Greece is introducing a unified Spatial Planning and Urban Development Code that consolidates more than a century of legislation into a single legal framework. While it creates no new regulations, it aims to eliminate legal ambiguity, accelerate permitting procedures and improve certainty for property owners, investors and public authorities.

For Greece's real estate, tourism and investment sectors, this is more than a legal codification exercise. It represents an institutional attempt to reduce one of the country's most persistent structural weaknesses: fragmented regulation. In destinations such as Mykonos, where land use, development rights and investment certainty directly affect economic growth, the new Code could become a critical reference point for the next decade.

- 181 νομοθετήματα συγκεντρώνονται σε έναν ενιαίο Κώδικα.

- Καμία νέα ρύθμιση - κωδικοποιείται το ήδη ισχύον δίκαιο.

- Ξεκαθαρίζουν οι κανόνες εκτός σχεδίου δόμησης.

- Δημιουργείται νέα ψηφιακή βάση δεδομένων με δωρεάν πρόσβαση για όλους.

- Στόχος η μείωση γραφειοκρατίας, καθυστερήσεων και νομικής αβεβαιότητας.

Spatial Governance: Από την πολυνομία στην ασφάλεια Δικαίου - Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας επανακαθορίζει τους κανόνες Ιδιοκτησίας και Ανάπτυξης στην Ελλάδα

MYKONOS / GREECE – Mykonos Ticker

Η ελληνική κυβέρνηση προωθεί προς ψήφιση τον νέο "Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»", ένα εγχείρημα που συγκεντρώνει σε ενιαίο νομοθετικό κείμενο περισσότερα από 100 χρόνια χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.

Με 477 άρθρα και αναφορές σε 181 νομοθετήματα, ο Κώδικας φιλοδοξεί να αποτελέσει το βασικό σημείο αναφοράς για πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές, δικηγόρους, δήμους και δημόσιες υπηρεσίες.

Γιατί θεωρείται κομβική μεταρρύθμιση;

Η πολυνομία αποτελούσε διαχρονικά ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την ανάπτυξη, τις επενδύσεις και τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.

Οι κανόνες βρίσκονταν διασκορπισμένοι σε δεκάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις, δημιουργώντας:

• αντικρουόμενες ερμηνείες,
  
• διαφορετικές πρακτικές μεταξύ υπηρεσιών,
  
• καθυστερήσεις αδειοδοτήσεων,
  
• αυξημένο δικαστικό φόρτο,
  
• αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες και επενδυτές.

«Για τη Δημοκρατία η πολυνομία είναι ένας αόρατος φόρος στην ιδιοκτησία, στις επενδύσεις και στην παραγωγικότητα», υπογράμμισε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου.

Εκτός Σχεδίου Δόμηση: Τι ξεκαθαρίζει ο νέος Κώδικας;

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση.

Ο Κώδικας επαναλαμβάνει με σαφήνεια ότι για οικοδομησιμότητα απαιτούνται:

Βασικές Προϋποθέσεις

• Ελάχιστο εμβαδόν: 4.000 τ.μ.
  
• Πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων
  
• Αναγνωρισμένος κοινόχρηστος δρόμος

Η διάταξη αποσαφηνίζει ότι τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα» χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό δεν διαθέτουν τις προϋποθέσεις δόμησης κατοικίας.

Τι συμβαίνει με τις παρεκκλίσεις αρτιότητας;

Ο νέος Κώδικας δεν επαναφέρει παλαιές παρεκκλίσεις.

Αντιθέτως:

• διατηρεί το πλαίσιο του Ν. 4759/2020,
  
• αναγνωρίζει μόνο τις μεταβατικές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν,
  
• επιβεβαιώνει τη σημερινή νομοθετική πραγματικότητα.

Για πολλές νησιωτικές περιοχές υψηλής πίεσης ανάπτυξης, όπως η Μύκονος, το συγκεκριμένο σημείο αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Γιατί ενδιαφέρει ιδιαίτερα τη Μύκονο;

Η Μύκονος αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αγορές τουριστικού real estate στη Μεσόγειο.

