε διάστημα ενός έτους από την πρώτη επιβολή του, το ποσό διπλασιάζεται, ενώ για επόμενη ίδια παράβαση μπορεί να φθάσει στο τετραπλάσιο.

Για μη υποβολή ή ανακριβή υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, το πρόστιμο ανέρχεται στο διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα.

Σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.

Οι κυρώσεις επιβάλλονται στον διαχειριστή του ακινήτου. Εάν δεν προκύπτει ότι ο διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή τρίτο πρόσωπο, υπόχρεος θεωρείται ο κύριος ή ο επικαρπωτής του ακινήτου.

Νέος έλεγχος για τα εισοδήματα 2022 και 2023

Το δεύτερο σκέλος της επιχείρησης της ΑΑΔΕ αφορά καθαρά τη φορολογική διάσταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων θα αναζητηθούν αδήλωτα εισοδήματα φυσικών προσώπων για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, με βάση τα δεδομένα που έχουν αποστείλει Airbnb, Booking και Vrbo.

Τα ποσά που εμφανίζουν οι πλατφόρμες θα συγκρίνονται με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, τα στοιχεία του Μητρώου και τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.

Όπου εντοπίζονται ουσιαστικές αποκλίσεις, οι συγκεκριμένες υποθέσεις θα μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με καταλογισμό πρόσθετων φόρων, προσαυξήσεων και προστίμων.

Το «κόλπο» με τις απευθείας κρατήσεις

Ένα ακόμη πεδίο στο οποίο στρέφεται πλέον η προσοχή της φορολογικής διοίκησης είναι οι συμφωνίες που πραγματοποιούνται εκτός πλατφόρμας.

Το μοντέλο είναι γνωστό: ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί την αγγελία του σε Airbnb ή Booking ως μέσο προβολής και προσέλκυσης του πελάτη, όμως στη συνέχεια προτείνει να γίνει η τελική κράτηση απευθείας και χωρίς μεσολάβηση της πλατφόρμας.

Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται οι προμήθειες των πλατφορμών, ωστόσο σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχει ο κίνδυνος να μην καταγραφεί ούτε το αντίστοιχο εισόδημα.

Για τον εντοπισμό τέτοιων υποθέσεων, η ΑΑΔΕ ενισχύει σταδιακά τη χρήση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης και αυτοματοποιημένης ανάλυσης κινδύνου, αναζητώντας ασυνήθιστα μοτίβα και αποκλίσεις ανάμεσα σε κρατήσεις, δηλωθέντα έσοδα και πραγματική δραστηριότητα των ακινήτων.

Τι έδειξαν οι προηγούμενες διασταυρώσεις

Οι προηγούμενες διασταυρώσεις έχουν ήδη αποδώσει σημαντικά αποτελέσματα.

Κατά τους ελέγχους που πραγματοποιήθηκαν το 2025, η ΑΑΔΕ εντόπισε 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ φυσικών προσώπων με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις και χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα.

Οι διασταυρώσεις αφορούσαν τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022 και βασίστηκαν στα στοιχεία των Airbnb, Booking.com και Vrbo.

Για διαφορές δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ εντοπίστηκαν συνολικά 24.383 ΑΦΜ: 6.222 το 2020, 10.724 το 2021 και 17.525 το 2022. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.

Παράλληλα, οι έλεγχοι αποκάλυψαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είτε είχαν εισπράξει εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 είτε απέκτησαν τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά.

Από αυτές τις περιπτώσεις, 1.017 δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ άλλες 528 δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Επιπλέον, από τους ελέγχους προέκυψαν 12.145 ακίνητα χωρίς ΑΜΑ ή με μη έγκυρο ΑΜΑ, τα οποία αποσύρθηκαν από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo.

Αποτελέσματα είχε δώσει και η πιλοτική εφαρμογή των διασταυρώσεων για τα φορολογικά έτη 2018 και 2019.

Τότε, το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχούσε στο 81% της εκτιμώμενης φορολογητέας ύλης.

Από τις τροποποιητικές δηλώσεις βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ έως τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.

Με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να παραμένουν μία από τις πλέον δυναμικές αγορές ακινήτων, η ΑΑΔΕ διευρύνει πλέον τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, επιχειρώντας να κλείσει τα κενά τόσο στις καταχωρίσεις όσο και στη δήλωση των πραγματικών εισοδημάτων.