Building in off-plan areas: Στις Κυκλάδες, αλλάζουν οι αντικειμενικές αξίες το 2024, σε περιοχές εκτός ορίων οικισμών όπου έχουν ανεγερθεί ακίνητα, με όρους εκτός σχεδίου δόμησης - Καταργείται ο αυθαίρετος προσδιορισμός τιμών από την Εφορία - Η λίστα με τις 2.167 περιοχές που αποκτούν αντικειμενικές τιμές

Ντόμινο αλλαγών σε 20 φόρους και τέλη, που επιβαρύνουν τα ακίνητα φέρνει η επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε πάνω από 2.000 περιοχές της χώρας από το 2024, βάζοντας τέλος στις προστριβές μεταξύ των φορολογούμενων και φορολογικών Αρχών για την αξία των κτισμάτων, των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων και για το ύψος της φορολογίας.

Παράλληλα με τις νέες αντικειμενικές τιμές θα καταργηθεί το σημερινό καθεστώς με τον κατά προσέγγιση και, σε πολλές περιπτώσεις, αυθαίρετο προσδιορισμό των τιμών της Εφορίας, που έχει σαν αποτέλεσμα πολυτελείς κατοικίες και οικόπεδα-«φιλέτα» σε παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές να έχουν χαμηλή φορολογητέα αξία, και έτσι οι ιδιοκτήτες και αγοραστές να καταβάλλουν πολύ μικρούς φόρους σε σχέση με τους άλλους φορολογούμενους με ανάλογης αξίας ακίνητα εντός του αντικειμενικού συστήματος.

Σύμφωνα με το σχεδιασμό του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, μέσα στο 2024 θα αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενική αξία 2.167 περιοχές της χώρας, που αντιστοιχούν στο 1,5% της επικράτειας, και έτσι τα ακίνητα σε όλη τη χώρα θα έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας.

Οι περιοχές που εντάσσονται στο σύστημα

Αττική: Από τη Βάρκιζα έως Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Άγιο Νικόλαο, Χάρακα, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη έως την περιοχή του Θορικού, περιοχές στην παραλιακή ζώνη Ασπροπύργου, όλες οι περιοχές στα νησιά της Σαλαμίνας, των Κυθήρων, και στην Αίγινα οι περιοχές Πέρδικα, Μεσαγρός, Σουβάλα κ.ά.

Θεσσαλονίκη: Περιοχές πλησίον της συμπρωτεύουσας και οικισμοί που βρίσκονται προς το Λαγκαδά.

Αχαΐα: Όλες οι παραθαλάσσιες περιοχές, μεταξύ αυτών Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Τράπεζα, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος, Βραχναίικα κ.ά.

Κρήτη: Περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών και στους τέσσερις Νομούς.

Μεσσηνία: Όλες οι παραλιακές περιοχές μέχρι και το Καλό Νερό.

Καρδίτσα: Λουτρά Σμοκόβου, Λουτροπηγή, Μαυρομμάτι, Βλάσι κ.ά.

Τρίκαλα: Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι, Φαρκαδώνα, Τρυγώνα, Μεγαλοχώρι κ.ά.

Ηλεία: Κυλλήνη, Ανδραβίδα και οι παραθαλάσσιες περιοχές του Νομού, όπως επίσης και η Αρχαία Ολυμπία.

Κορινθία: Οι παραλιακές περιοχές από το Περιγιάλι έως το Λέχαιο και νοτιοανατολικά των Ισθμίων.

Αιτωλοακαρνανία: Οι περιοχές που γειτνιάζουν με τη Λίμνη Τριχωνίδα, Θέρμο, Καινούργιο, Αγγελόκαστρο, Αστακός κ.ά.

Άρτα: Τζουμέρκα, Γ. Καραϊσκάκης, Κομμένο, Κομπότι κ.ά.

Θεσπρωτία: Τα ορεινά χωριά του Σουλίου.

Πρέβεζα: Λούτσα, Βράχος, Κανάλι, Λούρος, Καναλάκι, Μαργαρίτι, Γαρδίκι κ.ά.

Φλώρινα: Αμύνταιο, Άγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη κ.ά.

Ημαθία: Σέλι, Πλατύ, Βεργίνα, Νέα Νικομήδεια, Άγιος Γεώργιος κ.ά.

Κιλκίς: Ειδομένη, Εύζωνοι, Αξιούπολη, Καστανιές, Γουμένισσα κ.ά.

Σέρρες: Πρώτη, Αμφίπολη, Χρυσοπηγή, Προμαχώνας, Κερκίνη, Ηράκλεια, Λουτρά, Στρυμονικό, Αλιστράτη κ.ά.

