Freehold property for sale / Πουλάνε την Ψιλή Κυριότητα, για να κρατήσουν το σπίτι τους!! Ποιο είναι το νέο «σκαρίφημα» που αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον και χρήζει ειδικής προσοχής!!

Το νέο φαινόμενο στην ελληνική αγορά, που προέκυψε από τις επιπτώσεις της κρίσης στα ακίνητα και τι εξασφαλίζει?

Η πώληση της ψιλής κυριότητας!! Μια αναδυόμενη πρακτική υπό το νομικό πρίσμα!!

Ο θεσμός αυτός δεν είναι καινούργιος, ωστόσο, η εφαρμογή του εκτός οικογενειακού πλαισίου αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον και χρήζει ειδικής προσοχής

Τα τελευταία έτη, οι οικονομικές δυσκολίες σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών ακινήτων έχουν οδηγήσει σε μια ιδιότυπη πρακτική: την πώληση της ψιλής κυριότητας με ταυτόχρονη διατήρηση της επικαρπίας. Ο θεσμός αυτός, που στηρίζεται σε προβλέψεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 1142 επ.), δεν είναι καινούργιος, ωστόσο, η εφαρμογή του εκτός οικογενειακού πλαισίου αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον και χρήζει ειδικής προσοχής.

Ειδικότερα, η κυριότητα, ως εμπράγματο δικαίωμα, μπορεί να επιμερισθεί σε α) ψιλή κυριότητα, δηλαδή τη «γυμνή» κυριότητα χωρίς το δικαίωμα χρήσης και β) επικαρπία, δηλαδή το προσωποπαγές δικαίωμα (προσωπική δουλεία) να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται κάποιος το πράγμα (άρθρο 1142 ΑΚ). Η επικαρπία λήγει αυτοδικαίως με τον θάνατο του επικαρπωτή (άρθρο 1167 ΑΚ) και δεν κληρονομείται, γεγονός που καθιστά τον θεσμό ιδιαίτερα ελκυστικό για αγοραστές ψιλής κυριότητας. Πρόκειται, συνεπώς, για έναν σύννομο και καθιερωμένο μηχανισμό αποξένωσης από την πλήρη κυριότητα, με ειδικότερους όρους και συνέπειες.

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ:

Η πώληση της ψιλής κυριότητας πραγματοποιείται μόνο με συμβολαιογραφική πράξη και απαιτείται μεταγραφή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο (άρθρο 1192 ΑΚ). Χωρίς μεταγραφή, η μεταβίβαση δεν παράγει έννομα αποτελέσματα έναντι τρίτων.

Από φορολογικής απόψεως, ο αγοραστής επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης επί της αξίας της ψιλής κυριότητας, όπως αυτή προσδιορίζεται βάσει ηλικιακών κριτηρίων του επικαρπωτή.

Ο πωλητής, αντιθέτως, διατηρεί το δικαίωμα χρήσης και φέρει τις σχετικές φορολογικές επιβαρύνσεις (ΕΝΦΙΑ, φόρος εισοδήματος επί τυχόν μισθωμάτων κ.ο.κ.).

Δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών: Η πώληση της ψιλής κυριότητας δεν είναι μια «ουδέτερη» συμφωνία, αλλά παράγει αμοιβαίες υποχρεώσεις:

- Ο επικαρπωτής οφείλει να κάνει καλή χρήση του πράγματος, να το συντηρεί και να καταβάλλει τα τακτικά βάρη. Αν παραμελήσει τις υποχρεώσεις αυτές ή προβεί σε καταχρηστική χρήση, ο ψιλός κύριος δικαιούται να ζητήσει από το δικαστήριο ακόμη και την ανάθεση της διαχείρισης σε τρίτο.
- Ο ψιλός κύριος υποχρεούται να καταβάλλει τις έκτακτες δαπάνες και δεν δικαιούται να παρεμβαίνει στη χρήση του ακινήτου όσο υφίσταται η επικαρπία.

Ωστόσο, η πώληση της ψιλής κυριότητας με διατήρηση της επικαρπίας, αν και αποτελεί μια νομικά θεμιτή και πρακτικά χρήσιμη λύση, ενέχει σημαντικούς κινδύνους τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή.

Από τη μία πλευρά, ο πωλητής, μολονότι εξασφαλίζει άμεση ρευστότητα, πρέπει να γνωρίζει ότι αποξενώνεται οριστικά και ανέκκλητα από την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, ότι το τίμημα που θα λάβει είναι μειωμένο σε σχέση με την αγοραία αξία της πλήρους κυριότητας και ότι η σύμβαση δεν μπορεί να ανακληθεί μονομερώς, ακόμη και αν στο μέλλον μεταβληθούν οι προσωπικές ή οικονομικές του ανάγκες.

Από την άλλη πλευρά, ο αγοραστής, οφείλει να σταθμίσει ότι η χρήση και εκμετάλλευση του ακινήτου θα καθυστερήσει έως την απόσβεση της επικαρπίας, ότι θα επωμισθεί δαπάνες χωρίς αντίστοιχη άμεση ωφέλεια, αλλά και ότι η επένδυση δεν είναι εύκολα ρευστοποιήσιμη, καθώς η αγορά ψιλής κυριότητας παραμένει περιορισμένη και λιγότερο δημοφιλής. Για τους λόγους αυτούς, η προσεκτική εκτίμηση των συνεπειών και η έγκαιρη νομική συμβουλή καθίστανται απαραίτητες προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές δικαστικές προστριβές και απογοητεύσεις.

Η εξάπλωση της πρακτικής εγείρει εύλογους προβληματισμούς:

• Είναι επαρκώς προστατευμένοι οι ηλικιωμένοι πωλητές από καταχρηστικές πιέσεις;
• Θα έπρεπε να θεσπισθούν ειδικές διαδικασίες ενημέρωσης, όπως συμβαίνει σε καταναλωτικές συμβάσεις;
• Πώς διαφοροποιείται αυτή η πρακτική από άλλες μορφές διάθεσης περιουσίας, όπως η δωρεά αιτία θανάτου ή η γονική παροχή, όπου το στοιχείο της συγγένειας λειτουργεί ως εγγύηση καλής πίστης;

Η νομολογία πιθανόν να κληθεί στο μέλλον να επιλύσει διαφορές που θα ανακύψουν, ιδίως σε περιπτώσεις καταχρηστικών συμπεριφορών ή αμφισβήτησης του κύρους τέτοιων συμβάσεων.

Συνοψίζοντας, η πώληση της ψιλής κυριότητας με διατήρηση της επικαρπίας, παρά τα αναμφισβήτητα πλεονεκτήματά της, εμπεριέχει κινδύνους που δεν πρέπει να υποτιμηθούν. Ο πωλητής εκτίθεται σε οριστική αποξένωση από την πλήρη κυριότητα του ακινήτου του, ενώ ο αγοραστής δεσμεύει κεφάλαια σε μια επένδυση που δεν μπορεί να αποδώσει άμεσα. Και οι δύο πλευρές χρειάζονται σαφή γνώση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους, καθώς και προσεκτική πρόβλεψη πιθανών μελλοντικών σεναρίων. Σε αυτό το πλαίσιο, η σωστή νομική καθοδήγηση από εξειδικευμένο δικηγόρο δεν αποτελεί πολυτέλεια αλλά αναγκαία προϋπόθεση, ώστε η συναλλαγή να λειτουργήσει ως ασφαλές εργαλείο και όχι ως πηγή προστριβών.

* Γράφει η Ευρωπία Συνοδινού, Δικηγόρος - LL.M Criminal Law