Tourism Land-Use Reform / Δημοσιεύθηκε η ΚΥΑ για το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο! Τι αλλάζει σε δομή, περιοχές αιχμής & πώς αλλάζουν οι όροι για τις επενδύσεις - Όλες οι ρυθμίσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη [ΚΥΑ]

Σε τροχιά εφαρμογής τίθεται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, καθώς δημοσιεύθηκε η σχετική ΚΥΑ που καθορίζει το αύριο των τουριστικών επενδύσεων στη χώρα. Το τελικό σχέδιο για το Χωροταξικό Τουρισμού εισάγει σαφείς κανόνες και κριτήρια για τη μελλοντική τουριστική ανάπτυξη, βάζοντας στο επίκεντρο τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών και την προστασία του περιβάλλοντος. Από τις κορεσμένες περιοχές μέχρι τις αναδυόμενες τουριστικές ζώνες, δείτε αναλυτικά όλες τις αλλαγές που φέρνει το νέο πλαίσιο για τους επενδυτές, τους δήμους και τις τοπικές κοινωνίες.

Τι προβλέπει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, πώς αλλάζουν οι όροι για τις επενδύσεις

Η νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση, η οποία αναμένεται να υπογραφεί και να δημοσιευθεί άμεσα, θα αποτελέσει το βασικό πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας μέσα στα επόμενα χρόνια.

Διαχωρισμός και των νησιών

Παράλληλα, το νέο χωροταξικό κατατάσσει όλα τα ελληνικά νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- σε τρεις ομάδες, ανάλογα με την έκτασή τους.

Στην πρώτη ομάδα περιλαμβάνονται τα μεγαλύτερα νησιά, όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Κως, η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Νάξος και η Κάρπαθος.

Στη δεύτερη ομάδα κατατάσσονται μεσαίου μεγέθους νησιά, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Τήνος, η Σύρος, η Σίφνος, η Σέριφος, η Ίος, η Αμοργός, η Κάλυμνος, η Λέρος, η Σκιάθος, η Σκόπελος και δεκάδες ακόμη νησιά.

Η τρίτη ομάδα αφορά τα μικρότερα κατοικημένα και ακατοίκητα νησιά, όπου προβλέπονται αυστηρότεροι όροι προστασίας και ιδιαίτερα ήπιες μορφές τουριστικής ανάπτυξης.

Κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου

Ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας (Δ.Ε.) βάσει της έντασης της τουριστικής δραστηριότητας (κλίνες ανά έκταση/πληθυσμό), των ειδικών γεωγραφικών χαρακτηριστικών και των καθεστώτων προστασίας, σε:

(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

(Β) Αναπτυγμένες περιοχές

(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές

(Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης

(Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης

Ειδικές Γεωγραφικές Κατηγορίες:

(Μ) Μητροπολιτικές περιοχές: Εντός σχεδίου περιοχές Αττικής και Θεσσαλονίκης.

(Ν) Νησιά: Χωρίζονται σε ομάδα Ι (>250 τ.χλμ.), ομάδα ΙΙ (20-250 τ.χλμ.) και ομάδα ΙΙΙ (<20 τ.χλμ.).

(Π) Παράκτια ζώνη

(Ο) Ορεινές περιοχές

Περιοχές ειδικού καθεστώτος: Δίκτυο Natura 2000, προστατευόμενοι/εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, αρχαιολογικοί χώροι.

Αναπτύξεις ξενοδοχείων και όροι δόμησης

Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου (σε εκτός σχεδίου περιοχές)

Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου, τα όρια αρτιότητας/εμβαδού για ανέγερση νέων ξενοδοχείων διαμορφώνονται ως εξής:

Κατηγορία Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης): Αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

Κατηγορία Β (Αναπτυγμένες): Αυξάνεται στα 12 στρέμματα.

Κατηγορία Γ (Αναπτυσσόμενες): Αυξάνεται στα 8 στρέμματα.

Κατηγορία Δ (Πρώιμης Ανάπτυξης): Αυξάνεται στα 8 στρέμματα.

Κατηγορίες αστεριών και κλειδιών

Περιοχές Α, Β και Γ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων αποκλειστικά 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.

Περιοχές Δ: Επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων 2, 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.

Ειδικοί περιορισμοί σε νησιά και ακτές

Νησιά Ομάδας Ι (>250 τ.χλμ.): Οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ) επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.

Νησιά Ομάδας ΙΙ & ΙΙΙ (20-250 τ.χλμ. & <20 τ.χλμ.):

Νέα καταλύματα επιτρέπονται μόνο 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών.

Οι ΟΥΤΔ επιτρέπονται αποκλειστικά ως «ήπιας ανάπτυξης».

Νησιά <1.000 στρεμμάτων: Επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή (καταδύσεις, κολύμβηση), περίπτερα ενημέρωσης, τουριστική κατοικία (υπό προϋποθέσεις), glamping έως 50 άτομα και καταφύγια/αγκυροβόλια σκαφών.

Παράκτια Ζώνη (0-25 μέτρα από την ακτογραμμή): Πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Επιτρέπονται μόνο προσβάσεις ΑΜΕΑ/ασθενοφόρου και έργα του ν. 2971/2001 (όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025).

Η έννοια της «ήπιας ανάπτυξης»

Ως «ήπια ανάπτυξη» (σε ΟΥΤΔ, σύνθετα ή μικτά καταλύματα) ορίζεται η ανάπτυξη με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ (1/2) του ισχύοντος στην αντίστοιχη κατηγορία.

Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)

Η δραστηριότητα υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς ανά ανάλογη κατηγορία περιοχής (Α, Β, Γ, Δ, Ε) ή/και γεωγραφικών χαρακτηριστικών.

Προβλέπεται η θεσμοθέτηση μέτρων όπως ο καθορισμός όρων διάθεσης ακινήτων σε συνάρτηση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία, οι περιορισμοί στη χρονική διάρκεια της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας καθώς και η επιβολή περιορισμών στην ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη πίεση, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων κατοικιών.

Η φέρουσα ικανότητα στο επίκεντρο - Εκθέσεις εκτίμησης φέρουσας ικανότητας (ΕκΕΦΙ)

Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας καθίσταται υποχρεωτική:

Στον Πολεοδομικό Σχεδιασμό 1ου επιπέδου (ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΑΠΔ κ.ά.) για τις Κατηγορίες περιοχών Α, Β και τις Ομάδες Νησιών Ι και ΙΙ.

Για αδειοδότηση μεμονωμένων τουριστικών μονάδων:

Άνω των 50 κλινών: Σε Δ.Ε. με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις Κατηγορίες Α, Β, Γ.

Άνω των 150 κλινών: Σε περιοχές με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων για όλες τις κατηγορίες περιοχών.

Μία ακόμη ουσιαστική αλλαγή είναι η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ανάπτυξη να συνδέεται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού.

Η ίδια φιλοσοφία διατρέχει και τις προβλέψεις για τις ακτές: ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος της ακτής, καθώς και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και την κλίμακα της παράκτιας ζώνης.

Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν επιχειρεί απλώς να καθορίσει πού μπορούν να χτιστούν νέα ξενοδοχεία, αλλά εισάγει μια διαφορετική λογική: περισσότερο έλεγχο εκεί όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερες δυνατότητες εκεί όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο, και ισχυρότερη σύνδεση κάθε επένδυσης με τη φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και την ταυτότητα του προορισμού.

Νέα εργαλεία και λοιπές ρυθμίσεις

Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών (ΣΔΤΠ): Θεσμοθετούνται για τη διαχείριση ροών επισκεπτών (π.χ. σε πύλες κρουαζιέρας, ιστορικά κέντρα, θρησκευτικά μνημεία).

Περιοχές Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης: Δυνατότητα χαρακτηρισμού τμημάτων στις Κατηγορίες Α, Β, Γ για στοχευμένη αναβάθμιση του προϊόντος.

Δίκτυα & Συστάδες (Clusters) Προορισμών: Θεσμοθέτηση συνεργειών μεταξύ προορισμών στην ίδια ζώνη μετακινήσεων.

Glamping (Πολυτελής Κατασκήνωση): Παροχή κινήτρων ανάπτυξης ως μορφή καταλύματος χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Διατηρητέα & Βιομηχανικά Κτίρια: Παροχή κινήτρων για μετατροπή διατηρητέων σε ξενοδοχεία (τουλάχιστον 3 αστέρων) και επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών/αξιόλογων κτισμάτων στις μητροπολιτικές περιοχές.

Natura 2000: Στις εκτός σχεδίου περιοχές Κατηγορίας Α εντός δικτύου Natura 2000, η ανάπτυξη νέων υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Ο νέος χωροταξικός χάρτης, καθώς η ίδια η Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) ενσωματώνει ευέλικτες δικλείδες για αλλαγές αλλά και αυστηρούς περιβαλλοντικούς κόφτες. Σύμφωνα με την ανάλυση των διατάξεων το θεσμικό πλαίσιο στηρίζεται σε τρεις κρίσιμους πυλώνες.

Αρχικά, ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής δεν θεωρείται αμετάκλητος, καθώς τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια (ΠΧΠ) διατηρούν τη δυνατότητα να μετακινήσουν μια Δημοτική Ενότητα κατά μία βαθμίδα (π.χ. από κορεσμένη σε αναπτυσσόμενη ή το αντίστροφο), υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι υπάρχει πλήρης και τεκμηριωμένη επιστημονική μελέτη από την οικεία Περιφέρεια.

Ακολούθως, η ΚΥΑ ξεκαθαρίζει ότι το περιβάλλον προηγείται, ορίζοντας ότι ο υποκείμενος σχεδιασμός (όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΤΠΣ/ΕΠΣ) έχει τη δυνατότητα να επιβάλει αυστηρότερους όρους δόμησης και προστασίας αν το επιβάλλει η φέρουσα ικανότητα της περιοχής, ενώ παράλληλα ειδικά προστατευτικά διατάγματα (π.χ. για περιοχές Natura, αρχαιολογικές ζώνες ή αιγιαλούς) υπερισχύουν των γενικών κατευθύνσεων του Χωροταξικού.

Ενώ, τέλος, οι περιβαλλοντικοί όροι που συνοδεύουν την έγκριση του Πλαισίου έχουν διάρκεια ισχύος 15 ετών, ενώ η νομοθεσία βάζει φρένο σε πρόχειρες τροποποιήσεις, καθώς οποιαδήποτε μελλοντική αναθεώρηση ή μείζονα αλλαγή του Χωροταξικού απαιτεί εξ αρχής νέα Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και εκ νέου δημόσια διαβούλευση.

Δείτε ολόκληρη την ΚΥΑ στο παρακάτω Αρχείο