Drop in New Home Construction Following the End of Building Bonuses / Νέο πλήγμα στην αγορά κατοικίας και την αντιμετώπιση του ελλείμματος προσφοράς έχει επιφέρει η πολύμηνη αναστάτωση που προκλήθηκε από την απόφαση του ΣτΕ τον περασμένο Δεκέμβριο, με την οποία ακυρώθηκαν τα «μπόνους» δόμησης στις νέες οικοδομικές άδειες που είχε επιτρέψει ο ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός). Ακολούθησε ένα «κενό» στην οικοδομική δραστηριότητα, καθώς χρειάστηκε σχεδόν όλο το πρώτο εξάμηνο έως ότου νομοθετηθεί η απαιτούμενη ρύθμιση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και να μπορέσει να επαναλειτουργήσει η αδειοδοτική διαδικασία, χωρίς «αστερίσκους».

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται πλέον και με αριθμούς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το φετινό επτάμηνο (Ιανουάριος – Ιούλιος) στο σύνολο της χώρας έχουν εκδοθεί άδειες για 20.946 κατοικίες, αριθμός που συνιστά πτώση κατά 26,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο, όταν ο αριθμός των αδειών αφορούσε 28.541 κατοικίες. Αντιστοίχως, ειδικά σε ό,τι αφορά την Αττική, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα ελλείμματος προσφοράς, η πτώση διαμορφώνεται σε 15,5%, καθώς έχουν αδειοδοτηθεί μόλις 6.281 νέες κατοικίες το φετινό επτάμηνο Ιανουαρίου – Ιουλίου, έναντι 7.436 πέρυσι.

Το μέγεθος της πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση είναι αποκαρδιωτικό, ακόμη και μετά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών. Τη δεκαετία 2001-2011 κατασκευάστηκαν 303.876 νέες κατοικίες στην Αττική. Τη δεκαετία που ακολούθησε, όμως, οι νέες κατοικίες δεν ξεπέρασαν τις 48.622, με την πλειονότητα εξ αυτών μάλιστα (32.135) να προστίθεται κατά την πρώτη πενταετία, δηλαδή το διάστημα 2011-2016. Επομένως, τη δεκαετία που ακολούθησε οι νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν αντιστοιχούν σε μόλις το 16% του συνόλου της περιόδου 2001-2011.

Συνολικά στη χώρα κατά τη δεκαετία 2001-2011 κατασκευάζονταν ετησίως κατά μέσον όρο 52.000 νέες κατοικίες. Την αμέσως επόμενη δεκαετία 2011-2021, το νούμερο αυτό υποχώρησε σε μόλις 26.000, εκ των οποίων μόλις 4.500 στην Αττική. Επομένως, παρατηρήθηκε μια πτώση κατά 85% του μέσου ετήσιου αριθμού των νέων κατοικιών που «έπεφταν» στην αγορά, κάτι που εξηγεί σε μεγάλο βαθμό το σημερινό έλλειμμα προσφοράς.

Λαμβάνοντας υπόψη τα εν λόγω πολύ χαμηλά νούμερα νέων κατασκευών, αντιλαμβάνεται κανείς ότι η λύση στη στεγαστική κρίση δύσκολα θα μπορέσει να προέλθει από νέες κατασκευές κατοικιών, το κόστος των οποίων είναι άλλωστε ιδιαίτερα υψηλό. Στην περίπτωση της Αττικής η μέση τιμή διαμορφώνεται σε περίπου 4.000 ευρώ/τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι μια οικογένεια που επιθυμεί π.χ. 80 τ.μ., καλείται να εκταμιεύσει ένα ποσό 320.000 ευρώ. Ακόμη και με τραπεζικό δανεισμό (εφόσον πληρούνται τα αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης), η δόση του στεγαστικού δανείου θα είναι απαγορευτική για την απόκτηση κατοικίας τέτοιου κόστους.

Προκειμένου όμως να αντιμετωπιστεί το ζήτημα, είναι προφανές ότι θα απαιτηθούν τολμηρές λύσεις, ιδίως στο σκέλος της πολεοδομικής νομοθεσίας, ώστε να μειωθεί η γραφειοκρατία και οι χρόνοι που απαιτούνται για την αλλαγή χρήσεων εκατοντάδων εγκαταλελειμμένων εκτάσεων μεγάλου μεγέθους, π.χ. πρώην βιομηχανίες που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την αύξηση του αριθμού των νέων κατοικιών. Αλλωστε, αυτό είναι κρίσιμο και αν η πολιτεία αποφασίσει να ασκήσει κοινωνική στεγαστική πολιτική και πάλι, είτε ως Δημόσιο είτε σε συμπράξεις με τον ιδιωτικό τομέα, όπως σχεδιάζεται μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής.

Στο πλαίσιο αυτό η αγορά αναμένει τους επόμενους μήνες τη δημοσιοποίηση του νέου οικοδομικού κανονισμού, που θα επιχειρήσει να άρει τη σημερινή αβεβαιότητα και ανασφάλεια δικαίου, που έχει προκληθεί μετά την απόφαση του ΣτΕ. Εφόσον ο νέος κανονισμός είναι, όπως τονίζεται από τους αρμόδιους υπουργούς, απλοποιημένος και θωρακισμένος νομικά απέναντι σε προσφυγές (π.χ. μέσω προέγκρισης από το ΣτΕ), τότε είναι πιθανό να ενθαρρυνθούν περισσότερες επενδύσεις στην αγορά κατοικίας.