Airbnb Short Term Rentals / Φορολογικά μέτρα αντί πλαφόν σε ημέρες και άδειες εξετάζει η κυβέρνηση - Γιατί κερδίζει έδαφος η έμμεση παρέμβαση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Φορολογικά κίνητρα που θα ωθήσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να στραφούν στις μακροχρόνιες αντί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εξετάζει η κυβέρνηση, καθώς διαπιστώνει ότι δύσκολα μπορεί να επιβάλει πλαφόν σε αστικές μισθώσεις.

Τα θεσμικά και νομικά περιθώρια των παρεμβάσεων είναι ιδιαίτερα λεπτά, και στην κυβέρνηση θεωρούν ότι μια απευθείας παρέμβαση μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα παρά λύσεις. Ήδη, ιδιοκτήτες που μισθώνουν σε βραχυχρόνια μίσθωση έχουν προσφύγει νομικά για τα φορολογικά μέτρα που εφαρμόζονται φέτος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στην κυβέρνηση κερδίζει περισσότερο έδαφος η προσέγγιση των φορολογικών παρεμβάσεων, δηλαδή μέτρα έμμεσης μορφής για να οδηγηθούν από μόνοι τους οι ιδιοκτήτες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, δίνοντας μια ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.

Έτσι λοιπόν, στο τραπέζι φαίνεται να κυριαρχεί, τώρα, η προσέγγιση δύο φορολογικών συντελεστών για τα εισοδήματα που εισπράττονται από ακίνητα, προφανώς προς όφελος όσων επιλέγουν να ρίξουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνια ενοίκιο. Για την ώρα, υπάρχουν σενάρια και οι αποφάσεις θα έρθουν το Σεπτέμβριο κατευθείαν από το μέγαρο Μαξίμου.

Ειδικότερα, εξετάζεται το ενδεχόμενο να μειωθούν οι συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια που προέρχονται από μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου και να αυξηθούν οι συντελεστές φορολόγησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ίσως και στο επίπεδο του 22%, δηλαδή τον ελάχιστο συντελεστή που φορολογείται μια επιχείρηση (και εφαρμόζεται και στο εισόδημα από ενοίκια).

Σήμερα ισχύει μια κλίμακα για όλα τα εισοδήματα από ακίνητα:

• Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%,
     
• για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης είναι 35% και
     
• για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στις τρεις μεγαλύτερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking.com και Expedia Group/VRBO) φροντίζουν να δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια κάτω από 12.000 ευρώ, ώστε να μην «ξεφεύγει» ο συντελεστής από το 15%.

Αυτό που εξετάζεται τώρα είναι η αύξηση του ελάχιστου συντελεστή στο 22% για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η διατήρηση ή μείωση του 15% για τις μακροχρόνιες. Μια δεύτερη σκέψη, που θα μπορούσε να εφαρμοστεί συνδυαστικά, είναι το να εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος μέρος από το ενοίκιο που εισπράττεται από μακροχρόνια μίσθωση.

Σε δεύτερο στάδιο θα εξεταστούν οι πιο «σκληρές» εισηγήσεις που προβλέπουν:

• Ένα ή δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση ανά ΑΦΜ για τα φυσικά πρόσωπα. Σε αυτήν την περίπτωση, όσοι εκμεταλλεύονται τουλάχιστον δύο ακίνητα θα αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματίες που υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ και καταβάλλουν ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος. Σήμερα, για να θεωρηθεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτου επαγγελματίας και να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας θα πρέπει να διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

• Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας θα επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

• Τέλος, ένα συνδυαστικό σενάριο όλων των παραπάνω περιπτώσεων προβλέπει τον συνδυασμό των φορολογικών μέτρων και του χρονικού διαστήματος μίσθωσης κατοικιών. Δηλαδή, για όσους μισθώνουν περισσότερες ημέρες από ένα συγκεκριμένο χρονικό όριο να αυξάνεται ο συντελεστής φορολόγησης.

Πώς φορολογείται σήμερα το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις

Από την 1η Ιανουαρίου 2024 ισχύουν σημαντικές αλλαγές στη φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, τύπου Airbnb και ειδικά σε σχέση με τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες το εισόδημα από τις μισθώσεις αυτές θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε ΦΠΑ. Ως βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ορίζεται η μίσθωση ή η υπεκμίσθωση ακινήτου για χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών (μέχρι 59 ημέρες), ανεξαρτήτως αν το ακίνητο είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα. Η διάρκεια των 60 ημερών αναφέρεται σε κάθε μεμονωμένη σύμβαση μίσθωσης.

• Φυσικά πρόσωπα με μέχρι 2 ακίνητα: Το εισόδημα από αυτές τις μισθώσεις θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με συντελεστές 15%, 35% και 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος. Για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος αφαιρείται ποσοστό 5% που αφορά τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

• Φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή παροχή επιπλέον υπηρεσιών: Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με τους συντελεστές από 9% έως 44%.

• Νομικά πρόσωπα: Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται πάντα εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με συντελεστή 22%.

Η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται σε ΦΠΑ (13%) εάν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο με τουλάχιστον 3 ακίνητα ή παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων. Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται 3 ή περισσότερα ακίνητα πρέπει να υποβάλουν δήλωση έναρξης εργασιών, να τηρούν λογιστικά βιβλία και να υποβάλλουν δηλώσεις ΦΠΑ.

Ο αριθμός των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση δεν λαμβάνει υπόψη ακίνητα που εκμισθώνονται εκτός του πλαισίου της βραχυχρόνιας μίσθωσης.