Χαλκιδική: Οι παραλιακές περιοχές της Κασσάνδρας, στο ύψος των οικισμών Σκάλας Φούρκας, Ποσειδίου, και τα παραλιακά μέρη από Νέα Καλλικράτεια έως παραλία Διονύσου.

Έβρος: Οικισμοί κοντά σε Ορεστιάδα, Διδυμότειχο και Σουφλί και περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών.

Ροδόπη: Παραθαλάσσιες περιοχές του Νομού.

Ζάκυνθος: Παντοκράτορας, Καταστάρι, Βολίμες, Βανάτο, Κερί, Καλαμάκι, Βασιλικός κ.ά.

Κεφαλονιά: Ληξούρι, Πάστρα, Σάμη, Φισκάρδο, Κεραμειές, Βασιλικιάδες κ.ά.

Ιθάκη: Βαθύ κ.ά.

Κέρκυρα: Λευκίμμη, Περιβόλι, Μωραΐτικα, Πέλεκας, Γλυφάδα, Παλαιοκαστρίτσα, Κασσιόπη, Στρογγύλη κ.ά.

Λευκάδα: Πόρτο Κατσίκι, Καλαμίτσι, Άγιος. Νικήτας, Καρυά, Πινακοχώρι, Τσουκαλάδες κ.ά.

Κυκλάδες: Περιοχές εκτός ορίων οικισμών όπου έχουν ανεγερθεί ακίνητα με όρους εκτός σχεδίου δόμησης

Λέσβος, Χίος, Σάμος, Ικαρία, Φούρνοι, Κάλυμνος, Κως: Όλοι οι οικισμοί που είναι εντός σχεδίου πόλεως.

Ρόδος: Περιοχές της Πόλης της Ρόδου, Ιαλυσός, Αφάντου και άλλοι οικισμοί.

ΕΝΦΙΑ γκαρσονιέρας για… βίλες

Η διαφορά μεταξύ εμπορικής τιμής και φορολογητέας αξίας σε ορισμένες περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι τεράστια, και έτσι ο ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει τους κατόχους ακινήτων είναι εξαιρετικά χαμηλός σε σύγκριση με το φόρο που προκύπτει για ανάλογα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές όπου ισχύουν αντικειμενικές αξίες.

Είναι χαρακτηριστική η αγγελία για πώληση πολυτελούς βίλας 500 τ.μ. σε νησί με ζητούμενη τιμή 2,5 εκατ. ευρώ, όταν η φορολογητέα αξία του ακινήτου με το σημερινό σύστημα υπολογισμού δεν ξεπερνά τα 40.000 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί είναι κάτω από 300 ευρώ το χρόνο, όσο θα πλήρωνε ένας ιδιοκτήτης μικρού διαμερίσματος στην Αθήνα. Και αυτό, γιατί με το σημερινό καθεστώς η φορολογητέα αξία των κτισμάτων εκτός αντικειμενικών τιμών υπολογίζεται με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου, οι οποίες αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τού υπό εκτίμηση κτιρίου, όπως το μέγεθος, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα και άλλα.

Για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχή στην οποία δεν έχουν καθοριστεί συντελεστής οικοπέδου, συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), λαμβάνονται υπόψη οι χαμηλότεροι συντελεστές οικοπέδου, συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και ΣΑΟ της Ζώνης με τη χαμηλότερη Τιμή Ζώνης της οικείας Δημοτικής Ενότητας, όπως ορίζονται κάθε φορά στις αποφάσεις του υπουργού Οικονομικών.

Αν δεν έχουν καθοριστεί τέτοιες Ζώνες και τέτοιοι συντελεστές στη Δημοτική Ενότητα, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές του οικείου Δήμου, και, αν δεν έχουν καθοριστεί ούτε στο Δήμο, λαμβάνονται οι κατώτερες αντίστοιχες τιμές της οικείας Περιφερειακής Ενότητας.

Ο συντελεστής πρόσοψης του οικοπέδου ισούται με 1 αν το οικόπεδο έχει πρόσοψη σε μία μόνο οδό, 1,08 αν έχει προσόψεις σε 2 ή περισσότερες οδούς ή σε οδό και πλατεία, και 0,80 αν δεν έχει πρόσοψη σε οδό.