Η σαφής ερμηνεία των κανόνων:

• μειώνει το επενδυτικό ρίσκο,
  
• διευκολύνει τις αδειοδοτήσεις,
  
• ενισχύει τη διαφάνεια,
  
• περιορίζει τις δικαστικές αμφισβητήσεις,
  
• δημιουργεί ασφαλέστερο περιβάλλον για επενδύσεις υψηλής αξίας.
  

Mykonos Perspective

Η συζήτηση για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αφορά μόνο ιδιοκτήτες γης.

Συνδέεται άμεσα με:

τη φέρουσα ικανότητα του νησιού,
τη διαχείριση φυσικών πόρων,
τις τουριστικές υποδομές,
την προστασία του τοπίου,
τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα της ανάπτυξης.

ΓΟΚ και ΝΟΚ: Ποιο καθεστώς ισχύει;

Ο Κώδικας αποσαφηνίζει επίσης τη σχέση μεταξύ:

• ΓΟΚ 1985
  
• ΝΟΚ 2012

Οι διατάξεις του ΓΟΚ που έχουν αντικατασταθεί από τον ΝΟΚ δεν περιλαμβάνονται.

Αντίθετα, διατηρούνται όσες εξακολουθούν να ισχύουν επειδή δεν αντικαταστάθηκαν από νεότερο κανονιστικό πλαίσιο.

Αυτό μειώνει σημαντικά τις ασάφειες που συχνά προέκυπταν στην πράξη.

Ψηφιακή Πρόσβαση: Το τέλος της αναζήτησης σε δεκάδες ΦΕΚ

Μετά την ψήφιση του Κώδικα αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία νέα ψηφιακή βάση νομικών δεδομένων.

Οι πολίτες θα μπορούν:

• να αναζητούν άρθρα,
  
• να εντοπίζουν λέξεις-κλειδιά,
  
• να βλέπουν διαρκώς ενημερωμένες διατάξεις,
  
• να έχουν δωρεάν πρόσβαση στο ισχύον δίκαιο.

Κώδικας Χωροταξίας & Πολεοδομίας με μια Ματιά

Q: Τι είναι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας;

A: Ο νέος Κώδικας συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο κείμενο όλη την ισχύουσα χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία της χώρας.

Q: What is Greece's new Spatial Planning Code?

A: It is a unified legal framework consolidating more than a century of spatial planning and urban development legislation.

Q: Αλλάζει η νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση;

A: Όχι. Ο Κώδικας δεν εισάγει νέο δίκαιο αλλά κωδικοποιεί και αποσαφηνίζει το ισχύον πλαίσιο.

Q: Does the Code introduce new building rules?

A: No. It codifies existing legislation without creating new regulations.

Q: Ποιοι επηρεάζονται περισσότερο;

A: Ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικοί, επενδυτές, δικηγόροι, δήμοι και δημόσιες υπηρεσίες.

Q: Who benefits the most?

A: Property owners, investors, engineers, legal professionals and public authorities.

Q: Θα υπάρχει ηλεκτρονική πρόσβαση;

A: Ναι. Ο Κώδικας θα είναι διαθέσιμος μέσω νέας ψηφιακής βάσης δεδομένων και του Εθνικού Τυπογραφείου.

Q: Will citizens have online access?

A: Yes. The Code will be available through a dedicated digital legal database.

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας δεν αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού, αλλάζει όμως τον τρόπο με τον οποίο αυτοί γίνονται αντιληπτοί, εφαρμόζονται και ελέγχονται. Σε μια περίοδο όπου η Ελλάδα επιδιώκει περισσότερες επενδύσεις, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και βιώσιμη ανάπτυξη, η ασφάλεια δικαίου μετατρέπεται σε στρατηγικό πλεονέκτημα. Για τη Μύκονο και τις Κυκλάδες, η σαφήνεια των κανόνων μπορεί να αποδειχθεί εξίσου σημαντική με τους ίδιους τους κανόνες.