Νέο οδηγό για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εξέδωσε η ΑΑΔΕ, με τον οποίο αποσαφηνίζονται θολά σημεία, σχετικά με το καθεστώς φορολόγησης των διαχειριστών, καθώς και για τις διαδικαστικές υποχρεώσεις.

Σύμφωνα με τον οδηγό της ΑΑΔΕ, οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής πρέπει να υποβάλλονται μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Για παράδειγμα, αν μια μίσθωση ξεκίνησε στις 26 Σεπτεμβρίου και έληξε στις 2 Οκτωβρίου 2025, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο έως τις 20 Νοεμβρίου 2025.

Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, ο διαχειριστής πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση, ανεξάρτητα από το αν προβλέπεται ή όχι καταβολή ποσού.

Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική δήλωση, υποβάλλεται νέα μόνο στην περίπτωση που η πολιτική ακύρωσης προβλέπει πληρωμή από τον μισθωτή.

Σημειώνεται ότι, αν κάποιο μήνα δεν υπήρξαν αναχωρήσεις, δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής μηδενικής δήλωσης.

Μια σημαντική αλλαγή αφορά τις διορθώσεις. Οι δηλώσεις για το έτος 2025 μπορούν να τροποποιηθούν έως τις 28 Φεβρουαρίου 2026. Μετά την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή, γεγονός που μπορεί να επιφέρει πρόστιμα σε περίπτωση λαθών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, αν κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης συμφωνηθεί αναμίσθωση του ίδιου ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, θα πρέπει να υποβληθούν δύο ξεχωριστές δηλώσεις, μία για την αρχική και μία για τη νέα μίσθωση.

Πότε εντάσσονται στον ΦΠΑ

Παράλληλα, ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει πότε οι διαχειριστές υπάγονται στον ΦΠΑ, τονίζοντας ότι η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ μόνο όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν έως και δύο ακίνητα. Αντίθετα, υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τρία ακίνητα και άνω. Στην περίπτωση αυτή, όλα τα ακίνητα του φυσικού προσώπου υπόκεινται σε ΦΠΑ.
• Όταν οι εκμισθωτές είναι νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτουν.

Για τον υπολογισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που έχει λάβει.

Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση όπου ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία ως ενιαίο χώρο, αλλά και ως δύο διακριτά δωμάτια, τα οποία αθροιστικά έχουν το ίδιο εμβαδόν. Σε αυτή την περίπτωση, παρόλο που έχει λάβει τρεις ΑΜΑ, θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα.

Παραδείγματα 

Ο οδηγός παρέχει αναλυτικά παραδείγματα για να διευκρινίσει τις υποχρεώσεις σε διάφορες περιπτώσεις:

• Διαχειριστής με τρεις ΑΜΑ από διαφορετικούς ιδιοκτήτες: Ο διαχειριστής υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ οι ιδιοκτήτες όχι. Το ίδιο ισχύει και για διαχειριστή με τρεις ΑΜΑ από έναν μόνο ιδιοκτήτη.
• Συνιδιοκτησία: Εάν τέσσερα φυσικά πρόσωπα είναι συνιδιοκτήτες τεσσάρων ακινήτων, όλοι τους υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον δεν υπάρχει μακροχρόνια μίσθωση μεταξύ τους. Ωστόσο, αν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έχουν εκμισθώσει τα ποσοστά τους στον διαχειριστή-συνιδιοκτήτη, τότε μόνο ο τελευταίος υποχρεούται σε έναρξη δραστηριότητας.

Αποσαφηνίζεται επίσης ότι στην περίπτωση που παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα (π.χ., πρωινό, καθαριότητα, υπηρεσία υποδοχής), το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. Σε αυτή την περίπτωση, ο διαχειριστής έχει τις ακόλουθες επιπρόσθετες υποχρεώσεις:

• Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος στο σύστημα OpenBusiness, με λήψη και ανάρτηση του σχετικού αριθμού στις πλατφόρμες.
• Υποβολή δηλώσεων για το Τέλος Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και το τέλος Παρεπιδημούντων.
• Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ και άλλων φορολογικών εντύπων (Ε3, Ε1 ή Ν).
• Τήρηση όλων των υποχρεώσεων μιας ατομικής επιχείρησης, όπως η διαβίβαση στοιχείων στην πλατφόρμα myDATA.