Αυξάνονται 20 φόροι, εισφορές και τεκμήρια

Η ένταξη στο σύστημα θα φέρει αυτόματα αναπροσαρμογές στον ΕΝΦΙΑ, τους φόρους μεταβίβασης, τον ΤΑΠ, τα τεκμήρια διαβίωσης και το τεκμαρτό εισόδημα, και σε τέλη και εισφορές, που υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία. Ειδικότερα, επηρεάζονται:

- Ο ΕΝΦΙΑ που προκύπτει με βάση κλίμακα Τιμών Ζώνης και συντελεστών προσδιορισμού. Στην κλίμακα αυτή, ο συντελεστής προσδιορισμού του βασικού φόρου κτισμάτων κλιμακώνεται από 2 έως 16 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με την Τιμή Ζώνης της περιοχής. Ο βασικός φόρος ξεκινάει από 2 ευρώ ανά τ.μ., για Τιμή Ζώνης έως 750 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνει τα 16,2 ευρώ ανά τ.μ. για Τιμή Ζώνης μεγαλύτερη των 5.000 ευρώ. Στη συνέχεια, το γινόμενο πολλαπλασιάζεται διαδοχικά με τους συντελεστές παλαιότητας (αποκλιμακώνεται από 1,25 έως 0,7 ανάλογα με τα έτη παλαιότητας), πρόσοψης (κυμαίνεται από 1 έως 1,02), ορόφου (κυμαίνεται από 0,98 έως 1,03) και επιφανείας (αποκλιμακώνεται από 1 έως 0,25), για να προκύψει το τελικό ποσό του κύριου φόρου. Επί του κύριου ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται πρόσθετος φόρος για ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ.

- Ο φόρος μεταβίβασης. Η αγορά ακινήτου γίνεται ακριβότερη καθώς επί της αντικειμενικής τιμής επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3% από το πρώτο ευρώ, εκτός και αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας για την οποία ισχύει αφορολόγητο όριο ύψους 200.000 ευρώ για άγαμο, 250.000 ευρώ για έγγαμο και προσαύξηση κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα, και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα. Για αγορά οικοπέδου επί του οποίου θα ανεγερθεί πρώτη κατοικία το αφορολόγητο για άγαμο είναι ως 50.000 ευρώ, για έγγαμο έως 100.000 ευρώ, ενώ το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

- Οι φόροι γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών. Με βάση την αξία του ακινήτου και το βαθμό συγγένειας εφαρμόζονται κλιμακωτοί συντελεστές μετά την αφαίρεση των αφορολόγητων ορίων. Επισημαίνεται ότι για τις γονικές παροχές και δωρεές παρέχεται απαλλαγή από το φόρο για αξία έως 800.000 ευρώ για τους φορολογούμενους που έχουν μεταξύ τους α’ βαθμό συγγένειας, ενώ στο υπερβάλλον ποσό επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 10%. Για κληρονομιές το αφορολόγητο είναι έως 150.000 ευρώ για συγγενείς πρώτου βαθμού, και από κει και πάνω οι συντελεστές κυμαίνονται από 1%-10% ανάλογα με την αξία του ακινήτου.

- Τα τεκμήρια διαβίωσης. Η Εφορία υπολογίζει ένα ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα για κατοχή και εκμίσθωση κατοικίας καθώς και για δωρεάν παραχώρηση με συντελεστές επί της αντικειμενικής αξίας. Για ιδιόκτητη ή μισθωμένη πρώτη και δεύτερη κατοικία στις περιοχές που οι Τιμές Ζώνης αυξήθηκαν πάνω από τα 2.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, το τεκμήριο διαβίωσης αυξάνεται κατά 40%, ενώ σε όσες περιοχές οι τιμές αυξήθηκαν πάνω από τις 5.000 ευρώ το τετραγωνικό, το τεκμήριο αυξάνεται κατά 22%. Επίσης αναπροσαρμόζεται το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου, και το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης, καθώς υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

- Οι ειδικοί φόροι και τέλη. Πρόκειται για το δημοτικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), σε κτίσματα και οικόπεδα, με συντελεστές 0,25-0,35‰ επί της αντικειμενικής αξίας, για το δημοτικό φόρο και το φόρο υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων με συντελεστές 3% και 7%, αντίστοιχα, επί του φόρου μεταβίβασης, το φόρο ανταλλαγής - συνένωσης οικοπέδων με 1,5%, το φόρο διανομής ακινήτων με 0,75%, το δημοτικό φόρο μεταβίβασης ακινήτων 3% επί του φόρου μεταβίβασης, το αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων με 4,75‰ στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία και 5‰ + 1‰ στα νέα κτηματολογικά γραφεία, το αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών 7,75‰ στα υποθηκοφυλακεία και 8‰ + 1‰ στα νέα κτηματολογικά γραφεία, και το αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με συντελεστή 1‰ για αντικειμενική αξία άνω των 20.000 ευρώ και με όριο τα 900 ευρώ.

- Τα πρόστιμα. Με βάση την αντικειμενική αξία υπολογίζονται τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης και κατασκευής αυθαιρέτων κτισμάτων και οι εισφορές 10%-50% σε γη και έως 25% σε χρήμα, για ένταξη σε σχέδια πόλεων.

«Βραδυνή της Κυριακής» Έντυπη Έκδοση